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對(duì)很多因房?jī)r(jià)偏高而望樓興嘆的消費(fèi)者來(lái)說(shuō),，限價(jià)房是一份新的期待。但作為一種有很強(qiáng)政策性的產(chǎn)品,，限價(jià)房也會(huì)比其他住宅面臨更多需要明確的不定,。業(yè)內(nèi)人士指出，限價(jià)房是一種階段性的產(chǎn)品,，在房?jī)r(jià)較高的市場(chǎng)背景下出現(xiàn),，由于其特殊性，限價(jià)房無(wú)論是在政策層面還是在產(chǎn)品層面,，至少有四方面需要破解的疑問,。
誰(shuí)能買到限價(jià)房？
在絕大多數(shù)消費(fèi)者眼里,，這是個(gè)最關(guān)心的問題,；而對(duì)于政策的制定者來(lái)說(shuō)，則更直接關(guān)系到政策的成敗,。偉業(yè)控股公司副總經(jīng)理兼研究中心總經(jīng)理張劍認(rèn)為,，同廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房一樣,，限價(jià)房同樣面臨著如何公平合理分配的問題,，但在這一點(diǎn)上，顯然,，以目前的機(jī)制,，很難達(dá)到真正的理想狀態(tài)。
對(duì)于限價(jià)房的購(gòu)買人群,，現(xiàn)有的政策指標(biāo)基本集中于這幾個(gè)方面：北京戶口,、家庭首次置業(yè)以及一定數(shù)額的收入上限,，但問題在于,，“在目前的情況下,，很難有一個(gè)系統(tǒng)去判斷一個(gè)人或者一個(gè)家庭的實(shí)際收入水平和房屋所有情況�,！睆垊φJ(rèn)為,，單是這一點(diǎn)，限價(jià)房在銷售上的難度就很大,，必須有更為具體和更為先進(jìn)的指標(biāo)系統(tǒng)保障限價(jià)房的分配,。
同樣爭(zhēng)論頗多的是“北京戶口”
這道門檻�,！氨本⿷艨诘南拗浦荒苷f(shuō)是一種權(quán)宜之計(jì),，如果外地人也可以買限價(jià)房，那么就會(huì)有更多人進(jìn)入北京,，給城市帶來(lái)更大的膨脹和壓力,。因此限制北京戶口，其實(shí)是控制人口規(guī)模的需要,�,！钡瑫r(shí)張劍也指出，對(duì)于長(zhǎng)期工作和生活在北京的外地人來(lái)說(shuō),，這樣的限制確實(shí)有失公平,，因此，單純的限制或者放開都不是最理想的方案,，需要有一個(gè)更具體,、更細(xì)致、更有針對(duì)性的政策出臺(tái),，才能解決由戶口所引發(fā)的限價(jià)房分配矛盾,。
房子升值誰(shuí)受益？
讓房子成為消化住宅剛性需求的載體,，而不是有錢人投資發(fā)財(cái)?shù)墓ぞ�,，自然是限價(jià)房政策出臺(tái)的初衷之一。但不可回避的是,，在“漲”聲一片的房地產(chǎn)市場(chǎng)里,，因土地升值而帶來(lái)的房產(chǎn)價(jià)值的提高是一件自然而然的事，而作為本身就遠(yuǎn)低于市場(chǎng)上普通商品房?jī)r(jià)格的限價(jià)房,，房屋在尚未建成時(shí)就已被注定擁有著比其實(shí)際售價(jià)高出很多的價(jià)值,。
這就帶來(lái)一個(gè)問題，對(duì)于限價(jià)房的購(gòu)買者來(lái)說(shuō),，當(dāng)他們有能力改善自己的居住條件,，準(zhǔn)備更換住宅時(shí),，他們是否可以像目前經(jīng)濟(jì)適用房滿5年可作為商品房再上市交易一樣，隨行就市,，把手里的限價(jià)房按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)價(jià)格出售或者出租呢,？
顯然，這種可能是不合理的,。偉業(yè)控股公司副總張劍指出,，限價(jià)房的價(jià)格低，是建立在政府限地價(jià),、開發(fā)商限房?jī)r(jià)這兩大基礎(chǔ)之上的,。那么，作為一種“不完全的”商品房,，當(dāng)購(gòu)買者已經(jīng)不需要限價(jià)房來(lái)解決居住問題時(shí),，限價(jià)房也不應(yīng)該被視作一件普通的商品被居住者按市場(chǎng)情況出售。
“這其實(shí)是一個(gè)產(chǎn)權(quán)問題,�,！睆垊χ赋觯绻迌r(jià)房的產(chǎn)權(quán)完全在購(gòu)房者手里,，那么他自然有權(quán)對(duì)限價(jià)房進(jìn)行出售或者以其他方式來(lái)處置,，并從中獲益；而如果購(gòu)房者手里是“不完全產(chǎn)權(quán)”,，產(chǎn)權(quán)與政府共有,，那么政府也處置這套房產(chǎn)時(shí)也擁有發(fā)言權(quán)，就可能讓限價(jià)房始終發(fā)揮其本來(lái)的作用和意義,。
能否成為“問題房”,？
圍繞限價(jià)房的另一個(gè)疑問在于建筑本身。我們知道,，在住宅價(jià)格中,，除了土地價(jià)格和相關(guān)稅費(fèi)，設(shè)計(jì)成本,、建筑成本以及開發(fā)商一定比例的利潤(rùn)都是缺一不可的組成部分,。然而，限價(jià)房之所以能夠“限價(jià)”,，壓縮開發(fā)商的利潤(rùn)空間幾乎是注定的重要途徑,，而對(duì)于以追求經(jīng)濟(jì)效益最大化為首要生存目標(biāo)的商人而言，可不可能讓他們心甘情愿地降低利潤(rùn),，而非通過降低成本的方式來(lái)“兼顧”利潤(rùn)和價(jià)格,，在很多人眼里都是一個(gè)碩大的問號(hào)�,！�
張劍認(rèn)為,，如果開發(fā)商為不過多犧牲利潤(rùn),，在建筑上能省則省，甚至不惜偷工減料,，那么一旦發(fā)生嚴(yán)重的質(zhì)量問題,，讓限價(jià)房成為了“問題房”，所產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)損失和社會(huì)不良影響都是非常嚴(yán)重的,。而即使開發(fā)商在建筑質(zhì)量上沒有動(dòng)什么手腳,，但同樣出于節(jié)約成本的考慮,，降低了建筑的品質(zhì),，或者壓縮了設(shè)計(jì)成本，即使短期內(nèi)滿足了人們的居住需求,，長(zhǎng)期來(lái)看也會(huì)成為城市的負(fù)擔(dān),。
限價(jià)房能走多遠(yuǎn)？
“目前的住宅建設(shè)大體可以分為兩類,，一類是市場(chǎng)性的,，一類是政策性的�,！眰I(yè)控股公司副總張劍告訴記者,，對(duì)于前者而言，完全由市場(chǎng)調(diào)節(jié),，按照供需關(guān)系來(lái)實(shí)現(xiàn)價(jià)格的浮動(dòng),；而對(duì)于后者，目前相對(duì)成型的是廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房,，雖然政策都有待進(jìn)一步完善,，但畢竟有實(shí)踐的經(jīng)驗(yàn)。但對(duì)于限價(jià)房來(lái)說(shuō),，從其性質(zhì)是介于市場(chǎng)和政策之間,，如何協(xié)調(diào)好政策與市場(chǎng)之間的關(guān)系本身就是一個(gè)難題；同時(shí),，限價(jià)房在此之前幾乎沒有什么可供參考的經(jīng)驗(yàn),，各個(gè)城市在執(zhí)行過程中都不同程度地遇到了一些問題，因此限價(jià)房從無(wú)到有,、從不成熟到成熟的過程,，必然是對(duì)政府執(zhí)政能力的一次非常嚴(yán)峻的考驗(yàn)。
同樣面臨考驗(yàn)的還有經(jīng)濟(jì)因素,。張劍說(shuō),，將土地作為限價(jià)房用地，背后還意味著財(cái)政收入的犧牲,，因此經(jīng)濟(jì)的壓力同樣是對(duì)政府的一個(gè)考驗(yàn),。而在財(cái)力和執(zhí)行能力的雙重考驗(yàn)下,，限價(jià)房能否順利發(fā)展下去，并且作為一項(xiàng)有很強(qiáng)連續(xù)性的政策一以貫之,，都需要由時(shí)間給出最后的答案,。 |
