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最近一段時間，有關(guān)廣州部分樓盤打折促銷,、深圳商品房成交均價下跌以及北京,、上海樓市成交量大幅萎縮等現(xiàn)象，引起了房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)外的廣泛關(guān)注,，并導(dǎo)致中國樓市會否出現(xiàn)拐點的爭論高漲,。
樓市拐點因素已具
進入10月份以來，廣州,、深圳部分樓盤價格開始出現(xiàn)松動跡象,，一些住宅新盤已采取低價開盤策略，每平方米價格比周邊樓盤低了幾百元甚至千元以上,。
根據(jù)廣州房管局陽光家緣網(wǎng)站的預(yù)售商品住宅簽約情況實時信息顯示,，10月份廣州住房均價增幅趨緩,，10區(qū)住房均價11970元/平方米，比9月上漲了
6%,，而9月份同比上漲幅度為14%,。根據(jù)國家發(fā)改委每月公布的住房價格指數(shù)顯示，廣州一手住房價格指數(shù)漲幅在全國70個主要城市排名,，從今年初的第三位逐月下降到10月份的第三十四位,。
與廣州遇到的情況相同，深圳商品房成交均價出現(xiàn)下跌跡象,。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計顯示,，10月份深圳商品房成交均價為每平方米14797元，和9月份相比下降10.35%,。
對此,，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同認為，目前出現(xiàn)樓市拐點的因素已經(jīng)具備,。一方面,，近幾年調(diào)控房地產(chǎn)的新政不斷出臺，雖然一直沒有形成明顯的效果,，但這些政策并沒有取消,，反而在不斷地細化、調(diào)整和落實,。另一方面,，地價、房價不斷飆升本身也是影響市場成交的主要原因,，因為當房價上升到大多數(shù)工薪消費者購買不起,、少數(shù)投資性買家也無利可圖時，就會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象,。在過旺的投資需求被抑制后,，在增加住房有效供應(yīng)的情況下，廣州房地產(chǎn)市場將可能出現(xiàn)一個拐點,。
和韓世同的判斷相同,，多數(shù)消費者也贊同今年樓市將出現(xiàn)拐點的說法。根據(jù)搜房網(wǎng)進行的“2007年樓市拐點會否出現(xiàn),？”網(wǎng)絡(luò)調(diào)查顯示：59.23%的被調(diào)查者認為拐點會出現(xiàn),；對于現(xiàn)在是否是買房的好時機，69.13%的被調(diào)查者認為不是,，再等等,；僅有18.11%的人認為是,，以后房價還得漲,；對于今后一至兩年里房價將呈何種走勢,，47.56%
的被調(diào)查者認為下降，7.95%的人認為快速增長,，32.05%的人認為穩(wěn)定增長,。
總體趨勢短期難變
盡管支持“拐點論”的人數(shù)較多，但也有專家對此持否定態(tài)度,。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長陳國強說：“目前個別城市部分樓盤樓價出現(xiàn)波動的現(xiàn)象,，要具體問題具體分析，并不等于樓市整體將出現(xiàn)拐點,。當前的房地產(chǎn)市場狀況說明政府的組合政策發(fā)生了效應(yīng),，如果就此判斷樓市將出現(xiàn)拐點過于武斷�,！�
陳國強說,，今年以來，深圳房價出現(xiàn)了爆發(fā)式增長,，預(yù)先透支了未來的房價空間,，因此出現(xiàn)一定的波動調(diào)整是正常的。幾年前上海,、杭州等城市也曾出現(xiàn)過類似的狀況,，但后來樓市價格依然在增長。因此,，不能就此認為拐點將會出現(xiàn),。就北京市場而言，目前成交量出現(xiàn)了一定的下降,，但房價依然堅挺,。我們要看到這種成交量的下降具有結(jié)構(gòu)性特點，而非整體市場出現(xiàn)的蕭條狀況,。
這種說法,，可以從相關(guān)部門公布的數(shù)據(jù)中得到佐證。根據(jù)北京市統(tǒng)計局和國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊的統(tǒng)計,，1至10月,，北京市商品房現(xiàn)房和期房銷售面積均呈下降趨勢，現(xiàn)房銷售394.6萬平方米,，期房銷售1253.9萬平方米,，分別比去年同期下降26%和5.7%。其中,，住宅現(xiàn)房銷售286.3萬平方米,，下降
32.8%；住宅期房銷售1062.5萬平方米，下降10.3%,。另據(jù)國家發(fā)改委等部門公布的數(shù)據(jù),，10月全國房價同比上漲9.5%，而北京的上漲速度達到了17.8%,，居全國第二位,，在9月份13.5%的漲幅基礎(chǔ)上繼續(xù)攀升。今年前三季度北京五環(huán)內(nèi)住宅期房均價達到13754元/平方米,，而僅在幾個月前,，北京四環(huán)內(nèi)住宅期房均價不過13600元/平方米。
主要矛盾仍是供求
對于目前市場上出現(xiàn)的這種情況,，陳國強認為,，當前樓市的主要矛盾依然是供求矛盾，如果有效需求得不到滿足,，那么房價下跌的期望必然破滅,。相反，如果市場供給得到大幅度提高,，出現(xiàn)供求基本平衡或供大于求的市場狀況,，那么房價出現(xiàn)調(diào)整是一種必然。但從短期來看,，出現(xiàn)這種情況的可能性不大,。
北京房產(chǎn)中介鏈家地產(chǎn)副總經(jīng)理金育松認為，樓市出現(xiàn)拐點或是調(diào)整應(yīng)該是市場發(fā)展的一種必然,，但是樓市出現(xiàn)拐點或者調(diào)整并不等同于房產(chǎn)價格的絕對量下跌,，而是一種漲幅的趨緩。因為造成樓市價格下跌的因素大致有三種：一是經(jīng)濟增長不能得到有效實現(xiàn),，出現(xiàn)明顯的經(jīng)濟衰退,；二是需求明顯不足，供應(yīng)過剩,；三是區(qū)域投資比例較高,，受政策影響容易出現(xiàn)大幅波動。從目前的北京等城市房地產(chǎn)市場來說,，經(jīng)濟保持平穩(wěn)發(fā)展是可以預(yù)期的,，同時城鎮(zhèn)人口仍處于快速增長階段，樓市需求將依然旺盛,。 |
