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9月16
日,，北京金融街購物中心正式開業(yè)，加上此前中關(guān)村,、CBD、望京的大型購物中心相繼開業(yè),，北京今年掀起了一股購物中心的開業(yè)熱潮,。據(jù)國際物業(yè)顧問戴德梁行研究統(tǒng)計，北京計劃開業(yè)的店鋪面積將達410
萬平方米,，相當于近100個中友百貨,、70個北京新世紀廣場、40
個SOGO,。
如此快速擴張是否會導致商業(yè)地產(chǎn)過剩,？諸多購物中心市場前景如何,？近日，《市場報》記者獨家專訪了經(jīng)濟學家,、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟副會長黃國雄教授,。
租售供大于求
目前我國商業(yè)地產(chǎn)過熱，黃國雄教授用一組數(shù)據(jù)證明了這一點,。他說：“進入新世紀,，中國商業(yè)地產(chǎn)進入快速發(fā)展時期。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)字,，
2001-2006,，年六年平均增幅為26.5%。2006年增幅雖有所回落,，但投資總額仍高達2345.38億元,，比上年增加17.3%。北京商業(yè)用房投資增長高達100.1%,，上海為51.1%,。2006年全國商業(yè)營業(yè)用房開工面積達2.35億平方米，當年竣工面積為5900萬平方米,。預示著今后數(shù)年將有大批商業(yè)用房建成并投入租售,。”
黃國雄分析說,，實際上,，在商業(yè)營業(yè)面積供給迅速增加的同時，空置率也在上升,，僅2006年上半年,，全國商業(yè)營業(yè)面積空置率即高達2878萬平方米，較上年同期增加21%,，比商品房空置率高出18%,。今年以來，商鋪供給過剩的情況繼續(xù)發(fā)展,。這些情況,，意味著中國商業(yè)地產(chǎn)已進入風險與機會并存的時期，將受到雙重考驗,�,！�
他告訴記者，今后,，中國商業(yè)企業(yè)發(fā)展變化將非常大,，零售市場的企業(yè)集中度將進一步提升，將進一步影響上游制造商和批發(fā)商的市場格局；而成熟的大型零售商之間的競爭,，將進一步向“質(zhì)”的方向發(fā)展,。與此同時，外資流通企業(yè)在擴大市場份額的同時,，在向流通環(huán)節(jié)的上游滲透,；流通相關(guān)行業(yè)的發(fā)展也面臨著進一步洗牌，重點即在于橫跨流通和房地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,。在零售商發(fā)展求“質(zhì)”的年代,，商業(yè)地產(chǎn)商如果還在繼續(xù)單純求“量”和“面積”的比拼，而忽視對零售商客戶的專業(yè)服務,，必定會陷入發(fā)展困境,。
過熱存在風險
黃國雄分析說，目前我國商業(yè)地產(chǎn)已進入風險期,，存在著越建越多,，越建越大，越建越洋,，越建越窄的傾向,。主要表現(xiàn)可用四句話概括：“總量接近飽和，結(jié)構(gòu)多方失衡,，泡沫凸現(xiàn),，空置率上升�,！睂嶋H開發(fā)時,，許多開發(fā)商往往片面注重零售店鋪對整座商業(yè)用房的吸引作用，一味講求寬敞豪華,。不僅抬高了底商房價,，也抬高了整座商業(yè)房產(chǎn)的價格（包括公寓、寫字間等）,，從而造成商業(yè)地產(chǎn)結(jié)構(gòu)失衡,，租購需求減少，閑置率不斷上升,。零售商業(yè)過分集中于對購物中心的開發(fā),，有條件的大干快上，不具備條件的也一擁而上,，致使全國許多城市購物中心遍地開花,。
有關(guān)部門統(tǒng)計的40余座城市，每年新增80多家購物中心,，一些人口只有20多萬的城市卻建了幾個購物中心,。有的購物中心一天流水只有1萬元，不少購物中心有場無市,、有商無業(yè),，倒閉、轉(zhuǎn)向的不在少數(shù),，浪費了大量投資,。
黃國雄坦言：“有些人說中國已經(jīng)進入購物中心大發(fā)展期。這種說法是錯誤的,。我認為,，中國的MALL（大型購物中心）
應該慢些走�,！� 因為我們必須正視我國整體人均消費水平不足的現(xiàn)實,。去年全國開工的面積按 660 個大小城市計算，平均每個城市開工 35
萬平方米,，規(guī)模超過了實際需求,。從世界的經(jīng)驗看，人均 GDP 在 2000 美元— 3000 美元可起步,；人均 GDP 在 3000 美元— 5000
美元的可發(fā)展,；人均 GDP 在 5000
美元以上可進入快速發(fā)展期，經(jīng)濟水平達不到就不能上,。
購物中心的發(fā)展趨勢是小型化,，并非越大越好。據(jù)今年福布斯統(tǒng)計,，世界十大購物中心有八個在亞洲,，其中中國占4個，面積由以前的二三十萬平方米,，發(fā)展到四五十萬平方米,，甚至更大，都想爭當所謂亞洲第一,、世界一流,。所以，遏制國內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的過度發(fā)展和結(jié)構(gòu)失衡已經(jīng)刻不容緩,。
商業(yè)地產(chǎn)如何發(fā)展
黃國雄說：“中國的問題是重規(guī)劃,，不重策劃。有塊地就可以建場,，不管適不適合,，商業(yè)無權(quán)選址。開發(fā)商拿來地就建,，缺乏策劃,，沒有消費目標群體，更談不上細致服務，所以很難保本經(jīng)營,。因此,，商業(yè)地產(chǎn)商要重策劃。市政在批商業(yè)規(guī)劃時,，一定要有專業(yè)人士參與,，多少人口的地方批商業(yè)中心，什么地區(qū)配區(qū)域性的,，什么地方是大型的,，應有科學依據(jù)。亂建購物中心自然造成惡性競爭,�,！�
黃國雄同時指出，商業(yè)地產(chǎn)商將有三大發(fā)展機會：
第一,，隨著政府增加平價住房供給政策的逐步落實,，商鋪租售需求會有所回升。
第二,，社區(qū)商業(yè)仍有巨大的發(fā)展空間,，其中改建擴建原有網(wǎng)點的需求，以及事實上業(yè)已存在的城郊“小產(chǎn)權(quán)房”集聚,，將使商業(yè)地產(chǎn)找到新的增長點,。
第三，轉(zhuǎn)變商鋪開發(fā)理念,，從追求短期單贏轉(zhuǎn)向長期共贏,。目前，有的大城市房地產(chǎn)商從過去的“炒鋪”變?yōu)椤俺瓷獭�,，對著名品牌的連鎖商家實行“零租金進駐”,，以培育店鋪資產(chǎn)。
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