 中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)的數(shù)據(jù)顯示，“在2007年的最后幾個星期,，北京的房價已經(jīng)開始下降,，最后一周跌幅超過了20%�,！�
那么我們該怎樣評估一個地區(qū)的房價是否合理,，是否存在泡沫，從而盡量控制房價,，以避免由于房價的下跌而引發(fā)經(jīng)濟衰退呢,？
大家知道，在衡量一個股票的價格是否被高估時,，我們通常用的是P/E（PricetoEarning，國內(nèi)翻譯成市盈率,，也就是股價收益比）,，也就是價格和所得之比。比如宏利金融集團（ManulifeFinancial）的股票（紐約證交所：MFC）目前的P/E值在12到13之間,，屬于合理價位,。而如果超過15就所謂overvalued（高估）了。當然,，在個股的具體分析時,，還要看那個公司是成長型,，還是成熟型的等等，不過無論如何,，要是超過
20,，就有泡沫之嫌了。同樣,，看一個地區(qū)的房價有沒有泡沫,，首先也可用一個類似的值來判斷：P/R值（PricetoRent，房價和租金比）,，一般在
10到15之間屬于合理范圍,。如筆者目前居住的地區(qū)，一套二居室的豪華公寓平均價格在45萬加元左右,，而年租金在3萬上下,。P/R值15，雖還算合理,，但顯然房價已經(jīng)不低了,。
大家可以按照這一方式計算一下在北京、上海等地的情況,，在北京,，平均房價在五環(huán)附近每平方米已經(jīng)超過1萬元，一套60至70平方米的房,，至少要80萬至100元萬,，而年租金能夠收到3萬至4萬元應該是合理的，也就是P/R值在20至33之間,，應該是比較高的,。
其次是房價和收入比，也就是當?shù)氐钠骄績r和當?shù)鼐用竦钠骄彝ツ晔杖胫�,。一般�?到5之間屬于合理,，而超過6就離譜了。再拿多倫多來說事兒,，多倫多這兩年房價漲得也很快,，平均一棟房子的價格從10年前的20多萬漲到了40萬加元上下，是所謂的“歷史新高”,。而多倫多去年年家庭收入是9萬加幣,，從目前看房價收入比還不到5，雖然還沒有泡沫,，也已經(jīng)快到上限了,。
而北京地區(qū)，如果以家庭年均收入10萬元為基準,，按照上面的房價計算就是6至10之間,。當然中國的發(fā)展不能夠完全按照國外的標準,，但是，對于我們計算房價來說,，這些基準標準還是可以參照的,，至少我們知道中國與世界的差距有多遠。
以上兩個方法只要用一個,，就足以判斷一個地區(qū)的房地產(chǎn)價格是否合理了,。不過每個地區(qū)的房地產(chǎn)都有其特點，如果想再進一步研究,，還有另一把常用的尺可以用來衡量,。在北美，一般來說,，房子每平方米的價格不應高于當?shù)丶彝テ骄率杖氲囊话�,。還是拿多倫多來說吧，平均家庭月收入在7500加元左右,，而現(xiàn)在多倫多房價每平方米價格還沒有超過3500加元,，看來也還算合理。注意,，在北美,，一個房子或公寓的大小是指使用面積，不包括建筑面積,。
筆者在北京,、上海和其他大城市的親友都說，這三把尺里隨便抽一把來量,，他們所在的城市房價已經(jīng)不是貴了,，而是“巨”貴了，應該算是有泡沫了,。那既然有泡沫,，房價何時會跌呢？其實有沒有泡沫和何時跌是兩個概念,。房價有沒有泡沫是可以用以上三個方式來確定的,；而有泡沫的房地產(chǎn)并不是立馬就會跌的。耶魯大學教授希勒曾準確預測了美國網(wǎng)絡股泡沫的破滅,�,？伤谝淮翁岢鼍W(wǎng)絡股的泡沫是在1996年，離真正破滅還有5年之久,。而就在這5年間，網(wǎng)絡股的指數(shù)又漲了
150%,。我覺得判斷房地產(chǎn)有否泡沫是以用數(shù)學的統(tǒng)計方式,；而判斷何時下跌則要用心理學,。《紐約時報》有一個最精辟的論斷：“當消費者不再相信住房的價格將上升時,，價格就將下跌,。”這和股票的何時下跌是一樣的道理,。
另外,，如果跌的話，會跌多少,？既然是泡沫,，一旦破滅，房地產(chǎn)的價格便會回歸其合理的價位,。也就是回歸至合理的“房價租金比”和“房價收入比”,。大家自己算算吧。
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