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2007年11月23日,，根據(jù)上證房產(chǎn)工作室的最新數(shù)據(jù),，上海樓市一周以來(lái)全部房源共計(jì)成交5645套,，簽約面積579149平方米。而供應(yīng)量則為1151套,，上市面積93265平方米，環(huán)比下降80%,。中新社
井韋攝 |
 | 編者按：
房?jī)r(jià)高漲,，買(mǎi)房難,，房貸風(fēng)險(xiǎn)不斷積聚，這一切的背后是金融風(fēng)險(xiǎn)在悄悄逼近,。為此,，決策層果斷提高房貸門(mén)檻，采取金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控,，打擊投機(jī)炒房,，降低金融風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)行房貸新政兩個(gè)月來(lái),，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)大都出現(xiàn)了不同程度的降溫,，從市場(chǎng)反應(yīng)看已見(jiàn)到調(diào)控實(shí)效。本報(bào)今日推出“特別策劃——聚焦房貸新政”,，反應(yīng)調(diào)控之下各地樓市的冷暖,，以期促進(jìn)房貸新政取得更大實(shí)效，維護(hù)金融秩序,。
兩個(gè)月以前,，“提高第二套房首付”的房貸新政震動(dòng)了全國(guó)的房地產(chǎn)界。近日,，房貸新政調(diào)控的影響?yīng)q如一場(chǎng)冰雨,，將一些城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)從“火熱”中退下燒來(lái)。尤其進(jìn)入11月以來(lái),，京城商品房市場(chǎng)已開(kāi)始陷入“有價(jià)無(wú)市”的僵局,，二手房市場(chǎng)卻是“看多買(mǎi)少”成交量不斷下滑。
有價(jià)無(wú)市 商品房市場(chǎng)陷入僵局
受房貸新政的調(diào)控影響,，京城市民購(gòu)房熱情下降,。據(jù)來(lái)自北京市統(tǒng)計(jì)局的消息稱(chēng)，10月份,，北京市商品房銷(xiāo)售面積降到288.6萬(wàn)平方米,，其中住宅銷(xiāo)售面積分別比前兩月減少30.47萬(wàn)平方米和32.89萬(wàn)平方米。而根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù),，11月以來(lái),，北京市住宅期房的每周成交量呈現(xiàn)出連續(xù)下滑的趨勢(shì)。一面是高挺的價(jià)格,，一面是成交量的慘淡,，京城商品房市場(chǎng)開(kāi)始陷入“有價(jià)無(wú)市”僵局。
數(shù)據(jù)顯示,，11月12日至18日,，北京市共成交住宅期房2375套，成交面積26．92萬(wàn)平方米,。與前一周相比,，成交套數(shù)下降了11．8％,，成交面積下降了16．2％。其中,，11月14日成交量最低,，僅為232套，與每年的傳統(tǒng)淡季1月份,、2月份水平相當(dāng),。再上溯到此前一周（11月5日至11日），住宅期房的日均銷(xiāo)量同比下降幅度也十分明顯,，降幅高達(dá)每日百套,。
在采訪(fǎng)中記者了解到，雖然10月最后一周北京樓市的成交量有所回暖,，但這還是難以改變10月加速下滑的局面,。“之前過(guò)旺的樓市交易,，已經(jīng)透支了購(gòu)買(mǎi)能量,，再加上受房貸新政的影響，這個(gè)冬季的北京樓市,，成交量將可能進(jìn)一步萎縮,。”業(yè)內(nèi)人士表示：北京樓市目前正處于一種量?jī)r(jià)齊跌的狀態(tài),。
世聯(lián)行市場(chǎng)分析師楊璐預(yù)計(jì),，今年末到明年初，政策與市場(chǎng)的博弈將加劇買(mǎi)賣(mài)雙方的觀望情緒
,。另外,，有專(zhuān)家指出,，目前房貸新政對(duì)北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的范圍及程度還難下結(jié)論,，但已直接影響到北京市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系。
看多買(mǎi)少 二手房成交量下滑
進(jìn)入11月份,，二手樓市并沒(méi)有像業(yè)內(nèi)人士之前預(yù)測(cè)的“金11銀12”那樣活躍起來(lái),，相反，市民觀望的周期加長(zhǎng),，觀望氣氛也愈加濃烈,。“盡管看樓的消費(fèi)者不在少數(shù),，但是真正成交的并不多,，很多二手樓買(mǎi)家都表示先看房，但并不急于出手,�,！币坏禺a(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人對(duì)記者表示,。
由于觀望情緒的蔓延，不少希望在年底前能夠?qū)崿F(xiàn)套現(xiàn)的賣(mài)家一反前幾個(gè)月的“捂盤(pán)”,、“反價(jià)”的態(tài)度,，不僅可選擇的二手房源多了，在二手中介的房產(chǎn)報(bào)價(jià)也出現(xiàn)了一定程度的松動(dòng),，部分報(bào)價(jià)比9月份最高價(jià)位下調(diào)了約5%,，而一些之前對(duì)二手樓市期望值過(guò)高，以大大超出市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格放盤(pán)的業(yè)主,，也在這種形勢(shì)下,，對(duì)物業(yè)的報(bào)價(jià)做了理性下調(diào)。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的政策消化期,，房貸新政的影響已經(jīng)逐漸顯現(xiàn)，不少投資者為了規(guī)避政策風(fēng)險(xiǎn),，紛紛開(kāi)始出售手中的房源,，從而導(dǎo)致市場(chǎng)上形成次新房放量小高潮。而由于房貸新政出臺(tái)后,，在一定程度上限制了部分購(gòu)房需求,，并引發(fā)一些購(gòu)房人的觀望，這使得高價(jià)房產(chǎn)業(yè)主因焦慮而提前出售房產(chǎn),。
中介公司的調(diào)查數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示,，七成總價(jià)150萬(wàn)元以上房產(chǎn)的業(yè)主認(rèn)為出售壓力大，擔(dān)心“未來(lái)接盤(pán)者”不多,，同時(shí)由于150萬(wàn)元以上房產(chǎn)成交周期最長(zhǎng),，導(dǎo)致目前雖然放量集中而成交卻異常慘淡，不少中介雖然有大量房源,，但卻是無(wú)人問(wèn)津,，門(mén)可羅雀。
遏制炒房 調(diào)控作用立竿見(jiàn)影
此次的房貸新政,，也被市場(chǎng)廣泛認(rèn)為是近幾年最有效地打擊投機(jī)炒房的手段之一,。北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為，首付由三成提高到四成,，意味著投資客的成本提高了30%,，同時(shí)也意味著收益下降30%（因?yàn)橛?jì)算投資收益率時(shí)，投資者通常是以自有資金來(lái)計(jì)算,，而不是總價(jià)）,，同時(shí)，更重要的是第二套房利率從原來(lái)下降10%到上浮10%，前后利率差了20%,，炒房的收益空間被極大地?cái)D出,，風(fēng)險(xiǎn)也就極大提升。他認(rèn)為,，第二套房房貸新政,，在很大程度上，沉重地打擊了市場(chǎng)的投資需求,。
“一方面是房?jī)r(jià)過(guò)高和新政導(dǎo)致的需求銳減,，銷(xiāo)售壓力空前加大，另一方面是資本運(yùn)作空間急劇縮小,，融資難度倍增,，絕大部分的房地產(chǎn)公司都將面臨巨大的資金壓力，此前捂盤(pán)惜售的開(kāi)發(fā)商將為此付出巨大代價(jià),，未來(lái)一年內(nèi),，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)將全面蔓延�,！睏钌黉h表示,。雖然房貸新政在新房市場(chǎng)的反應(yīng)沒(méi)那么迅速，但是在二手房市場(chǎng)的作用卻立竿見(jiàn)影,，而這正是調(diào)控見(jiàn)效的重要風(fēng)向標(biāo),。
面對(duì)系列調(diào)控組合拳，楊少鋒表示：“國(guó)家宏觀調(diào)控的政策主要在兩個(gè)方面,，一是金融,，二是土地�,！倍枰嵝阉蟹康禺a(chǎn)行業(yè)從業(yè)人士的是,，目前中國(guó)房地產(chǎn)的問(wèn)題表面看是房?jī)r(jià)過(guò)快上漲造成購(gòu)房難的社會(huì)矛盾，核心原因則是土地和房屋的實(shí)物資產(chǎn)過(guò)快上漲所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn)在悄悄逼近,。地產(chǎn)泡沫全國(guó)性蔓延,，并與股市相結(jié)合，其結(jié)果是非�,？膳碌�,。所以,，決策層果斷采取金融杠桿對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控,，提高房貸門(mén)檻，緊縮銀根,，打擊投機(jī)炒房,，降低金融風(fēng)險(xiǎn)，目前從市場(chǎng)反應(yīng)看已見(jiàn)到實(shí)效,。 |