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 英法：歷史形成“住商兩用” 特色鮮明受保護
在歐洲,，尤其是英國和法國這樣的國家,，民宅商用有很長的歷史,。像法國的咖啡館,，英國的舊書店,，基本以家庭經(jīng)營為主,，而且大多是兩三層的建筑,，上面是住房,，下面是商店,，這類建筑是歷史形成的，不僅實用,，而且還是該國傳統(tǒng)生活方式的一部分,，為此，被當?shù)卣袨楸Ｗo和鼓勵的范圍,。
法國：
有報道說,，巴黎是世界上少數(shù)拒絕轉(zhuǎn)變的城市之一，眾多古老不變的咖啡館就是最好證明,。法國人解釋說,，盡管這些建筑是住商兩用，但因為咖啡文化成了一種精神象征,，而且還體現(xiàn)著法國人的傳統(tǒng)和特有的文化,，因此將其保留。
咖啡館在巴黎是一種文化,，也是一種時尚,。巴黎市區(qū)不大，卻有大大小小12000多家咖啡館,。巴黎是個講究整潔,、干凈的城市，但對咖啡館門外的
“違章建筑”一直視而不見,。幾百年來,，杰出人物在巴黎進進出出,，留下不少逸事。在蒙帕納斯百年老店的咖啡館內(nèi),，很多桌子上都有一個皮質(zhì)的牌子,，上面刻著一個世紀前曾坐過的客人的名子，其中有畢加索,、拉威爾,、阿波利內(nèi)爾。拿破侖當年曾在咖啡館內(nèi)以帽子抵押賬單而留下了一段歷史談資,。在巴黎每一個街角,，古老文明都和現(xiàn)代文明共生共榮。法蘭西民族將兩種文明巧妙,、和諧地糅合其中,。
當然，法國對其他建筑還是進行嚴格管理的,，無論租用商業(yè)建筑或民宅,，經(jīng)營者都必須持有法國商業(yè)管理局的營業(yè)執(zhí)照，所經(jīng)營的項目不得隨意變更,。房主也必須擁有該局核發(fā)的準許出租商業(yè)用房證書,。
英國：
英國這個古老的國家同樣也對老住商兩用房子采取了保護政策。到過英國的人知道,，英國的舊書市場歷史悠久,，而且全國所有城市都有舊書店，報刊上經(jīng)常有收購舊書信息,。
在首都倫敦,，古街老巷縱橫交錯，曲徑通幽,。然而,，幾十年來城市無論擴寬街道，還是建新的公共設施,，建筑部門都毫無例外地在努力保護街巷古老特色,。尤其是那些專門銷售圖書的店鋪，組成了倫敦一道特有的文化風景線,。在那里,，不準車輛通過，只許可人們步行,。
查林十字路是其中最有名的古街之一,，地處城中心。可以在那里找到各種類型和規(guī)模的書店,，其中既有陳設闊氣的大書店,，又有早年狄更斯時代遺留下來的小書鋪。這些光線不足的小書鋪看上去格外簡陋寒酸,，但倫敦人卻對這些陳舊甚至破敗的古街老巷情有獨鐘,，這是因為它們飽經(jīng)風霜，在歷史的長河中一點一滴地把城市的底蘊積累起來,，從而構(gòu)筑了城市品位的堅實基礎,，打造出璀璨的城市文化。
血,、火教訓促香港禁止住宅商用
住宅商用曾經(jīng)是我香港特區(qū)相當普遍的現(xiàn)象,，但上世紀80年末開始，這種現(xiàn)象逐漸減少,，目前已經(jīng)不多見,。據(jù)報道，這一問題的解決是由于香港發(fā)生了幾起商住樓失火事件并造成巨大人員和物質(zhì)損失后,，香港政府才決定取消了商住兩用這種物業(yè)形式,，明確規(guī)定“出租房屋只許做住宅用途”。
據(jù)報道,，為了制止商住兩用現(xiàn)象產(chǎn)生，香港政府在印制好的租賃合同上明確規(guī)定“出租房屋只做住宅用途”,。如果有人在香港小區(qū)住宅樓里開公司,，該人與外界來往的信件一旦被物業(yè)發(fā)現(xiàn)，物業(yè)辦公室首先會給這個人發(fā)一封信,，告知他小區(qū)內(nèi)不能開公司,。如果此人不聽勸說，仍我行我素,，物業(yè)會再發(fā)第二封信,，并提出警告：盡快關(guān)閉公司，否則將承擔法律責任,。過一段時間該人對物業(yè)的警告依然置若罔聞,，物業(yè)就會送去律師信。因為該人已被起訴到法院,，將面臨包括責令取締公司和承擔賠償責任等相關(guān)法律的處罰,。
但香港也不是絕對禁止住宅不能商用，如果有人要將建筑物一層改變房屋原來的用途開底商,，必須到當?shù)卣嚓P(guān)部門備案報批,。房屋用途改變后，還需要相應補交土地出讓金。因為在香港,，不同性質(zhì)的土地,，出讓金的價格也不一樣，一般是住宅用地最便宜,，商業(yè)用地較貴,。
據(jù)報道，香港也曾經(jīng)出現(xiàn)過商住樓熱,，有些樓盤出售時還聲明允許“商住兩用”,，而且也確實有人把公司注冊到自己家里，不過基本都是一人公司,，或一家人的公司,，但凡是在家開公司的人大都會小心翼翼，擔心住宅電話通過媒體傳播出去用作商業(yè)用途,，電信部門會首先將電話掐斷,，而且有關(guān)部門也會進行相應處罰。
有媒體報道說,，香港之所以禁止商住樓,，是因為住宅的防火和防盜規(guī)范是與寫字樓不同，另外,，商住混雜還造成許多不便,，在出現(xiàn)了幾起商住樓失火事件后，香港政府取消了這種商住混雜的形式,。有人說,，香港實行“住宅禁商”政策是“血與火”教訓的結(jié)果。
美國：住宅商用審批嚴格
美國是現(xiàn)代資本主義國家的典型,，長期以來被視為典型自由市場經(jīng)濟,，美國《國家授權(quán)法》對商業(yè)規(guī)劃做了明確規(guī)定：商業(yè)網(wǎng)點只允許在符合規(guī)定用途的區(qū)域內(nèi)設置，在不符合規(guī)定的區(qū)域建店是絕對不允許的,。
在美國,，各城市的商業(yè)規(guī)劃一經(jīng)批準，不得隨意變動,；如需變更,，則啟動區(qū)域規(guī)劃變更程序。商業(yè)規(guī)劃的原則是使商業(yè)設施對環(huán)境帶來有益影響,，反對雜亂無章,，為此，城市內(nèi)臨街居民建筑底部不能隨意開設商店,。
然而到過美國的人也會發(fā)現(xiàn),，美國的一些城市也有“商住兩用樓”這種形式,，但僅限于兩層樓，上層作為居住用房,，下層作為辦公或商業(yè)用房,。這主要是因為兩層樓在發(fā)生火災等特殊情況時比較好處理，而對于高層商住兩用房,，由于人員較多,、構(gòu)成復雜，消防,、保安若出現(xiàn)問題會嚴重得多,。即便是這種建筑，如果開商店也必須經(jīng)過有關(guān)機構(gòu)批準,，主管部門要求業(yè)者必須有獨立的出入通道,，必須安裝防火、防盜設備,，妥善處理垃圾和廢物,。同時管理部門還向制造噪音較大的酒吧、游戲場等場所征收環(huán)境污染費,，促使這些商家使用隔音材料,，采用低噪音空調(diào)設備等。對造成騷擾,、破壞居民隱私,、形成各種污染的行業(yè)，主管部門會在營業(yè)審核時嚴格把關(guān),，污染大,、嚴重擾民的將不會獲批。
在住宅集中地段,，為了盡量方便居民，一般會批準在街角等處適當開設加油站,、小型便利店,、藥房和雜貨店以及快餐館等，讓居民在住處附近可以得到便利的服務,，而不需要到較遠的超級市場買牛奶,、藥品等，同時也為該地區(qū)提供了適當?shù)木蜆I(yè)機會,。而這些店鋪都不設在樓區(qū)之間,，即使工作人員上下班，也不會打擾住戶,。
德國：住戶利益至上
在德國,，原則禁止違反住房規(guī)劃用途而將建筑物商用，否則，房主將會因違背建筑物使用目的而受到處罰,。當然也不是“一刀切”,，如果一家規(guī)模不大的公司申請使用住房做設計室或辦公室等，可視情況予以批準,。但限制非常嚴格,，如公司業(yè)務基本要通過電話處理，每天接待的顧客人數(shù)最多不超過兩人,。如果進駐的公司有員工,，而且也經(jīng)常有顧客光臨，或者還利用被周圍鄰居聽到聲音的機器,，這種公司即便獲得了準許,，一旦被發(fā)現(xiàn)也會被取締。
在德國,，民用住房不能出租用以開辦商店,、飯館、理發(fā)館等,。這主要是為了保護住戶的利益,。德國媒體曾報道過這樣一條消息：一位女士在自己住房內(nèi)開設了一個私人幼兒園，每天只有4個孩子,，但最后也被法院判決取消,，理由是“有顧客經(jīng)常往來，影響鄰居”,。
據(jù)報道,，德國對民用住宅商用規(guī)定如此嚴格有其歷史原因。早在1956年,，當時的西德聯(lián)邦議院就通過了《商店關(guān)門法》,。該法規(guī)定德國商店的營業(yè)時間在周一至周五每天7時至
18時，周六從6時至14時,�,！渡痰觋P(guān)門法》的出臺是因為德國人認為晚上和周日是與家人、朋友相聚的時間,，不是購物時間,。特別是周日，是典型的德國一家人進行宗教活動,、散步或進行運動的時間,。另外，制定《商店關(guān)門法》也是為了保護勞工權(quán)利,。德國各聯(lián)邦州還通過了與《商店關(guān)門法》相類似的各種法規(guī),，如限制工廠的工作時間,，許多工廠到17時就全部停產(chǎn)。
隨著德國國力逐步強大,，居民戶外活動和外出就餐的幾率增加,，晚上回家時間也逐漸延后，德國聯(lián)邦議院對《商店關(guān)門法》進行了多次修改,，2003年,，將周一至周六商店關(guān)門時間統(tǒng)一修改為
20時，但是周日商店不得營業(yè)這一條款沒有改變,。
為方便民眾,，《商店關(guān)門法》也規(guī)定了一些例外。如面包店和報刊,、飲料小賣部等營業(yè)時間更長一些,，火車站、機場,、旅游景點,、加油站的商店營業(yè)時間也有例外規(guī)定。鑒于餐館在德國不屬于商店,，所以周日也可以營業(yè),，但周日餐館停止營業(yè)很早。
德國人自己說,，禁止民用住宅商用,，主要目的還是為給居民創(chuàng)造一個安詳而寧靜的生活環(huán)境。與其讓樓下的商店燈火通明,，不如讓自家人在昏暗燈光下圍在一起看電視節(jié)目來得實在,。這就是許多德國人的生活觀。
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