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隨著宏觀調(diào)控的鼓點(diǎn)日漸緊密,，房地產(chǎn)企業(yè)在中國內(nèi)地的發(fā)展環(huán)境正變得越來越嚴(yán)峻,。在巨大的資金壓力面前,，不少房企排隊(duì)等候借力境外資本市場,。但是,，由于針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施同時又對資本市場形成影響,，導(dǎo)致境外資本市場對于內(nèi)地房企的態(tài)度明顯審慎,，制約了內(nèi)地房企的資本之路,。
結(jié)匯不暢
“現(xiàn)在頭疼的就是結(jié)匯問題,，由于牽涉到多家相關(guān)部門,、多個政策規(guī)定，在具體操作上十分復(fù)雜,，而且批復(fù)時間也明顯延長,。”一名外資投資企業(yè)負(fù)責(zé)人說,。去年有多個針對房地產(chǎn)業(yè)的“限外”政策接踵而至,，其中7月份發(fā)布的《國家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》
(130號文)，直接明確地對外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制,。
不久前,，剛剛完成的上海新江灣城F地塊出讓，僅以招標(biāo)書中的掛牌底價67.5億元人民幣成交,。而接手這幅大型商住綜合用地的買家,，是此前便已傳聞“疑似定向轉(zhuǎn)讓”的美國鐵獅門房地產(chǎn)公司。雖然結(jié)果早已在意料之中,，但對于業(yè)界人士來說,，許多更深層次的問題才是值得探討的,。
“鐵獅門如何將資金匯入內(nèi)地，是我們最為關(guān)心的話題,�,！币煌赓Y房地產(chǎn)投資機(jī)構(gòu)代表坦言。據(jù)了解,，參加該幅地塊競拍的企業(yè),，必須在短期內(nèi)繳納高達(dá)7億元人民幣的保證金。由于此次參與規(guī)則取消了外幣保證金賬戶,，單單這一設(shè)立的巨款門檻,，就已經(jīng)把不少境外企業(yè)攔在門外。
“有一種可能性是,，鐵獅門已在中國投資發(fā)展了項(xiàng)目,，因此無需擔(dān)心短期內(nèi)如何把錢匯進(jìn)內(nèi)地的問題�,！币患覗|南亞投資企業(yè)的相關(guān)人士稱,。這家已進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場多時的東南亞企業(yè)，一直在低調(diào)尋找投資項(xiàng)目,。據(jù)該人士介紹,，由于外匯進(jìn)出耗時長、手續(xù)麻煩,，公司自進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)市場以來,，匯進(jìn)的前期投資錢款就一直“沒想出去”�,！凹词褂欣麧欃嵢�,，也只會繼續(xù)在中國滾動投資�,！�
而對于一些在港上市的內(nèi)地房企來說,，則是面臨將所籌資金匯回內(nèi)地的困難，由此引發(fā)“多米諾骨牌”效應(yīng)——影響到準(zhǔn)備赴港上市的內(nèi)地房企,。有市場消息稱,，為消除投資者擔(dān)憂，相關(guān)部門對欲在港上市的內(nèi)地房企提出征詢,，以了解是否能夠順利將所得資金匯回內(nèi)地運(yùn)營,。
“如果無法將所得資金匯回內(nèi)地，那么內(nèi)地房企在境外上市就毫無意義了,�,！币晃幻駹I企業(yè)高層道出了他的憂慮。
融資遇冷
普華永道發(fā)布的報(bào)告稱,，中國香港地區(qū)依然是內(nèi)地企業(yè)進(jìn)軍國際資本市場的主要平臺,。根據(jù)該機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù),，受惠于更多內(nèi)地中型企業(yè)赴港上市，預(yù)計(jì)2008年在港集資總額有望達(dá)到2800億港元,，其中,，房地產(chǎn)企業(yè)仍是“主力部隊(duì)”。
“相較于新加坡股市,、美國股市,，內(nèi)地房企無論在傳統(tǒng)習(xí)慣還是概念操作上，更易為中國香港的資本市場所接受,。”一家外資投行人士這樣解釋對香港股市“青睞有加”的緣由,。但也由于與內(nèi)地市場形成的密切聯(lián)動,，也使得香港股市更易受到內(nèi)地政策的波及。有不少外資投行人士表示,，為避免風(fēng)險(xiǎn),，如今只愿意接受已設(shè)立有離岸企業(yè)的公司的上市業(yè)務(wù)。這樣一來,，對于新近想步入境外資本市場的企業(yè)來說,，無疑增設(shè)了上市難度。
原本有望打響今年內(nèi)地房企在港上市“第一槍”的“昌盛中國”,，卻在公開招股截止當(dāng)天“啞了炮”,，宣布擱置上市計(jì)劃。根據(jù)昌盛地產(chǎn)公布的招股計(jì)劃,，此次
IPO擬招2.5億股,，價格區(qū)間在3.32港元至4.51港元之間，集資額介于8.3億至11.28億港元,。該集資額已較之原先預(yù)期的20多億港元縮水一半有余,，但仍然未能挽回市場頹勢，只能暫時退卻了事,。
事實(shí)上,，出現(xiàn)這種結(jié)果并不意外。市場人士早在之前便稱,，在內(nèi)地嚴(yán)管外資進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)的背景下,，市場對其并不抱樂觀期望。甚至在香港當(dāng)?shù)刂鹑诜⻊?wù)機(jī)構(gòu)時富金融的投資建議中,，“昌盛中國”被評為“不吸引”,。
有分析師指出，宏觀調(diào)控政策對于在港上市的內(nèi)地房企是否會造成影響,，是投資者的關(guān)注焦點(diǎn),。無獨(dú)有偶,，2006年調(diào)控政策緊鑼密鼓之時，瑞安房地產(chǎn)就曾在公開招股的最后階段,，決定將公司的上市計(jì)劃延后,。雖然從2006年下半年起，直至2007年第三季度,，內(nèi)地房企的股票行情持續(xù)高漲,。但自去年11月開始，隨著新一輪宏觀調(diào)控大幕拉開,，大部分香港股市的地產(chǎn)股進(jìn)入了下降通道,，同時，多只新股在上市當(dāng)日即跌破發(fā)行價,。
與此同時,，由于外匯進(jìn)入內(nèi)地市場的通道也在日益緊縮之中，這對于原本希冀依靠境外融資擴(kuò)張的內(nèi)地房企來說,，無疑是雪上加霜,。去年11月間，碧桂園在上市之后嘗試對外大舉發(fā)債,，但最后無奈推遲,；而另一家內(nèi)地房企雅居樂向海外投資者發(fā)行31億港元的優(yōu)先票據(jù)計(jì)劃，最終也只能不了了之,。業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為,，市場氣氛不好、定價不理性,，加上外匯流入受監(jiān)控等各項(xiàng)因素綜合起來,，導(dǎo)致此種結(jié)果產(chǎn)生。
盡管“紅籌模式”企業(yè)采用“增資擴(kuò)股”的方式實(shí)現(xiàn)境外融資更為可行,，但也有業(yè)內(nèi)人士表示無奈,，“這種方式同樣會有能否通過批復(fù)的問題�,！庇捎谑艿秸w市場及政策影響,，計(jì)劃前往境外上市的內(nèi)地房企可能會做相應(yīng)的策略調(diào)整。與去年新股較易呈現(xiàn)高市盈率的行情不同,，香港敦沛證券投資研究部主管郭家耀曾表示,，今年市盈率預(yù)測為30倍以上的新股，“恐都難受寵”,。
回復(fù)理性
但也有投資機(jī)構(gòu)人士認(rèn)為,，在港上市新股市盈率的“縮水”，有助于市場回復(fù)理性,�,！斑@對于機(jī)構(gòu)投資者來說是好事,，如果市盈率過高，一旦產(chǎn)生波動下調(diào),，投資利潤會遭受威脅,。但現(xiàn)在反而是好機(jī)會�,！迸c該觀點(diǎn)相適應(yīng),，摩根士丹利近期開始試圖“唱多”內(nèi)地地產(chǎn)股，認(rèn)為過去一段時間內(nèi),，內(nèi)資地產(chǎn)股累計(jì)調(diào)整達(dá)39%,，雖是3年來最大跌幅，但投資者重新介入內(nèi)資地產(chǎn)股的時機(jī)已到,，“中國內(nèi)地房地產(chǎn)市場的增長趨勢沒有改變,。”
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