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| 面對高漲的房價,，不少開發(fā)商采取各種手段捂盤,。 |
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漲漲價再賣,！ | 從１１月份開始，杭州市全面實施商品房預銷售計劃報送制度,，其劍鋒直指捂盤囤房行為,。隨著從中央到地方一道道政策殺手锏使出，渴望房價回落的人們正密切關注著：“擠牙膏式”的售房方式究竟還能走多遠,？
一道道“房產新政”劍指捂盤
近幾天來,，杭州不少房地產商都注意到了這條極為嚴格的房產“新政”：從１１月開始，杭州全面實施商品房預銷售計劃報送制度,，市區(qū)內各房地產開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房全部列入預銷售計劃,。
按規(guī)定,，房地產開發(fā)企業(yè)必須申報本公司２００８年度的預銷售商品房項目，總項目規(guī)模在３萬平方米以上的,，一次性計劃申報的預銷售面積以３萬平方米以上可售住宅房源為單位進行申報,；總項目規(guī)模在３萬平方米以下的，需一次性申報,。
“其中之意很明白,，只要項目規(guī)模達到３萬平方米以上，新商品房預售開盤量不得少于３萬平方米,。”杭州一些房地產開發(fā)商說,。此外,，凡未按期申報商品房預銷售計劃的房地產項目，在２００８年度均作無計劃處理,。
曾在杭州城北一家樓盤開盤時連夜排號的趙小姐說,，這個政策大快人心，不少樓盤一開盤只有１００多套房可賣,，吊購房者的胃口,，提高價碼，大家怨聲載道,。由于市場供給量不足,，杭州甚至出現房源緊張的現象。據媒體報道,，在１０月份浙江省的房博會上,，就傳出了可售房源“奇缺”的說法。
這次新政無疑直擊惜售捂盤行為,，以防止囤房抬價,、市場欺詐的違法違規(guī)現象出現。如果仔細觀察的話,，從今年下半年以來,，直接可以打擊到交易環(huán)節(jié)捂盤惜售行為的新政可謂不少。從國家層面,，從加息加稅收到房貸新政,，要求銀行從嚴控制對閑置土地和空置商品房較多的開發(fā)企業(yè)的短期貸款，房貸口子正不斷被收緊,。
從地方政府層面,，前不久，合肥市房管局開始專項清查整治,，確保開發(fā)商按照正常節(jié)奏來供應房源,，其清查對象包括：開發(fā)商取得商品房預售許可證后,，10天內不開盤銷售的捂盤行為；網上樓盤信息顯示為“可售”狀態(tài),，卻無故拒絕購房人購買要求的囤房行為……
杭州市這次關于商品房預銷售的“新政”并非首次,，3個月前，市有關部門就規(guī)定,，對列入房地產開發(fā)計劃的商品房項目須全部申報辦理商品房（預）銷售審批手續(xù),，上網公開銷售，確保列入房地產開發(fā)計劃的商品房項目上市銷售,，及時提供市場有效供給,。
開發(fā)商真的手忙腳亂了嗎
一石擊起千層浪，杭州這次“房產新政”,，對開發(fā)商們的銷售行為產生了不少直接沖擊,，更形成了“垂直打擊”。
近幾天來,，有消息傳來,，已經出現了樓盤開盤量不足３萬平方米、預售申請被“卡殼”的情況,。有關機構調查發(fā)現,，１０月份的浙江省房博會過后的首次開盤潮，將有可能推遲,，不少原定開盤量不夠標準的樓盤,，只好等符合預售條件的房源達到３萬平方米后再開盤。有調查顯示,，明年春節(jié)前,，大約有３０多個老盤或新盤有開盤意向。
這次新政對開發(fā)商形成的“垂直打擊”是,，商品房開盤量大增,，相應的業(yè)務量同工作量也一并增加，隨之而來的人力與開支就要增加,，整個開盤的預算成本就要增加,。這部分成本如何消化，成為開發(fā)商們不得不思考的問題,。
沖擊與打擊,，并不代表“推盤手們”真的無計可施了�,！斑@很簡單,，有的開發(fā)商遲領預售證，你就拿他一點辦法沒有�,！闭憬I(yè)大學房地產研究所所長虞曉芬教授說,。“此外,，在房地產相關法律上,，規(guī)定商品房銷售可以預售，也可以現房銷售,，這是銷售方的權利,，在這種情況下政策的執(zhí)行難度會加大�,！�
有的開發(fā)商質疑,，建設部的城市商品房預售管理辦法規(guī)定，商品房預售應當符合3個條件,，其中并沒有要求開盤量,。因此，杭州市的房地產新政是否與法律相抵觸呢,？對此，一位房地產研究人員表示,，政府的這次政策只是在相關法律法規(guī)基礎上的細化,，與法律法規(guī)并不矛盾。
事實上,，無論哪一次“房產新政”出臺,，都沒有改變一個事實，就是推盤主動權始終掌握在開發(fā)商手里,，他們在操控推盤節(jié)奏方面,，依然有著較大的操作空間。以這次新政為例,，盡管要求新商品房預售開盤量不得少于３萬平方米,，可一些規(guī)模較大的樓盤，仍然可以分批分期梯次開盤,。
“擠牙膏式”推銷,，還沒有走到最后一天
面對這次新政，充滿希望的消費者們又一次在心中提問：“擠牙膏式”的售房辦法何時會被終結,？
隨著冬天的到來,，在有著國內樓市“風向標”之稱的京滬深三大城市，樓市也有趨冷跡象,，無論在一手住宅還是二手房成交量上,，都出現下降。在樓市趨冷的情況下，業(yè)內也在猜測：市場會不會導致房地產開發(fā)商快速放盤,，捂盤現象會不會消失,。
一個事物有沒有走到盡頭，關鍵因素之一就是要看其有沒有存在的必要,。浙江大學房地產研究中心主任賈生華認為,，開發(fā)商分批銷售商品房，從其商業(yè)行為上,，有一定道理,。還有人認為，遏制“擠牙膏式”推盤,，其主要目的是為了打擊故意捂盤與囤房,，而分批分期售房，并不一定完全等同于惡意捂盤囤房,。
也有人提出,，徹底終結“擠牙膏式”推盤時代，有必要在土地供給上提前想一些辦法,，比如簽訂土地出讓合同時,，就明確規(guī)定將來開盤時必須提供一定的供應量�,！斑@種辦法也有局限,，就拿今年來說，杭州市遇到的情況是市場短缺,，才需要加大市場供應,；可如果將來市場供大于求，加大市場供應的辦法又是行不通的,�,！�
浙江工業(yè)大學房地產研究所所長虞曉芬教授說。
有觀點認為,，杭州此次“房產新政”雖規(guī)定３萬平方米新盤開盤底線,，可一些體量大的樓盤，還是可以分期開盤的,。建議為更好防止開發(fā)商捂盤,，今后政府可以采取縮小出讓地塊面積的辦法，徹底杜絕分批開盤銷售,�,？墒聦嵣线@種辦法也會產生矛盾，政府縮小出讓地塊面積,，其結果很可能導致樓價的上漲,，有違打擊捂盤囤房的初衷,。
專家認為，這次杭州出臺“房產新政”,，主要是政府為應對當前房源緊張局面而采取的可能的行政手段,，從而達到加快房源供給的目的。這只是一種辦法而已,，它只能有助于改善當前房地產市場一些不良行為與現象,，但不能指望捂盤囤房行為就此能徹底被終結，畢竟房地產市場不可能完全由行政力量控制,。有時政府行為不能違法,，亦不能違背市場規(guī)律。
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