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記者通過相關(guān)渠道獲悉,，日前有一外地投資商以1.7億元的總價(jià)拋售手中73套古北名都城一期房源,，折合單價(jià)約1.6萬(wàn)元/平方米,，比該小區(qū)目前2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)低了近兩成，一輪新的拋售潮或?qū)砼R,。而記者同時(shí)得到消息稱,，這73套房甚至已經(jīng)吸引了機(jī)構(gòu)投資者的注意。截至發(fā)稿,，記者獲得最新獨(dú)家消息：已有海外個(gè)人投資者開始聯(lián)系這73套房,。
二手房市場(chǎng)漸低迷 或現(xiàn)新一輪拋售潮
記者在走訪中了解到，位于虹許路788號(hào)的古北名都城一期,，1998年開盤時(shí)以1萬(wàn)元/平方米左右的“天價(jià)”入市,，當(dāng)時(shí)這個(gè)面對(duì)高端人群的住宅區(qū)，被公認(rèn)為是上海灘最好的樓盤之一,。美聯(lián)物業(yè)上海古北分行高級(jí)物業(yè)顧問姜開賡對(duì)記者表示，今年5月上海房?jī)r(jià)開始躥升時(shí),，均價(jià)1.5萬(wàn)元/平方米的名都城遭到了市場(chǎng)的“瘋搶”,，目前小區(qū)內(nèi)二手房均價(jià)已經(jīng)達(dá)到2萬(wàn)元/平方米，半年漲幅超過50％,。
姜開賡告訴記者,，整個(gè)古北二手房市場(chǎng)一直處在供不應(yīng)求的狀態(tài)，好的房源一掛牌就被人搶走,。佑威房產(chǎn)研究中心主任薛健雄指出,，造成這一現(xiàn)象的原因是古北小區(qū)的高租金回報(bào)率。目前上海租金回報(bào)率平均維持在3％左右,。而在古北小區(qū),，以名都城為例，二房的租金為8000元/月,，三房則在1萬(wàn)元/月以上,，按目前2萬(wàn)元/平方米的均價(jià)計(jì)算，一套兩房的租金回報(bào)率在5％左右,。
由于可觀的租金回報(bào),，小區(qū)內(nèi)大部分業(yè)主都以投資為目的，自住的很少,。一位中介工作人員對(duì)記者說,，由他牽線的幾套二手房在成交之后，房源又立刻在租房市場(chǎng)掛牌,�,！靶^(qū)內(nèi)居住的大量外籍人士也為業(yè)主提供了穩(wěn)定的客源,。”該工作人員說,。
一位地產(chǎn)分析師對(duì)記者表示,，投資商的拋售或者投資行為一般出現(xiàn)在樓市大漲時(shí)期，諸如之前浦東甲級(jí)寫字樓中融碧玉藍(lán)天被一美籍華人一次性訂購(gòu)72套房源,；著名豪宅“翠湖天地御苑”幾乎同一時(shí)間被港澳同胞人士打包購(gòu)買了一棟7層樓建筑,。
而此次外地投資商的拋售時(shí)間卻與之前不同，目前整個(gè)市場(chǎng)在“房貸新政”出臺(tái)后就進(jìn)入了調(diào)整期,，此時(shí)拋售房源可能是出于對(duì)后市走勢(shì)的不確定,。另外，投資商在高額租金回報(bào)下大部分成本已經(jīng)收回,，選擇拋售也是確保自己的收益不受損失,。在如今上海二手房逐漸低迷之時(shí)，投資商會(huì)把手上未在高位拋售的房源投入市場(chǎng),，申城可能出現(xiàn)新的一輪拋售潮,。
價(jià)格超出承受范圍 買房難度有增無減
最新數(shù)據(jù)顯示，10月份前30天,，上海市商品住宅161.65萬(wàn)平方米的成交量,，比9月207.21萬(wàn)平方米下降了22%。但是10月商品住宅11577元/平方米的平均成交價(jià)格比9月10507元/平方米上漲了10.18%,。
佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄認(rèn)為,，導(dǎo)致10月樓市量低價(jià)高的主要原因是，前半年成交量的奇高,，使得購(gòu)買能量不支,，市場(chǎng)上可售優(yōu)質(zhì)房源量稀缺。當(dāng)供需雙方進(jìn)入疲憊之時(shí),，遇到了房貸等政策的調(diào)控,，使得之前已經(jīng)持續(xù)三個(gè)月的成交量下滑，在10月份加速,。
支撐10月樓市成交的主要是以市區(qū)為主的一些高檔樓盤,，其中位于張江的湯臣湖庭花園以33194元/平方米的高價(jià)成交了90棟別墅2.73萬(wàn)平方米，北靜安的君御豪庭以32489元/平方米的高價(jià)成交了125套1.59萬(wàn)平方米,，晶品公寓和仁恒河濱城也都以3萬(wàn)元/平方米以上的單價(jià)分別成交了
29套,。這些頂級(jí)樓盤的上市熱銷，是推動(dòng)10月平均房?jī)r(jià)高升的主要?jiǎng)恿Α?BR> 雖然,，10月樓市交易趨冷,，二手房東的報(bào)價(jià)也有所降低，但還是有不少樓盤的推盤價(jià)格在上升,。今年上海樓市最熱,、漲幅最大的九亭板塊,，10月新推房源的價(jià)格都已突破萬(wàn)元關(guān)口，西城,、周康,、江橋等板塊的房?jī)r(jià)也都在萬(wàn)元左右。
將10月11739元/平方米的均價(jià)與樓市剛起暖的4月的10023元/平方米相比,，漲幅更是高達(dá)17.12%,，這其中最主要的原因是2.5萬(wàn)元/平方米以上的高檔公寓占公寓總成交的比重從1.432%上漲到5.30%，5000元/平方米以下的低端公寓的成交比重下降了4.24%,。
房?jī)r(jià)上漲,，高端房源占樓市的比重越來越大，同時(shí)也使得多數(shù)樓盤的價(jià)格超出了購(gòu)房者的承受范圍,，使得房源結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)的失衡,。
市民最為關(guān)注的8000－11999元/平方米之間的房源分布，從4月份的三林,、高橋,、萬(wàn)里等板塊，外擴(kuò)到10月份的九亭,、上大,、莘莊等板塊，占公寓的成交比重也從4月份的27.51%下降到17.88%,。
除了購(gòu)房者難以接受更為偏遠(yuǎn)的地段外，這個(gè)價(jià)格段的房源供應(yīng)緊缺也是導(dǎo)致成交比重下滑9.63%的主要原因,。房源供應(yīng)的減少和向外環(huán)轉(zhuǎn)移,，更加重了市場(chǎng)上房源緊張的氣氛。
此外,，均價(jià)5000－7999元/平方米的房源,，4月份主要分布在九亭、廟行通河,、上大等青年首次置業(yè)板塊,，10月份則分布到了松江新城、惠南鎮(zhèn),、嘉定鎮(zhèn)等一些郊區(qū)改善型自住板塊,。且這一價(jià)格段占公寓的成交比重從4月的38.16%上升到10月份的44.48%，表明上海郊區(qū)的購(gòu)買力也已開始大量釋放,，但是首次置業(yè)的青年人也感覺好房難找,。
綜合以上幾個(gè)價(jià)位段的變化，可以看出,，新房供應(yīng)中,，市區(qū)和郊區(qū)的高端房源同時(shí)增加,，釋放了高端購(gòu)買能量；適合改善型購(gòu)房者和青年置業(yè)者的房源在向更為偏遠(yuǎn)的郊區(qū)轉(zhuǎn)移,，使得這兩個(gè)上海樓市最主要的購(gòu)買群體越來越覺得購(gòu)房困難,。
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