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| 一家店鋪的裝修正在緊張進(jìn)行中 | 新年伊始,，《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》開始實施，規(guī)定中刪除了“住宅禁商”,、“禁止二房東”等條款,。一石激起千層浪,，各方對此爭論不斷。
要與《物權(quán)法》保持一致
2007年10月1日新《物權(quán)法》開始實施，新法律規(guī)定：業(yè)主對建筑物內(nèi)的住宅、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán),。同時,，《物權(quán)法》還規(guī)定，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�,、娛樂等商業(yè)用房的,，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
北京市法制辦相關(guān)人士表示,，為避免與全國人大通過的《物權(quán)法》沖突,，本市《房屋租賃管理辦法》最終出臺時,，將刪除征集意見稿中有關(guān)“禁止民宅商用的規(guī)定”,。
北京市建委租賃處處長羅洪京曾對媒體表示：“《辦法》目前已經(jīng)遞交北京市法制辦公室，正在修訂之中,�,！掇k法》的修改是為了與《物權(quán)法》保持一致�,！�
北京市律師協(xié)會物權(quán)法專業(yè)委員會主任蔡耀忠律師認(rèn)為：“《物權(quán)法》并沒有絕對禁止‘民宅禁商’，而《辦法》修改是為了避免和上位法沖突,。應(yīng)該說,，《物權(quán)法》中靈活處理民用住宅用途的做法,，也是國家立法機關(guān)尊重公民私有財產(chǎn)權(quán)利的結(jié)果,。”
于是在2007年12月２６日,，北京市工商局對外宣布,，北京已放寬對使用住宅樓內(nèi)的房屋以及其他未取得合法房產(chǎn)證明的房屋從事經(jīng)營的登記注冊條件,。在《關(guān)于解決無證照經(jīng)營場所以及其他經(jīng)營住所問題的意見》規(guī)定,，申請人在申請登記注冊時,，只要提交住所使用證明,、由申請人簽署的將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房而做出承諾的《住所登記表》,、住所所在地居民委員會或業(yè)主委員會出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的證明文件，登記機關(guān)即可辦理登記注冊,。由此，民宅禁商開始解禁,。
調(diào)查：八成居民不贊成
據(jù)北京市工商局登記注冊處處長賀慶財介紹,，放寬民宅商用的登記注冊條件，主要是解決無照經(jīng)營場所及其他經(jīng)營住所問題,。目前,，無照經(jīng)營已成為北京城市管理的突出問題，住宅樓內(nèi)無照經(jīng)營的問題已引起了居民的不滿,。北京民宅商用相關(guān)政策的出臺,，符合國家工商總局《關(guān)于住所（經(jīng)營場所）登記有關(guān)問題的通知》的精神和北京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強食品安全專項整治的若干意見》的規(guī)定，體現(xiàn)了《物權(quán)法》中居民自治的原則,。
我愛我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉認(rèn)為,，人們對“民宅商用”不應(yīng)抱太大希望。第一,，工商部門如果允許民宅注冊辦公,，肯定會有一定的限制條件；第二，如果工商部門不限制,，也會受
“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�,、娛樂等商業(yè)用房的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”的限制,。目前,，怎樣確定是否有利害關(guān)系,，有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定，如何算征得了業(yè)主同意等問題還沒有確定,。但可以確定的是，要征得有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意是非常困難的,。因此,，《物權(quán)法》的通過和《房屋租賃管理辦法》刪除“民宅禁商”,，不代表住宅可以商用,，還需要更詳盡的司法解釋和更多的司法實踐。
通州新華聯(lián)小區(qū)業(yè)主張先生在接受《市場報》記者采訪時說:“民宅禁商不能一刀切,，而應(yīng)當(dāng)根據(jù)實際情況,，由相關(guān)業(yè)主自己決定,。如果使用人不給他人帶來衛(wèi)生,、噪音,、安全等隱患,，又經(jīng)過鄰居同意，就應(yīng)該可以注冊辦公,。比如一些個人畫室,、網(wǎng)上商店等,。”據(jù)記者了解,，在新華聯(lián)小區(qū)內(nèi)有多家網(wǎng)店，很多都是在網(wǎng)上銷售服裝,、鞋帽、家居用品等,，很受附近居民的歡迎，周圍小區(qū)的居民還可以送貨上門或者上門選貨,。
也有業(yè)主堅決反對解除“民宅禁商”,。家在雙榆樹北里的王小姐說:“《物權(quán)法》規(guī)定,，業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵返壬虡I(yè)用房的,，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意�,！段餀�(quán)法》不能濫用，即使你有所有權(quán),，也不能沒有限制,。餐館開到大半夜，怎么可能不擾民,？”
如果把商業(yè)拆分一下的話，大致可分為餐飲娛樂和辦公兩大類,。業(yè)主對于餐館娛樂一類,，是“既愛又恨”,；而對于辦公一類，恐怕叫好的就不多了,。一方面居住在辦公房間周邊業(yè)主的正常生活很有可能被打破；另一方面,，小區(qū)的安全難以保證,。
在有1230人參與的專項調(diào)查中,，近八成參與者表示居住的居民樓內(nèi)有民宅商用現(xiàn)象。而表示不贊成解禁的占到了絕大多數(shù),，為67%,，而贊成者不足1/4。擾民,、社區(qū)安全和環(huán)境成為了主要集中的問題。
工商：必需滿足3個條件
市工商局登記注冊處處長賀慶財對媒體表示,，目前只有滿足3個條件的樓盤允許在樓內(nèi)開辦公司:一是必須經(jīng)過樓盤內(nèi)全體業(yè)主的書面授權(quán)同意；二是整棟樓內(nèi)的住戶都是商�,。蝗钦麄�樓盤在設(shè)計之初就按商業(yè)項目設(shè)計,、建造，目前按照商業(yè)項目管理,，達(dá)到商住的硬件使用條件。另外,，還要求在樓盤及周邊可能有利害關(guān)系的小區(qū)內(nèi)張貼公告,，征求意見，沒有異議才被允許。這些樓盤不再要求住宅性質(zhì)必須變更為“商業(yè)”,，可以集體辦理備案手續(xù)。
對于住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房,，未經(jīng)業(yè)主管理規(guī)約和有利害關(guān)系的業(yè)主同意的，工商管理部門將不予登記注冊,。
居委會：沒接到解禁文件
賀慶財表示,，住宅樓及底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋都不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂,、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場所,、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營危險化學(xué)品等涉及國家安全,、存在嚴(yán)重安全生產(chǎn)隱患,、影響人民身體健康、污染環(huán)境,、影響生命財產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營活動,。
與此同時，住宅樓內(nèi)開公司,，須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意,，由居委會或業(yè)委會出具相關(guān)證明。證明好開么,？
望京街道辦事處社區(qū)辦的一名工作人員表示,，從行政關(guān)系隸屬來講，居委會接受民政局的領(lǐng)導(dǎo),，開證明,、為文件蓋章都是參照民政局下發(fā)的紅頭文件里的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行�,！叭绻羞@個規(guī)定,，應(yīng)該由工商和民政局聯(lián)合下發(fā)一個文件�,！痹撠�(fù)責(zé)人表示,，他們沒有接到關(guān)于民宅商用解禁的任何文件，居委會不可能提供相關(guān)的證明,。
世紀(jì)城晴雪園社區(qū)居委會主任邢懷清則表示,，如果說相關(guān)部門把這樣的權(quán)利下放，就應(yīng)該給各區(qū)街道統(tǒng)一開會指導(dǎo),，出臺相關(guān)細(xì)則,，比如究竟怎么開具證明,，具體格式是怎樣的？而不應(yīng)該這么籠統(tǒng),。
石景山天翔社區(qū)居委會的周麗萍則表示,，如果遇到申請在住宅開公司，居委會只能逐級向上請示,，然后走訪相關(guān)的業(yè)主,。“讓居委會開證明我覺得不合適,，會產(chǎn)生很多問題,。”
專門研究《物權(quán)法》的對外經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕指出,，此次調(diào)整明確了居委會,、業(yè)委會以及業(yè)主的權(quán)利。但對于“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍究竟怎樣界定,，《物權(quán)法》并沒有做出明確規(guī)定,，缺乏可操作性,。
專家：民宅商用規(guī)定有待細(xì)化
“有關(guān)民宅是否禁止商用的問題,，《物權(quán)法》沒有一刀切，但是它為地方政府具體實施提供了細(xì)化的空間,�,！敝袊ù髮W(xué)法學(xué)院副教授王建勛告訴記者，雖然《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定,，“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�,、娛樂等商業(yè)用房的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”,，但是,，“有利害關(guān)系的全體業(yè)主”范圍并不明確，而且“如何算是征得了業(yè)主同意”也不明確,。
王建勛副教授表示,，北京市法制辦可以在《物權(quán)法》規(guī)定的框架下，制定更細(xì)化的規(guī)定,，比如協(xié)調(diào)有關(guān)部門在有關(guān)“民宅商用”執(zhí)照審批等方面作出嚴(yán)格規(guī)定,。 |