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為進一步貫徹落實《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（下稱《通知》）,，人民銀行,、銀監(jiān)會于12月11日在北京聯(lián)合召開了加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專題會議，并在當天下午公布了《關(guān)于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》（下稱《補充通知》）,，進一步明確了“嚴格住房消費貸款管理”的規(guī)定。
與央行9月27日下發(fā)的《通知》相比,，《補充通知》對此前爭議最大的關(guān)于第二套房的界定問題進行了明確規(guī)定,。那么，這個遲來的“補丁”能否使房貸新政發(fā)揮應(yīng)有的效果呢,？
央行9月27日下發(fā)的《通知》規(guī)定：“對已利用貸款購買住房,、又申請購買第二套（含）以上住房的，貸款首付款比例不得低于40%,，貸款利率不得低于中國人民銀行公布的同期同檔次基準利率的1.1倍,，而且貸款首付款比例和利率水平應(yīng)隨套數(shù)增加而大幅度提高,。”
但是,，關(guān)于第二套房的界定,，央行沒有制定統(tǒng)一標準，而是要求“各商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)本通知制定相應(yīng)的實施細則”,，由此,，各家銀行根據(jù)自己的理解，對于第二套房的界定給出了4種版本：一,、以個人為單位,，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇,。二,、以個人為單位，有房貸經(jīng)歷的,，不管貸款是否還清,，以后購房都不享受“第一套房”待遇。三,、以家庭為單位,，還清以前貸款的，享受“第一套房”待遇,。四,、以家庭為單位，有房貸經(jīng)歷的,，以后購房都不享受“第一套房”待遇,。
這4種版本對于第二套房的制約效果，可用“差之毫厘,，謬之千里”來形容,。比如，第一個版本對于炒房這種投機行為幾乎沒有任何約束力,。原因有二：第一,，炒房者可以在還清貸款后，繼續(xù)享受“第一套房”待遇炒房,，形成以個人為主體的循環(huán)炒房鏈條,。第二，炒房者可以用家庭其他成員的名義購房,，并且享受“第一套房”才能享受的優(yōu)惠待遇,，從而形成以家庭眾多成員為主體的循環(huán)炒房鏈條。
很顯然,，在商業(yè)銀行選擇第一種版本的情況下,，央行發(fā)布的房貸新政對于炒房的制約力量將全部被架空,。而商業(yè)銀行的逐利本能，使它更愿意為自己留下寬松的回旋余地,，盡可能大地規(guī)避政策對其商業(yè)逐利行為的制約,。由是，造成第一個版本被更多商業(yè)銀行所采納的局面,。
央行顯然認識到了《通知》的缺陷,，因此，在12月11日正式發(fā)布政策“補丁”,，明確“以借款人家庭（包括借款人,、配偶及未成年子女）為單位認定房貸次數(shù)”，而且對“已利用銀行貸款購買首套自住房的家庭”作出了極為嚴格的界定,。
央行的這一“補丁”嚴謹?shù)搅藥缀鯚o懈可擊的地步,，它堵住了此前《通知》中留下的諸多漏洞，最大限度地壓縮了商業(yè)銀行的政策回旋空間,，使得房貸新政變得不僅具體和剛性,，在可操作性上也大大提高。這將徹底結(jié)束各銀行間在第二套房界定方面的亂局,。但是,，房貸新政“補丁”能否發(fā)揮威力還需要重視兩個方面的問題：
首先,，對信息真實性的確認,。央行在《通知》中要求商業(yè)銀行在接受個人住房貸款申請后，及時通過央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫對借款人信用狀況予以查詢,，貸款申請批準后再將相關(guān)信息及時錄入該數(shù)據(jù)庫,，以此確保對“第二套以上住房”的認定準確無誤。但是,，在房貸被各家銀行普遍視為優(yōu)質(zhì)貸款項目的情況下,，倘若借款人在貸款合同中不如實填寫相關(guān)信息，商業(yè)銀行會否愿意承擔(dān)核實相關(guān)信息真實性的成本,？另外,，央行個人信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫是否全面？
其次,，外資銀行,。央行的《補充通知》主要針對的是國有商業(yè)銀行，而外資銀行在房貸中的作用是不容忽視的,。目前,，確認第二套房貸主要通過央行個人征信系統(tǒng)查詢，但目前鮮有外資銀行加入央行征信系統(tǒng),。即使金融業(yè)發(fā)達的上海市,，至今也尚未有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng),，如果購房者第一套房貸來自其他外資銀行，經(jīng)辦的外資銀行就無法查詢相關(guān)貸款記錄,。那么,，外資銀行該如何執(zhí)行房貸新政呢？
這兩個問題如何解決,，或?qū)Ψ抠J新政的最終效果產(chǎn)生重要影響,。 |
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