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專家認為,降價假象甚至有可能引發(fā)新一輪房價快速上漲,調控政策仍需加大執(zhí)行力度
近期,，福州,、廈門等城市的一些房地產(chǎn)項目爭相打出“特價房”廣告,，有的開發(fā)商不惜提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠,，甚至個別地段的樓盤自曝房價“下跌”的消息。然而,，現(xiàn)實中的房價依舊堅挺,，這一連串的商業(yè)秀是否只為制造一波樓市降價的假象？
“特價”,、“降價”的真面目
福州樓市近日不斷推出“特價房”，記者隨機挑了一個特價樓盤查看究竟,。從市中心乘坐公交車約半個小時,，再步行約20分鐘,，記者好不容易找到了這個特價樓盤。
走進售樓部,，記者看到只有一位看房的顧客,。售樓小姐馬上圍上來熱情地向記者介紹，“特價房”出售有限定數(shù)量,，每平方米6300元,。如果交納5萬元的預訂金，售樓部可以提供“免息墊付10%首付款”的優(yōu)惠,。
售樓小姐向記者推薦的7套“特價房”都是3層以下的房子,，而且朝向背陰。售樓小姐在一旁催促說：“特價活動就只今天一天,，也就剩下這7套了,，這個樓盤的其他每套都是每平方米7000元以上賣出去的�,！�
記者問那位正在看房的顧客是否會買,。他苦笑著說，這個地段的商品房均價也就每平方米6350元左右,，雖然一平方米便宜了50元,，但都是銷售尾盤的房子，“以前,，許多樓盤在掃尾銷售時,，優(yōu)惠力度都比這大”。
他還告訴記者,，這些天,，他接連看了好幾家“特價房”樓盤，不是樓盤的位置遠離市中心,，交通不方便,，就是房子的本身條件不好。相反,，一些在市中心新近開盤項目,，房價還在上漲。
在福州市中心華林路上有一處房地產(chǎn)項目前不久開盤,，記者來到該項目售樓部詢問預售情況,。售樓部經(jīng)理拿著預售登記簿告訴記者，房子11月底就賣完了,，開盤均價每平方米8000元左右,，賣到最后幾套就漲到了1萬元以上。
據(jù)了解,，開發(fā)商近期推出的一些所謂“降價房”,，房價明降暗漲,。位于廈門市海滄的一個在售樓盤近日放出“每平方米降價400元”的消息，吸引了不少買家的注意,。劉玉珍女士很早就開始關注這個樓盤,，她說：“這個樓盤今年8月份開盤，均價每平方米8000元,，國慶節(jié)后,，均價被拉到每平方米8900元，11月份開始每平方米降價400元,，但還是比開盤時漲了500元,。”
同是觀望者,，心態(tài)大不同
福州大學房地產(chǎn)研究所所長王阿忠認為,，一連串“特價”、“降價”現(xiàn)象,，一方面反映了當前樓市低迷的現(xiàn)狀,；另一方面又制造了房價下跌假象，其實是開發(fā)商“救市”的商業(yè)秀,，說明近一段時期樓市已呈現(xiàn)“虛熱”癥狀,。
在樓市“虛熱”的大背景下，房地產(chǎn)市場逐漸回歸理性,，觀望氣氛日漸濃重,。記者發(fā)現(xiàn)，觀望者的心態(tài)迥然不同,。
“房貸新政策”進一步明確“第二套房貸”以家庭為單位的政策,，確實抑制了一部分人的購房計劃。但一些大型房產(chǎn)中介老板認為,，目前存在大量有購房自住需求的客戶,，“房貸新政策”對這批人來說，只能起到“緩兵”作用,�,！艾F(xiàn)在買房的人確實少了，看房的人多,，但等銀行房貸一旦松動,，看房的還是會立即辦手續(xù)的�,！�
福州康居房產(chǎn)信息咨詢公司置業(yè)顧問潘劍說,。
持幣觀望的買家多種多樣。記者在探問“特價房”時遇到的那位顧客說，他現(xiàn)在住的是一套單位分的福利房,，只有60多平方米,，一家三口居住感覺有點擠了，一直想換個大一點的房子,。這個問題遲早得解決，現(xiàn)在是觀望期,。
王阿忠說,，從1998年實施房改政策至今已10年，當初享受福利分房的一部分人逐步進入住房更換期,，改善居住條件的需求日漸強烈,。加上青年婚姻高峰期來臨、城鎮(zhèn)化加速推進等原因,，我國房地產(chǎn)市場需求熱的狀況近兩年來不斷加劇,，也導致了房價不斷上漲。
還有一些買家觀望只為等待炒房時機,。魏剛就是廈門的一位職業(yè)小炒家,，目前還有兩套房“擱置在手頭”。魏剛說,，房子出不了手,，資金周轉相對比較緊張，加上房貸從緊,、利息提高,，追加投資房地產(chǎn)只能等待機會。
調控政策執(zhí)行仍需加力
專家指出,，當前房地產(chǎn)市場“量縮價漲”在許多城市蔓延,，需警惕樓市“虛熱”背后的降價假象，可能引發(fā)新一輪的房價快速上漲,。房價的上漲涉及面寬,，調控政策仍需加大執(zhí)行力度。
業(yè)內人士認為,，從過去兩個月的情形看,，銀行房貸成為穩(wěn)定房價的一項關鍵因素，樓市出現(xiàn)降價假象多少也與房貸政策有關聯(lián),。
在房地產(chǎn)界有著近20年從業(yè)資歷的閩江學院經(jīng)濟師林忠華認為,，補充后的房貸新政策既保障了居民改善住房條件的合理需求，又在一定程度上遏制了投機炒房行為,。該新政策在執(zhí)行時,，如果各方?jīng)]有嚴格把關，認真配合，仍有空子可鉆,。
林忠華說,，房貸的一個重要環(huán)節(jié)是抵押物估值，對貸款人而言,，估值結果比首付本身更為重要,。銀行首付即使提高到50%，如果房屋的評估體系不嚴格,，炒房者照樣可以從銀行貸到期望額度的資金,。
業(yè)內人士還擔心，房貸首付比例提高,，對于二手房市場帶來的首付壓力要明顯大于一手商品房,，這可能導致二手房市場的購房需求轉向一手商品房，進而進一步刺激房價上漲,。
福州市社科院經(jīng)濟研究所研究員朱劍修說,，近幾年，國家每出臺一項新的調控房價政策,，都會出現(xiàn)一段時間的觀望,，房價也有短暫波動，然后房價反復上漲,。以房貸為例,，其實早在8、9月份,，全國各大銀行的放貸額已達80%至90%,，年底自然無錢可貸，到了明年,，新的房貸指標出來,，市場是否反復，實難預料,。 |
