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民宅商用解禁恐成一紙空文
營(yíng)商門(mén)檻高 居民多反對(duì)
    2008-01-18    記者 李文華 實(shí)習(xí)生 于麗銀    來(lái)源:市場(chǎng)報(bào)

一家店鋪的裝修正在緊張進(jìn)行中
  新年伊始,《北京市房屋租賃管理若干規(guī)定》開(kāi)始實(shí)施,,規(guī)定中刪除了“住宅禁商”,、“禁止二房東”等條款。一石激起千層浪,,各方對(duì)此爭(zhēng)論不斷,。

要與《物權(quán)法》保持一致

  2007年10月1日新《物權(quán)法》開(kāi)始實(shí)施,,新法律規(guī)定:業(yè)主對(duì)建筑物內(nèi)的住宅,、商業(yè)用房等專有部分享有所有權(quán)。同時(shí),,《物權(quán)法》還規(guī)定,,業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房的,,除遵守法律,、法規(guī)以及管理規(guī)約外,,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意。
  北京市法制辦相關(guān)人士表示,,為避免與全國(guó)人大通過(guò)的《物權(quán)法》沖突,,本市《房屋租賃管理辦法》最終出臺(tái)時(shí),將刪除征集意見(jiàn)稿中有關(guān)“禁止民宅商用的規(guī)定”,。
  北京市建委租賃處處長(zhǎng)羅洪京曾對(duì)媒體表示:“《辦法》目前已經(jīng)遞交北京市法制辦公室,,正在修訂之中�,!掇k法》的修改是為了與《物權(quán)法》保持一致,。”
  北京市律師協(xié)會(huì)物權(quán)法專業(yè)委員會(huì)主任蔡耀忠律師認(rèn)為:“《物權(quán)法》并沒(méi)有絕對(duì)禁止‘民宅禁商’,,而《辦法》修改是為了避免和上位法沖突,。應(yīng)該說(shuō),《物權(quán)法》中靈活處理民用住宅用途的做法,,也是國(guó)家立法機(jī)關(guān)尊重公民私有財(cái)產(chǎn)權(quán)利的結(jié)果,。”
  于是在2007年12月26日,,北京市工商局對(duì)外宣布,,北京已放寬對(duì)使用住宅樓內(nèi)的房屋以及其他未取得合法房產(chǎn)證明的房屋從事經(jīng)營(yíng)的登記注冊(cè)條件。在《關(guān)于解決無(wú)證照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所以及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題的意見(jiàn)》規(guī)定,,申請(qǐng)人在申請(qǐng)登記注冊(cè)時(shí),,只要提交住所使用證明、由申請(qǐng)人簽署的將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房而做出承諾的《住所登記表》,、住所所在地居民委員會(huì)或業(yè)主委員會(huì)出具的有利害關(guān)系的業(yè)主同意將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房的證明文件,,登記機(jī)關(guān)即可辦理登記注冊(cè)。由此,,民宅禁商開(kāi)始解禁,。

調(diào)查:八成居民不贊成

  據(jù)北京市工商局登記注冊(cè)處處長(zhǎng)賀慶財(cái)介紹,放寬民宅商用的登記注冊(cè)條件,,主要是解決無(wú)照經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所及其他經(jīng)營(yíng)住所問(wèn)題,。目前,無(wú)照經(jīng)營(yíng)已成為北京城市管理的突出問(wèn)題,,住宅樓內(nèi)無(wú)照經(jīng)營(yíng)的問(wèn)題已引起了居民的不滿,。北京民宅商用相關(guān)政策的出臺(tái),符合國(guó)家工商總局《關(guān)于住所(經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所)登記有關(guān)問(wèn)題的通知》的精神和北京市政府《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)食品安全專項(xiàng)整治的若干意見(jiàn)》的規(guī)定,,體現(xiàn)了《物權(quán)法》中居民自治的原則,。
  我愛(ài)我家經(jīng)紀(jì)公司副總胡景暉認(rèn)為,人們對(duì)“民宅商用”不應(yīng)抱太大希望,。第一,,工商部門(mén)如果允許民宅注冊(cè)辦公,,肯定會(huì)有一定的限制條件;第二,,如果工商部門(mén)不限制,,也會(huì)受 “業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房的,,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”的限制,。目前,怎樣確定是否有利害關(guān)系,,有利害關(guān)系全體業(yè)主的范圍如何定,,如何算征得了業(yè)主同意等問(wèn)題還沒(méi)有確定。但可以確定的是,,要征得有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意是非常困難的,。因此,《物權(quán)法》的通過(guò)和《房屋租賃管理辦法》刪除“民宅禁商”,,不代表住宅可以商用,,還需要更詳盡的司法解釋和更多的司法實(shí)踐。
  通州新華聯(lián)小區(qū)業(yè)主張先生在接受《市場(chǎng)報(bào)》記者采訪時(shí)說(shuō):“民宅禁商不能一刀切,,而應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際情況,,由相關(guān)業(yè)主自己決定。如果使用人不給他人帶來(lái)衛(wèi)生,、噪音,、安全等隱患,又經(jīng)過(guò)鄰居同意,,就應(yīng)該可以注冊(cè)辦公,。比如一些個(gè)人畫(huà)室、網(wǎng)上商店等,�,!睋�(jù)記者了解,在新華聯(lián)小區(qū)內(nèi)有多家網(wǎng)店,,很多都是在網(wǎng)上銷售服裝,、鞋帽、家居用品等,,很受附近居民的歡迎,,周圍小區(qū)的居民還可以送貨上門(mén)或者上門(mén)選貨。
  也有業(yè)主堅(jiān)決反對(duì)解除“民宅禁商”,。家在雙榆樹(shù)北里的王小姐說(shuō):“《物權(quán)法》規(guī)定,,業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋嫛蕵?lè)等商業(yè)用房的,,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意,。《物權(quán)法》不能濫用,,即使你有所有權(quán),,也不能沒(méi)有限制。餐館開(kāi)到大半夜,,怎么可能不擾民,?”
  如果把商業(yè)拆分一下的話,大致可分為餐飲娛樂(lè)和辦公兩大類,。業(yè)主對(duì)于餐館娛樂(lè)一類,,是“既愛(ài)又恨”;而對(duì)于辦公一類,,恐怕叫好的就不多了,。一方面居住在辦公房間周邊業(yè)主的正常生活很有可能被打破;另一方面,,小區(qū)的安全難以保證,。
  在有1230人參與的專項(xiàng)調(diào)查中,近八成參與者表示居住的居民樓內(nèi)有民宅商用現(xiàn)象,。而表示不贊成解禁的占到了絕大多數(shù),,為67%,而贊成者不足1/4,。擾民,、社區(qū)安全和環(huán)境成為了主要集中的問(wèn)題。

工商:必需滿足3個(gè)條件

  市工商局登記注冊(cè)處處長(zhǎng)賀慶財(cái)對(duì)媒體表示,,目前只有滿足3個(gè)條件的樓盤(pán)允許在樓內(nèi)開(kāi)辦公司:一是必須經(jīng)過(guò)樓盤(pán)內(nèi)全體業(yè)主的書(shū)面授權(quán)同意,;二是整棟樓內(nèi)的住戶都是商住,;三是整個(gè)樓盤(pán)在設(shè)計(jì)之初就按商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì),、建造,目前按照商業(yè)項(xiàng)目管理,,達(dá)到商住的硬件使用條件,。另外,還要求在樓盤(pán)及周邊可能有利害關(guān)系的小區(qū)內(nèi)張貼公告,,征求意見(jiàn),,沒(méi)有異議才被允許。這些樓盤(pán)不再要求住宅性質(zhì)必須變更為“商業(yè)”,,可以集體辦理備案手續(xù),。
  對(duì)于住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房,未經(jīng)業(yè)主管理規(guī)約和有利害關(guān)系的業(yè)主同意的,,工商管理部門(mén)將不予登記注冊(cè),。

居委會(huì):沒(méi)接到解禁文件

  賀慶財(cái)表示,,住宅樓及底層規(guī)劃為商業(yè)用途的房屋都不得從事餐飲服務(wù)、歌舞娛樂(lè),、提供互聯(lián)網(wǎng)上網(wǎng)服務(wù)場(chǎng)所,、生產(chǎn)加工和制造、經(jīng)營(yíng)危險(xiǎn)化學(xué)品等涉及國(guó)家安全,、存在嚴(yán)重安全生產(chǎn)隱患,、影響人民身體健康、污染環(huán)境,、影響生命財(cái)產(chǎn)安全的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),。
  與此同時(shí),住宅樓內(nèi)開(kāi)公司,,須征得有利害關(guān)系業(yè)主的同意,,由居委會(huì)或業(yè)委會(huì)出具相關(guān)證明。證明好開(kāi)么,?
  望京街道辦事處社區(qū)辦的一名工作人員表示,,從行政關(guān)系隸屬來(lái)講,居委會(huì)接受民政局的領(lǐng)導(dǎo),,開(kāi)證明,、為文件蓋章都是參照民政局下發(fā)的紅頭文件里的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行�,!叭绻羞@個(gè)規(guī)定,,應(yīng)該由工商和民政局聯(lián)合下發(fā)一個(gè)文件�,!痹撠�(fù)責(zé)人表示,,他們沒(méi)有接到關(guān)于民宅商用解禁的任何文件,居委會(huì)不可能提供相關(guān)的證明,。
  世紀(jì)城晴雪園社區(qū)居委會(huì)主任邢懷清則表示,,如果說(shuō)相關(guān)部門(mén)把這樣的權(quán)利下放,就應(yīng)該給各區(qū)街道統(tǒng)一開(kāi)會(huì)指導(dǎo),,出臺(tái)相關(guān)細(xì)則,,比如究竟怎么開(kāi)具證明,具體格式是怎樣的,?而不應(yīng)該這么籠統(tǒng),。
  石景山天翔社區(qū)居委會(huì)的周麗萍則表示,如果遇到申請(qǐng)?jiān)谧≌_(kāi)公司,,居委會(huì)只能逐級(jí)向上請(qǐng)示,,然后走訪相關(guān)的業(yè)主。“讓居委會(huì)開(kāi)證明我覺(jué)得不合適,,會(huì)產(chǎn)生很多問(wèn)題,。”
  專門(mén)研究《物權(quán)法》的對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)法學(xué)院副教授徐海燕指出,,此次調(diào)整明確了居委會(huì),、業(yè)委會(huì)以及業(yè)主的權(quán)利,。但對(duì)于“有利害關(guān)系的業(yè)主”的范圍究竟怎樣界定,,《物權(quán)法》并沒(méi)有做出明確規(guī)定,缺乏可操作性,。

專家:民宅商用規(guī)定有待細(xì)化

  “有關(guān)民宅是否禁止商用的問(wèn)題,,《物權(quán)法》沒(méi)有一刀切,但是它為地方政府具體實(shí)施提供了細(xì)化的空間,�,!敝袊�(guó)政法大學(xué)法學(xué)院副教授王建勛告訴記者,雖然《物權(quán)法》第七十七條明確規(guī)定,,“業(yè)主將住宅改變?yōu)椴惋�,、娛�?lè)等商業(yè)用房的,應(yīng)當(dāng)經(jīng)有利害關(guān)系的全體業(yè)主同意”,,但是,,“有利害關(guān)系的全體業(yè)主”范圍并不明確,而且“如何算是征得了業(yè)主同意”也不明確,。
  王建勛副教授表示,,北京市法制辦可以在《物權(quán)法》規(guī)定的框架下,制定更細(xì)化的規(guī)定,,比如協(xié)調(diào)有關(guān)部門(mén)在有關(guān)“民宅商用”執(zhí)照審批等方面作出嚴(yán)格規(guī)定,。

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