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| 高價房讓許多人望而卻步 | 自國土資源部明示“小產(chǎn)權(quán)房不合法”和建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險提示”后,，不少地方政府紛紛出臺了小產(chǎn)權(quán)房清理辦法,，但實踐中遇到重重阻力，小產(chǎn)權(quán)房清理和處置工作幾乎陷入僵局,。
規(guī)避禁區(qū) 小產(chǎn)權(quán)房變形銷售
按照相關(guān)法規(guī)，我國目前不允許在集體土地上進行房地產(chǎn)開發(fā)。對于社會上熱銷的小產(chǎn)權(quán)房,，建設(shè)部不久前特別發(fā)出“風(fēng)險提示”：非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,，合法權(quán)益難以得到保護,。國土資源部負(fù)責(zé)人也明確表示：小產(chǎn)權(quán)房不合法。
然而,，面對相關(guān)法規(guī)設(shè)定的禁區(qū),，一些小產(chǎn)權(quán)房項目在現(xiàn)實中仍變換著各種形式銷售,，成為一個灰色的監(jiān)管區(qū)域,。
天津西青區(qū)王姑娘莊村民住宅改造計劃，本是當(dāng)?shù)嘏鷾?zhǔn)的新農(nóng)村建設(shè)的一個重要內(nèi)容,，村里便“因勢利導(dǎo)”,，將之開發(fā)成了“育水佳苑”住宅區(qū),。
９月中旬,，
“育水佳苑”售樓處墻上“樓盤銷控表”清楚地顯示：該樓盤一期為現(xiàn)房,，共計２４棟樓，其中大部分樓盤已售,。二期剛剛開工,，已有不少樓盤也被標(biāo)上“已售”的字樣。
銷售人員介紹說,，便宜是“育水佳苑”最大的賣點,。這里現(xiàn)房基本都在三四千元上下，而附近的商品房,，價格都在５５００元以上,。
前來訂房的買主說出了他的理由：買小產(chǎn)權(quán)房就是投資之用，因為小產(chǎn)權(quán)房雖屬于違規(guī)房,，但因為這個小區(qū)建筑面積超過１０萬平方米,，因而被強行拆除的風(fēng)險就會小得多。
小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險首先是因沒有土地證,，不能上市流通買賣,。為應(yīng)對這個難題，售樓人員透露,，在轉(zhuǎn)讓房屋時,，只要到村委會辦簽字蓋章，修改一下原買房人與村委會的合同,，再交納售房款１％的費用就可以了,。村委會實際上承擔(dān)了房屋交易管理者的職能。
按照有關(guān)規(guī)定,，小產(chǎn)權(quán)房不能辦理商業(yè)貸款和公積金貸款,，但在“育水佳苑”的售樓處，就有渤海銀行可以提供房屋轉(zhuǎn)按揭貸款的廣告,。
暗箱操作 小產(chǎn)權(quán)房暴利超過了商品房
小產(chǎn)權(quán)房緣何熱銷,？中央黨校研究員曾業(yè)松等認(rèn)為，其最大優(yōu)勢就是便宜,。由于級差地租的擴散效應(yīng),，城市周邊的農(nóng)村集體土地區(qū)位優(yōu)勢凸顯。在巨大的土地收益和房產(chǎn)開發(fā)利潤誘惑下,，一些城郊農(nóng)村房地產(chǎn)違規(guī)開發(fā)勢頭愈演愈烈,。這種情況在全國有相當(dāng)?shù)钠毡樾裕驘o產(chǎn)權(quán)證,，就稱之為“小產(chǎn)權(quán)房”,，有的則叫“野樓盤”,，實際上都是建在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅。
一些銷售小產(chǎn)權(quán)房的中介公司負(fù)責(zé)人透露,，與有產(chǎn)權(quán)的商品房相比,，小產(chǎn)權(quán)房的建筑成本與其相差無幾。雖然這些小產(chǎn)權(quán)房每平方米僅售２０００元至４０００元不等,，但開發(fā)者有著相當(dāng)不錯的利潤,。原因在于，建造這些房屋的土地沒有繳納土地出讓金和配套稅費,，繞過了層層審批關(guān)口,，并且銷售時也不繳納相關(guān)稅費。
小產(chǎn)權(quán)房所占的土地,，一般沒有經(jīng)過用途變更和上市拍賣,，往往是開發(fā)商與村鎮(zhèn)干部私下談妥地價后即進行開發(fā)。而在農(nóng)村集體土地上開發(fā)房地產(chǎn)的“超額利潤”,，大多被開發(fā)商和部分“利益攸關(guān)者”獲得。村民們說,，失地農(nóng)民短期內(nèi)雖然獲得少量收益,，長期保障則無從談起。
“小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)已有１０多年歷史,，起初是村委會給農(nóng)民集中蓋房和建農(nóng)民公寓時,，把多余的房子私下賣掉。但很快大家發(fā)現(xiàn),，除了建設(shè)費用外，小產(chǎn)權(quán)房沒有其他任何成本,，利潤豐厚�,！蹦暇┦袊辆忠晃回�(fù)責(zé)人說,，小產(chǎn)權(quán)房也由最初滿足拆遷農(nóng)民和低收入者的基本住房需求,，逐步異化為中高檔房甚至別墅,，在城市周邊由點到面像滾雪球般變大，成為少數(shù)人用來攫取暴利的工具,。
江蘇省國土廳副廳長吳震強表示,，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房的環(huán)節(jié)基本都是暗箱操作，集體土地的價格都是村鎮(zhèn)干部與開發(fā)商私下達(dá)成的,，土地轉(zhuǎn)讓的費用無從知曉,，而建成后產(chǎn)生的非法暴利更加驚人，甚至超過了商品房,。
進退兩難 小產(chǎn)權(quán)房清理政策懸空
面對小產(chǎn)權(quán)房的蔓延勢頭,，不少地方已經(jīng)明令叫停，對不聽勸阻,、繼續(xù)進行違法建設(shè)的,，政府部門將依法從嚴(yán)查處,。但是怎么處理已建的小產(chǎn)權(quán)房才能既讓群眾接受,，又有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，各地政府都十分“撓頭”,。
據(jù)了解,，石家莊市曾在去年１０月實施小產(chǎn)權(quán)房辦證試點工作，但是發(fā)現(xiàn)問題很多,，只好宣布暫停,。
南京市規(guī)定，凡是符合城市整體規(guī)劃和土地用途規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目,，經(jīng)補辦手續(xù)后可以領(lǐng)取產(chǎn)權(quán)證與土地證,。遺憾的是，目前南京市尚沒有一個小產(chǎn)權(quán)房項目補辦“兩證”,。
南京市棲霞區(qū)國土局的負(fù)責(zé)人告訴記者,，區(qū)內(nèi)一個符合兩個規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目已經(jīng)按照每平方米６００元的標(biāo)準(zhǔn)，準(zhǔn)備好了補辦手續(xù)的費用,，但由于上面態(tài)度不明朗,，區(qū)里想補辦也辦不了。而更多的小產(chǎn)權(quán)房小區(qū)則抵制交納補辦手續(xù)費,。鳳翔花園的部分業(yè)主反映,，街道辦事處曾動員過住戶辦理產(chǎn)權(quán)證，但每平方米要交納五六百元,，住戶沒有一戶愿出錢辦證,。
建設(shè)系統(tǒng)一名官員說，小產(chǎn)權(quán)房的清理主要難在兩點：一是不符合土地利用,、建設(shè)規(guī)劃的小產(chǎn)權(quán)房項目應(yīng)該拆除,，但是現(xiàn)在幾乎都住滿了人，強行拆除影響社會穩(wěn)定,；二是符合規(guī)劃的項目,，應(yīng)該交納一定的費用，這個錢收不上來。小產(chǎn)權(quán)房牽涉眾多群眾利益,，政府不能輕易處理,。盡管如此，對違規(guī)小產(chǎn)權(quán)房該拆的要拆,，該罰的要罰,，決不能再出現(xiàn)新的小產(chǎn)權(quán)房，否則會助長頂風(fēng)違法,。
吳震強則表示,，集體土地進入市場只有一條路：國家征收。而要解決現(xiàn)有的小產(chǎn)權(quán)房,，靠每年的土地利用指標(biāo)逐步消化,，是個漫長的過程。
管理漏洞 造就房地產(chǎn)市場“怪胎”
小產(chǎn)權(quán)房這一市場“怪胎”為何會延續(xù)多年,？京郊一位村干部說,，小產(chǎn)權(quán)房最初有其合理的一面。前幾年搞大規(guī)模的城市建設(shè),，村組街道要自籌拆遷安置費，根本沒有財力,，開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房也是迫不得已,，而小產(chǎn)權(quán)房獲得的利益也用到了公益事業(yè)上。
盡管沒有產(chǎn)權(quán)證,，但在城市房價高漲刺激下,，小產(chǎn)權(quán)房已逐漸成為除商品房、廉租房,、經(jīng)濟適用房等之外的一種城市房屋供應(yīng)類型,，起到了城鄉(xiāng)之間利益再分配的作用。然而,，在利益的誘惑下,，小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)建設(shè)越來越突出，購買者也從最初的農(nóng)民,、拆遷戶日漸演變?yōu)槌鞘惺忻瘛?BR> 專家分析,，叫停小產(chǎn)權(quán)房，只是個暫時辦法,，問題的根源還在于引導(dǎo)消費者回歸大產(chǎn)權(quán)房的合法軌道上來。比如,，加大經(jīng)濟適用房,、廉租房等具有保障性用房的供應(yīng)，進一步促進土地制度的改革等。 |