 中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示,，“在2007年的最后幾個(gè)星期，北京的房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下降,，最后一周跌幅超過了20%,。”
那么我們?cè)撛鯓釉u(píng)估一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)是否合理,，是否存在泡沫,，從而盡量控制房?jī)r(jià)，以避免由于房?jī)r(jià)的下跌而引發(fā)經(jīng)濟(jì)衰退呢？
大家知道,，在衡量一個(gè)股票的價(jià)格是否被高估時(shí),，我們通常用的是P/E（PricetoEarning，國(guó)內(nèi)翻譯成市盈率,，也就是股價(jià)收益比）,，也就是價(jià)格和所得之比。比如宏利金融集團(tuán)（ManulifeFinancial）的股票（紐約證交所：MFC）目前的P/E值在12到13之間,，屬于合理價(jià)位,。而如果超過15就所謂overvalued（高估）了。當(dāng)然,，在個(gè)股的具體分析時(shí),，還要看那個(gè)公司是成長(zhǎng)型，還是成熟型的等等,，不過無(wú)論如何,，要是超過
20，就有泡沫之嫌了,。同樣,，看一個(gè)地區(qū)的房?jī)r(jià)有沒有泡沫，首先也可用一個(gè)類似的值來判斷：P/R值（PricetoRent,，房?jī)r(jià)和租金比）,，一般在
10到15之間屬于合理范圍。如筆者目前居住的地區(qū),，一套二居室的豪華公寓平均價(jià)格在45萬(wàn)加元左右,，而年租金在3萬(wàn)上下。P/R值15,，雖還算合理,，但顯然房?jī)r(jià)已經(jīng)不低了。
大家可以按照這一方式計(jì)算一下在北京,、上海等地的情況,，在北京，平均房?jī)r(jià)在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過1萬(wàn)元,，一套60至70平方米的房,，至少要80萬(wàn)至100元萬(wàn)，而年租金能夠收到3萬(wàn)至4萬(wàn)元應(yīng)該是合理的,，也就是P/R值在20至33之間,，應(yīng)該是比較高的。
其次是房?jī)r(jià)和收入比,，也就是當(dāng)?shù)氐钠骄績(jī)r(jià)和當(dāng)?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫取Ｒ话阍?到5之間屬于合理，而超過6就離譜了,。再拿多倫多來說事兒,，多倫多這兩年房?jī)r(jià)漲得也很快，平均一棟房子的價(jià)格從10年前的20多萬(wàn)漲到了40萬(wàn)加元上下,，是所謂的“歷史新高”,。而多倫多去年年家庭收入是9萬(wàn)加幣，從目前看房?jī)r(jià)收入比還不到5,，雖然還沒有泡沫,，也已經(jīng)快到上限了。
而北京地區(qū),，如果以家庭年均收入10萬(wàn)元為基準(zhǔn),，按照上面的房?jī)r(jià)計(jì)算就是6至10之間。當(dāng)然中國(guó)的發(fā)展不能夠完全按照國(guó)外的標(biāo)準(zhǔn),，但是,，對(duì)于我們計(jì)算房?jī)r(jià)來說，這些基準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)還是可以參照的,，至少我們知道中國(guó)與世界的差距有多遠(yuǎn),。
以上兩個(gè)方法只要用一個(gè)，就足以判斷一個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)價(jià)格是否合理了,。不過每個(gè)地區(qū)的房地產(chǎn)都有其特點(diǎn),，如果想再進(jìn)一步研究，還有另一把常用的尺可以用來衡量,。在北美,，一般來說，房子每平方米的價(jià)格不應(yīng)高于當(dāng)?shù)丶彝テ骄率杖氲囊话�,。還是拿多倫多來說吧,，平均家庭月收入在7500加元左右，而現(xiàn)在多倫多房?jī)r(jià)每平方米價(jià)格還沒有超過3500加元,，看來也還算合理,。注意，在北美,，一個(gè)房子或公寓的大小是指使用面積,，不包括建筑面積。
筆者在北京,、上海和其他大城市的親友都說,，這三把尺里隨便抽一把來量，他們所在的城市房?jī)r(jià)已經(jīng)不是貴了,，而是“巨”貴了,，應(yīng)該算是有泡沫了,。那既然有泡沫，房?jī)r(jià)何時(shí)會(huì)跌呢,？其實(shí)有沒有泡沫和何時(shí)跌是兩個(gè)概念,。房?jī)r(jià)有沒有泡沫是可以用以上三個(gè)方式來確定的；而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會(huì)跌的,。耶魯大學(xué)教授希勒曾準(zhǔn)確預(yù)測(cè)了美國(guó)網(wǎng)絡(luò)股泡沫的破滅,。可他第一次提出網(wǎng)絡(luò)股的泡沫是在1996年,，離真正破滅還有5年之久,。而就在這5年間，網(wǎng)絡(luò)股的指數(shù)又漲了
150%,。我覺得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數(shù)學(xué)的統(tǒng)計(jì)方式,；而判斷何時(shí)下跌則要用心理學(xué)�,！都~約時(shí)報(bào)》有一個(gè)最精辟的論斷：“當(dāng)消費(fèi)者不再相信住房的價(jià)格將上升時(shí),，價(jià)格就將下跌�,！边@和股票的何時(shí)下跌是一樣的道理,。
另外，如果跌的話,，會(huì)跌多少,？既然是泡沫，一旦破滅,，房地產(chǎn)的價(jià)格便會(huì)回歸其合理的價(jià)位,。也就是回歸至合理的“房?jī)r(jià)租金比”和“房?jī)r(jià)收入比”。大家自己算算吧,。
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