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一個(gè)月前的９月２７日,，央行聯(lián)手銀監(jiān)會(huì)共同發(fā)布了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》,，其中“第二套房”的信貸管理是此次調(diào)控政策的重點(diǎn)內(nèi)容之一,。然而,，由于各家商業(yè)銀行在如何認(rèn)定“第二套房”上出現(xiàn)了嚴(yán)重分歧，致使一度被寄予厚望的新一輪房貸調(diào)控隱隱顯現(xiàn)“空調(diào)”之憂,。
商業(yè)銀行各打“小算盤”
一個(gè)月以來,，各商業(yè)銀行有關(guān)“第二套房”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)陸續(xù)出臺(tái)，但分化嚴(yán)重,。
根據(jù)業(yè)已披露的信息,，建行將以戶為單位認(rèn)定“第二套房”，其中北京地區(qū)第二套房的貸款首付比例提高至５０％,，同時(shí)結(jié)合各地情況作適當(dāng)調(diào)整,，實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)不搞
“一刀切”。其他已公布信息的銀行均采用比較寬松的以“個(gè)人”為單位的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),。如華夏銀行上海分行以“個(gè)人”為單位認(rèn)定“第二套房”,；光大銀行也以“個(gè)人”為單位認(rèn)定“第二套房”，但還清貸款后再申請(qǐng)房貸的仍被視為“第二套房”,。此外,，浦發(fā)銀行、深圳發(fā)展銀行,、招商銀行,、民生銀行等均表示，以家庭為單位認(rèn)定第二套房,，存在認(rèn)定難度,。如果央行征信系統(tǒng)不能查證，由銀行到民政,、公安等部門去查證貸款人的家庭情況,，操作難度太大。
交通銀行副行長(zhǎng)葉迪奇１０月１６日則透露,，交行將以“個(gè)人”為單位認(rèn)定第二套房,。根據(jù)這個(gè)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，夫妻二人如果其中一人通過銀行貸款買房,，另外一方通過貸款買房時(shí)仍可視作第一套住房,。對(duì)于曾經(jīng)通過銀行貸款買房的借款人，如果其還清了此前的房貸,，再次通過銀行貸款買房時(shí)仍然可以視作第一套住房,。
由此可見，除了建設(shè)銀行認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)較為嚴(yán)格外,，其他大多數(shù)商業(yè)銀行的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)顯得十分寬松,。中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容指出，最近幾年,，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行為了經(jīng)營(yíng)效益,，讓信貸資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，不僅使銀行的信貸業(yè)務(wù)得到迅速擴(kuò)張,，利潤(rùn)水平快速增長(zhǎng),，銀行信貸的不良率迅速下降，而且基層員工及單位領(lǐng)導(dǎo)的業(yè)績(jī)與收入快速增長(zhǎng),。
“也就是說,，只要房?jī)r(jià)上漲，住房信貸市場(chǎng)是各商業(yè)銀行最為便利的盈利模式和工具,�,！币讘椚菡f，從這個(gè)角度看,，銀行基層部門當(dāng)然不舍得“割肉”,。
外資銀行成調(diào)控“特區(qū)”
剛剛獲批經(jīng)營(yíng)人民幣房貸業(yè)務(wù)資格的外資銀行,，在國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng)的發(fā)展之快超乎想像。根據(jù)央行上�,？偛孔罱l(fā)布的三季度貨幣信貸報(bào)告顯示,，今年以來，在上海的外資銀行貸款增勢(shì)強(qiáng)勁,，增速偏快,，人民幣存貸比迅速攀升。僅第三季度,，上海外資銀行新增人民幣貸款２２０．３億元,，創(chuàng)外資銀行人民幣貸款季度增量歷史次高（僅次于二季度的２２５．１億元）。值得注意的是,，新增貸款中,，以房貸為代表的中長(zhǎng)期貸款增幅最大，當(dāng)季增加了９７．３億元,，同比多增７８．９億元,。
這一數(shù)據(jù)表明，房貸業(yè)務(wù)已成為外資銀行當(dāng)前重要的利潤(rùn)貢獻(xiàn)點(diǎn),。因此,，面對(duì)管理層的房貸調(diào)控政策，不少外資銀行在執(zhí)行細(xì)則上顯示出“從寬不從嚴(yán)”的標(biāo)準(zhǔn),，尋求自身利益的最大化,。
１０月２４日,，渣打銀行（中國(guó)）有限公司表示,，在監(jiān)管部門相關(guān)細(xì)則出臺(tái)之前，渣打銀行對(duì)貸款人第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)以“個(gè)人”為單位,，并執(zhí)行第二套房首付款比例至少為４０％,，貸款利率是基準(zhǔn)利率１．１倍的房貸標(biāo)準(zhǔn)。
渣打銀行是繼花旗銀行之后第二家公布第二套住房標(biāo)準(zhǔn)的外資銀行,。此前,，花旗銀行的第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)除了表明以“個(gè)人”為單位外，同時(shí)明確在第一套房貸款結(jié)清后,，再貸款購(gòu)房仍然視為“首套住房”,。
此外，據(jù)有關(guān)人士介紹,，由于確認(rèn)第二套房的貸款情況主要通過央行個(gè)人征信系統(tǒng)查詢,，但目前上海尚沒有一家外資銀行加入央行征信系統(tǒng)。換言之,，如果購(gòu)房者第一套房貸來自其他外資銀行,，經(jīng)辦外資銀行是查不到相關(guān)貸款記錄的,。“事實(shí)上,，外資銀行面對(duì)新客戶時(shí),，也沒有積極性去央行征信系統(tǒng)里查詢?cè)摽蛻羰欠褚延匈J款記錄�,！边@位人士說。
據(jù)記者了解,，目前對(duì)外資銀行的房貸調(diào)控,，也存在一些似是而非的“認(rèn)識(shí)誤區(qū)”。一些人認(rèn)為,，在國(guó)內(nèi)房貸市場(chǎng),，外資銀行房貸所占的份額很小，因此對(duì)房貸市場(chǎng)的影響力也十分有限,。因此,，外資銀行房貸發(fā)放不是調(diào)控重點(diǎn)。這使得外資銀行儼然成為調(diào)控的“特區(qū)”,，在很大程度上弱化著調(diào)控政策的力度,。
調(diào)控政策不應(yīng)留“后門”
商業(yè)銀行異彩紛呈的“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，使得買房人在實(shí)際操作中有很大的“活動(dòng)空間”來規(guī)避房貸新政的調(diào)控作用,。招商證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師賈祖國(guó)指出,，由于在實(shí)際操作中沒有“第二套住房”的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)�,！百�(gòu)房者可以用父母,、兄弟姐妹、子女乃至配偶的名義購(gòu)買住房,，同時(shí),，購(gòu)買者可以通過先全額付款再抵押貸款的方式進(jìn)行買房操作，這樣就避免了央行和銀監(jiān)會(huì)《通知》帶來的影響,�,！�
事實(shí)上，《通知》出臺(tái)一個(gè)月后,，市場(chǎng)仍對(duì)其中的“第二套房”如何認(rèn)定爭(zhēng)論不休,，導(dǎo)致政策執(zhí)行不力，調(diào)控效果不佳,，這本身就值得各方深思,，而政策出臺(tái)后引起市場(chǎng)各方如此激烈的博弈也是近年來所罕見。
一般而言,，調(diào)控政策出臺(tái)引起調(diào)控者和被調(diào)控者之間的博弈,，是十分正常的市場(chǎng)行為,。但是，此次《通知》出臺(tái)后,，博弈卻較少發(fā)生在監(jiān)管層和被監(jiān)管的商業(yè)銀行間,，而是在短時(shí)間內(nèi)引發(fā)了被調(diào)控者之間的激烈博弈，焦點(diǎn)都在如何認(rèn)定“第二套房”上,。
通過梳理可以發(fā)現(xiàn),，《通知》出臺(tái)一個(gè)月來，圍繞“第二套房”認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，各銀行間的博弈主要有三重：一是各家銀行之間的“單體博弈”,；二是工、農(nóng),、中,、建、交五大銀行和眾多股份制銀行間的“群體博弈”,；三是內(nèi)資銀行和外資銀行的“內(nèi)外博弈”,。這三重博弈交織在一起，顯示出各類銀行一方面盼著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手出臺(tái)嚴(yán)格的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),，然后自己出臺(tái)寬松的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)擴(kuò)大房貸市場(chǎng)地盤,；一方面不愿明確自己的執(zhí)行細(xì)則，生怕因自己的細(xì)則過嚴(yán)而導(dǎo)致部分優(yōu)質(zhì)客戶的流失,。
博弈的結(jié)果,，是調(diào)控政策所伸出的拳頭“高高舉起，輕輕落下”,，人們擔(dān)心此次房貸調(diào)控究竟能不能得到落實(shí),？人們也期盼調(diào)控政策在制定過程中應(yīng)考慮出臺(tái)后的可操作性，而不能留一個(gè)模棱兩可,、爭(zhēng)論不休的“第二套房”如何認(rèn)定的“政策后門”,，讓銀行觀望不已，讓市場(chǎng)無所適從,，讓百姓變得失望,。 |