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房地產市場的發(fā)展周期分為衰退期,、蕭條期、復蘇期和擴張期,，周而復始,。當價格上漲到透支了未來的增長空間后，房價必然會進入一個調整期,。 | 廣州樓市自進入10月以來一直陰云密布,，雖有開發(fā)商打折促銷和瘋狂廣告轟炸，但廣州樓價瘋狂上漲的步伐已明顯止步,。然而,，廣州市政府似乎對現(xiàn)在的樓價并不滿意，在經過9月份大規(guī)模拍賣土地之后,，日前再次痛下殺手,，與哄抬廣州土地價格的開發(fā)商展開貼身肉搏。
圍攻“地王”
日前,，廣州順利拍出兩塊限價地：番禺中心城區(qū)南區(qū)4-3地塊建成后商品房出售限價5500元/平方米；花都107國道D地塊建成后商品房出售限價3900元/平方米,。
值得關注的是,，這兩幅限價房用地所限的最高房價,，竟然比今年賣出的部分花都、番禺地塊的地價低,。尤其是番禺限價房地4-3地塊緊挨著番禺“地王”4-2地塊,，“地王”6230元/平方米的樓面地價比4-3地塊的最高房價高出700多元/平方米。
資料顯示,，今年9月賣出的番禺“地王”南區(qū)4-2地塊樓面地價為6230元/平方米,，前度“地王”西麗南路地塊樓面地價為5784元/平方米，這些地塊的地價都高于番禺限價地的最高房價,。而今年賣出的其他番禺地塊地價低的在3000元/平方米,，也有部分在5000元/平方米上下，其總成本也要達到
6000至8000元/平方米,，也比番禺限價地的房價要高,。
在花都，今年9月賣出的鳳凰路“地王”樓面地價5659元/平方米,，前度“地王”建設北路地塊樓面地價4598元/平方米,，同樣要比花都地塊3900元/平方米房價要高得多，最高幅度更達到1700多元/平方米,。
而一年前廣州推出的幾塊限價地,，最高房價限價基本都高于當時周邊地塊的地價。如去年11月金沙洲推出的4幅限價地,，其限房價標準在6000至6500元/平方米之間,，而當時周圍地價只有5000元/平方米左右。
時過境遷,，一年來不斷持續(xù)暴漲的房價,，迫使政府與開發(fā)商展開貼身肉搏。把限價房地放在“地王”旁邊,，顯然是廣州市政府控制高地價,、高房價的又一新舉措，而這一舉措顯然對那些不顧價格瘋狂拿地的開發(fā)商是致命的打擊,。
無奈之舉
此次在“地王”的旁邊安插價格低得多的限價房,，雖然也惹來諸如“不按市場經濟規(guī)律辦事”的非議，但仔細想來,，這也是政府不得已而為之的無奈之舉,。
今年以來，廣州市政府希望通過加大土地供應量,，提高商品房供應的方式來平抑房價,。但是面對如“惡狼”一樣的房地商，土地拍賣不斷創(chuàng)出天價,，而高昂的地價又不可避免地推高了廣州房價,。一時間,，將廣州市政府的調控政策逼入非常尷尬的死角。
就在今年9月,，廣州市土地交易中心進行了廣州土地公開拍賣以來規(guī)模最大的一次土地集中出讓,，總共拍出住宅地塊13塊，總建筑面積達到130萬平方米,。如此巨量的土地供應并沒有顯出它應有的威力,。富力地產以樓面地價18729元/平方米的天價競得白云山下一塊土地，再次刷新廣州新的“地王”紀錄,。同時奪得土地的開發(fā)商還包括保利,、金地、雅居樂等大型房地產開發(fā)企業(yè),，多個地塊成交創(chuàng)下樓面地價的新高,。
而按照計劃，在12月6日至7日廣州又將出讓13宗地塊,，用地面積共78.7萬平方米,，如果9月土地拍賣的一幕在本月再次重演，再有“新地王”出現(xiàn),，顯然會讓政府處于非常不利的位置,。政府此次在大規(guī)模推地前，先放出兩塊明顯低于市價的限價房,，很顯然是項莊舞劍,，意在沛公。
據(jù)悉,，12月推出的13幅地塊中,，花都有4幅住宅地與花都限價房地是緊鄰的，而番禺推出的2幅住宅用地與限價地同樣位于中心城區(qū)南區(qū)的濱江大道,。由此可見,，限價房的房價必將對開發(fā)商競投新地塊造成一定壓力。
除了安插限價房外,，對于本月的13宗土地出讓,，廣州市國土房管局更新出讓合同，其中9宗地塊全部地價都必須在12月15日前付清,，并以付清地價款之日為起點明確了開工時限,，還明確了完工和商品房銷售時限。而在此前,，廣州土地出讓合同中一般規(guī)定,，地價在兩億元以內的土地地價開發(fā)商須一次性付清，高于兩億元的可以先付兩億元，剩余部分分期付清,。而此次對掛牌底價超過兩億元的也要求一次付清,，顯然這也是廣州市政府限制高地價的又一新舉措。
博弈仍將繼續(xù)
除了大規(guī)模土地拍賣,、安插限價地、土地款一次付清之外,，廣州市政府還在打擊開發(fā)商屯地上痛下殺手,。日前，廣州市國土房管局發(fā)出3份動工建設催告函,，對動工開發(fā)建設期限即將到期者發(fā)出“最后通牒”并曝光,，共涉及84854平方米用地，其中大部分為住宅用地,，最長閑置時間達7年多,。市國土房管局明確要求，逾期仍未動工的將被依法處置,。而今年7月,，廣州市已決定收回80宗閑置土地，用地面積達1.39平方公里,。創(chuàng)下近年來單次收回閑置土地面積最大的記錄,。
與此同時，在國家提高銀行按揭比率等宏觀調控政策下,，廣州樓市已初步顯示出見頂?shù)嫩E象,。買家觀望氣氛漸濃，成交量大幅減少,，一些樓盤價格明顯下跌,。但現(xiàn)在就說，廣州市政府在與開發(fā)商的博弈中已經勝出,，顯然也為時過早,。限價房的供應量目前來看畢竟有限，如不能大規(guī)模的推廣,，可能最終對樓市的影響只是一個心理威懾,。對于土地價款一次付清，有專家也表示疑慮,，認為這一門檻的提高既有利也有弊,，可能會令一些到處瘋狂掠地的開發(fā)商暫時擱置買地計劃，但同時也可能使資金不那么充裕的中小房企失去舉牌拿地機會,，市場一樣會向已上市的大發(fā)展商高度集中,，形成商品房市場新的壟斷價格。
此次限價地雖順利拍賣，即便在本周舉行的大規(guī)模土地拍賣中,，各房地產開發(fā)商也如政府預期,，在合理范圍內乖乖地競價，同樣也不能說明政府最終控制住了房價,。畢竟開發(fā)商的目的是賺錢,，政府現(xiàn)在出面壓制土地價格，只是讓開發(fā)商的成本降低�,，F(xiàn)在拍賣的這些土地建成商品房出售時開發(fā)商要按什么價賣房仍舊會以市場來決定,，而并非按現(xiàn)在的成本�,；蛟S,，現(xiàn)在政府的舉動只是會讓競得土地的開發(fā)商賺更多的錢罷了。一個最明顯的例子是,，去年轉讓的位于廣州金沙洲限價地旁邊,，今年就拍賣出了新“地王”。
當然,，限價房對廣州市民的心理影響作用也不可小覷,。12月，廣州第一個限價房保利西子灣將正式對外發(fā)售,，這無疑加劇了廣州購房者持幣待購的心理,。據(jù)合富輝煌市場研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，明年限價房將迎來供應高峰,，總量將超過1.5萬套,，約占商品住宅的1/6左右，這個比例顯然也不小,�,？磥碓谶@場博弈中，誰最終將勝出,，只有拭目以待了,。 |