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 最近,深圳中天置業(yè)總裁蔣飛攜巨款“人間蒸發(fā)”的消息,讓正在買賣或者打算買賣二手房的購(gòu)房人或者房主忐忑不安,。目前市場(chǎng)各方廣泛關(guān)注的深圳“中天置業(yè)”事件,，其根源其實(shí)很簡(jiǎn)單,，就是缺乏對(duì)客戶資金的監(jiān)管,，經(jīng)紀(jì)公司可以任意挪用客戶資金,。如何保障交易資金絕對(duì)安全呢?
在二手房交易的過(guò)程當(dāng)中,，從簽訂買賣合同,，到房屋交易過(guò)戶,，一般需要1至3個(gè)月的時(shí)間,，房屋交易不可能像一般普通商品一樣實(shí)行“銀貨兩迄”,，無(wú)法做到
“產(chǎn)權(quán)證與房款”的即時(shí)交割。在這期間,，賬戶資金如果沒(méi)有監(jiān)管,，資金安全就存在極大的隱患。因此,，如何保障資金的安全成為避免中天置業(yè)類似事件的關(guān)鍵因素,�,！妒袌�(chǎng)報(bào)》記者從業(yè)內(nèi)人士處了解到：目前保障資金絕對(duì)安全的模式有兩種，即資金監(jiān)管和銀行資金托管,。為了讓消費(fèi)者更好的了解和選擇這兩種資金劃轉(zhuǎn)模式,，本文對(duì)兩種模式及其辦理步驟進(jìn)行詳解。
存量房（二手房）的資金監(jiān)管模式
存量房（二手房）資金監(jiān)管是“存量房交易結(jié)算資金專用存款賬戶”（以下簡(jiǎn)稱“專用賬戶”）的通俗理解,，其是指專門(mén)用于劃轉(zhuǎn)存量房交易過(guò)程中所涉及的交易結(jié)算資金的賬戶,。“專用賬戶”與設(shè)立方（即經(jīng)紀(jì)公司或擔(dān)保公司,，下同）自有的結(jié)算賬戶是分開(kāi)的不同賬戶,。“專用賬戶”內(nèi)的資金獨(dú)立于設(shè)立方的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn),，也不屬于設(shè)立方的負(fù)債,，資金的所有權(quán)屬于交易當(dāng)事人，設(shè)立方無(wú)權(quán)挪用“專用賬戶”下的資金,。
根據(jù)存量房的抵押狀況及付款方式,，交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)一般分為四種程序：第一種是房屋未設(shè)定抵押，買房人一次性全額付款,；第二種是房屋未設(shè)定抵押,，買房人抵押貸款；第三種是房屋已設(shè)定抵押,，買房人一次性全額付款,；第四種是房屋已設(shè)定抵押，買房人抵押貸款,。但這四種情況的資金監(jiān)管流程基本可以分為四大步驟：
第一步,，交易雙方通過(guò)網(wǎng)上簽約系統(tǒng)進(jìn)行買賣合同的簽訂。截止11月22日,，建委批準(zhǔn)的設(shè)立“專用賬戶”的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及交易保證機(jī)構(gòu)共有56家,。因此，業(yè)內(nèi)人士建議：存量房交易當(dāng)事人在與其委托保證機(jī)構(gòu)簽署《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》前,，最好應(yīng)核實(shí)保證機(jī)構(gòu)的“專用賬戶”開(kāi)戶許可證明,。
第二步，簽署資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議,，把房款存入監(jiān)管賬戶,。交易雙方與選定的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)簽訂《存量房交易結(jié)算資金劃轉(zhuǎn)協(xié)議》之后，客戶把除定金外的剩余房款存入經(jīng)紀(jì)公司的在開(kāi)戶銀行的“專用賬戶”,，銀行會(huì)向客戶開(kāi)具交存憑證,。經(jīng)紀(jì)公司核實(shí)憑證后，開(kāi)具《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》,。
第三步,，辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記,，下發(fā)新產(chǎn)權(quán)證和辦結(jié)單。經(jīng)紀(jì)公司的過(guò)戶專員攜《存量房交易結(jié)算資金托管憑證》,，協(xié)同交易雙方到房地局進(jìn)行過(guò)戶,。房地局在出具新產(chǎn)權(quán)證的同時(shí)，向業(yè)主開(kāi)具《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》,。
第四步,，銀行資金劃轉(zhuǎn)。轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)辦理完畢時(shí),，出售者即可持房屋權(quán)屬登記部門(mén)開(kāi)具的《轉(zhuǎn)移登記辦結(jié)單》辦理交易結(jié)算資金的劃轉(zhuǎn)手續(xù),。
存量房（二手房）的資金銀行托管模式
銀行托管是指當(dāng)前部分銀行本身開(kāi)展的二手房資金監(jiān)管業(yè)務(wù)。在買賣合同簽約完畢后,，買賣雙方自行到銀行,，通過(guò)開(kāi)立買方賬戶或者賣方賬戶，買方按合同約定將首付款或者全款存入賬戶,，銀行對(duì)資金實(shí)現(xiàn)凍結(jié),。與此同時(shí)，銀行根據(jù)買賣雙方約定的條件,、以及買賣雙方一起到銀行，銀行給予放款,。
其基本流程為：
買賣雙方簽署《存量房買賣合同》,，同時(shí)簽署《二手房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明》。隨后買賣雙方在約定時(shí)間內(nèi)到銀行作資金托管并簽署《資金托管協(xié)議》,。下一步是買賣雙方帶上《自行劃轉(zhuǎn)聲明》辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶的相關(guān)手續(xù),。按照買方、賣方和銀行之間的約定,，在完稅或者出新產(chǎn)權(quán)證后,，如果買方是一次性付款，銀行將所有款項(xiàng)劃轉(zhuǎn)給賣方,；如果買方是按揭貸款,，辦完新產(chǎn)權(quán)證的抵押，貸款銀行將貸款就劃轉(zhuǎn)給賣方,。因此,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為：無(wú)論是實(shí)現(xiàn)銀行監(jiān)管還是銀行托管，其有一個(gè)最大的共性都是沒(méi)有通過(guò)經(jīng)紀(jì)公司自身的賬戶進(jìn)行資金的劃轉(zhuǎn),，從而避免了經(jīng)紀(jì)公司違規(guī)操作的狀況,，保障了二手房交易資金的安全。
業(yè)內(nèi)人士要提醒消費(fèi)者的是：在目前的二手房交易過(guò)程中,，只有采取資金監(jiān)管和資金托管這兩種方式才是真正確保二手房交易資金安全的最佳模式,。因?yàn)檫@兩種模式都是通過(guò)銀行的專用賬戶進(jìn)行資金的凍結(jié),，在沒(méi)有買賣雙方約定授權(quán)的情況下，其他人員均動(dòng)用不了資金,。而除此之外的其他房款交割模式,，都會(huì)讓資金劃轉(zhuǎn)存在一定的風(fēng)險(xiǎn)。 |