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昨天（19日）,，我們迎來了又一個敬老節(jié)。一個相關(guān)消息是：我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司———幸福人壽近期已通過有關(guān)部門審批,。該公司總裁是在中國最早提出“以房養(yǎng)老”概念的中國房地產(chǎn)開發(fā)集團前總裁孟曉蘇,。
老人抵押房產(chǎn)后，每月從保險公司領(lǐng)取一筆養(yǎng)老金,，過世后將房產(chǎn)交與保險公司,。上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了“倒按揭”這一模式,，之后它便流行于歐美,。在去年全國政協(xié)十屆四次會議上，在我國實行“以房養(yǎng)老”的提案一經(jīng)提出,，便引起了人們的熱烈關(guān)注�,，F(xiàn)在，這一養(yǎng)老方式即將進入操作層面,，則又一次引發(fā)了大家的討論,。
竇玉沛：未來不失為一種選擇
《北京商報》報道，民政部副部長竇玉沛表示,，我國“以房養(yǎng)老”需相關(guān)制度配套,，未來可能不失為一種選擇。
竇玉沛介紹說,，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產(chǎn)交給有政府背景的公益機構(gòu)或者銀行,，然后老年人的養(yǎng)老費用由公益機構(gòu)或者銀行來按月提供，到他病故后,，剩余的部分交給他的繼承人,；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機構(gòu)，然后享受福利機構(gòu)的服務,，他的房子由福利機構(gòu)出租,，等他過世后房產(chǎn)由福利機構(gòu)處置；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”,，就是把自己的房產(chǎn)提前賣給一個公益機構(gòu),，公益機構(gòu)一次性把錢給他，他再從公益機構(gòu)把房子租回來,，自己還住在家里,，自己付租金,。
“由于我國社會保障體系的建設(shè)有一個過程，養(yǎng)老的資金,、服務保障等方面需求較大,，有些家庭承受起來有困難，采取這種方式也是嘗試,，未來可能也是一種選擇,。”竇玉沛說,。
“以房養(yǎng)老”彰顯“代際公平”
《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》上的一篇文章說：人口問題專家鄔滄萍曾在其論斷“代際公平社會才能和諧”中指出：老年人與年輕人對代際關(guān)系各有自己的認識，老年人認為是用過去的勞動積累養(yǎng)活自己,，并非依賴年輕人,；年輕人則認為是自己在養(yǎng)老人，老年人是一種負擔,。如果兩代人不和諧,，就談不上社會的和諧。
受傳統(tǒng)觀念影響,，中國老年人的積蓄(包括儲蓄存款和房產(chǎn)之類)基本上都是為子女準備的,，自己所留的很少。按照庇古福利經(jīng)濟學的觀點,，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用,，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入。
許多老年人被稱之為“住房富人,，現(xiàn)金窮人”,。他們年輕時貸款買房，辛勞一生賺錢還貸,，在臨近退休時方才取得住房的完全產(chǎn)權(quán),，此外別無積蓄，接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活,。與此同時,，他們的住房卻順理成章地作為遺產(chǎn)留給子女。財富分配的不合理,，降低了社會總體的福利水準,，更損害了老年人的福利，使他們不得不壓縮生活水準,，導致巨大的社會保障壓力,。
“以房養(yǎng)老”一個最大好處就是，用事實證明老年人在用過去自己的勞動積累養(yǎng)活自己,。當然,，作為一種新型的經(jīng)濟模式,，“以房養(yǎng)老”的運行必然面臨種種困難，但正如國人對“按揭買房”的接受過程一樣,，隨著制度的完善和健全,，“以房養(yǎng)老”必將成為我們面對養(yǎng)老問題可供選擇的方式之一。
“以房養(yǎng)老”形式多
《理財周刊》的一篇文章說,，“以房養(yǎng)老”是一個大概念,，它包含多種不同的方式，“住房反向抵押貸款”是其中最常見的一種方式,。
“住房反向抵押貸款”這類方式主要是針對只有一套房子,、通常經(jīng)濟實力較弱、沒有太多現(xiàn)金的普通工薪階層推出的,，屬于經(jīng)濟型“以房養(yǎng)老”,。但是，作為剛剛蹣跚學步的中國式“以房養(yǎng)老”,，大規(guī)模推進還有待時日,。于是，老人可以自己嘗試一些另類的“以房養(yǎng)老”,，比如將房子倒按揭給愿意撫養(yǎng)自己的子女或親朋好友等等,。
第二類方式是小康型“以房養(yǎng)老”。雖然僅有一套住房,，但其面積較大,、地段較好、價值也相對較高,，可通過以大換小,、以近換遠來獲得另一份養(yǎng)老金。
第三類方式則是富裕型“以房養(yǎng)老”,。適合于退休時已經(jīng)擁有兩套以上住房的較富裕階層,。除了自住的房子外，其他房屋的租金收入就是每個月的額外“退休工資”,。
“以房養(yǎng)老”需要資產(chǎn)證券化
《證券時報》刊登安邦集團研究總部張巍柏的文章,。文章說，當老人將房屋貶值的風險轉(zhuǎn)售給保險公司或其他機構(gòu)之后,，老人的現(xiàn)金收入固然多了,，但同時會帶來兩個問題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資產(chǎn)之后，可以干什么,？其二是在抵押期結(jié)束后,，如果老人仍舊沒有過世，此時老人的保障將如何解決,？
第一個問題不解決,，我們很難設(shè)想擁有龐大現(xiàn)金流支出的“以房養(yǎng)老”保險公司,，將能夠生存。而第二個問題如果不事先加以設(shè)計和考慮,，則很可能出現(xiàn)中國1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億元的廉租房保障支出規(guī)模,，使得低收入家庭住房保障不足。
需要強調(diào)指出的是,，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場,，以便于市場上各機構(gòu)能夠自由進行資產(chǎn)的買賣，這樣的市場制度條件下,，才會有足夠多的機構(gòu)愿意來承擔和分散資金占用,、資產(chǎn)貶值的風險。而同時,，發(fā)達的資產(chǎn)證券化市場又要求政府能夠做到市場經(jīng)濟所需要的兜底：沒有機構(gòu)愿意承擔的風險,，政府必須承擔，否則老人抵押房產(chǎn)養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問題怎么辦,？
“倒按揭” 有技術(shù)難度
《時代商報》的報道說,，工商銀行沈陽分行的理財師陳女士說,，“倒按揭”的計算非常復雜,，牽涉到房地產(chǎn)評估、利率確定,、人的壽命預期等多個因素,。“倒按揭”是“連體保險”,，必須計算夫妻兩人的壽命,，精算的技術(shù)難度很大，保險公司是根據(jù)既往發(fā)生的數(shù)據(jù)推算未來,，以10年前的生活水平,、醫(yī)療技術(shù)，如何推算10年后人們的壽命,，就顯得非常難了,。
另外，如果參保的人數(shù)太少,，樣本量過低,，計算偏差必然變大，將極大影響險種的安全性,。目前國內(nèi)的保險公司還不具備歐美公司的精算實力,。只要出現(xiàn)20%-30%的偏差，規(guī)模小一點的保險公司就很難承擔,。
沈陽領(lǐng)海不動產(chǎn)有限公司顧問叢彪表示,，房價的變化會給倒按揭貸款設(shè)置一定的風險,。因為盡管以住戶資產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證,，但面對無限制周期貸款,，抵押資產(chǎn)的變化、利率的不穩(wěn)定,、預付款的風險及房屋的維修不當?shù)确矫娴挠绊�,，存在著一定的市場風險，這也為“倒按揭”帶來了技術(shù)難度,。
“倒按揭”缺少生存土壤
《每日經(jīng)濟新聞》的一篇報道說,，
據(jù)某保險公司精算部人士介紹，這一流行于歐美的模式,，現(xiàn)階段在國內(nèi)推行將遭遇幾大障礙：一是這種模式專門針對有產(chǎn)權(quán)房的老年人,，投保人群過于狹窄；二是老年人未必愿意接受這種新型養(yǎng)老模式,；三是中國傳統(tǒng)的遺產(chǎn)傳遞方式,，也會使得這個險種難以短期推出。
中國人壽相關(guān)人士分析認為,，與歐美模式相比,，國內(nèi)的房價波動太大，估值和預測都相當困難,，勢必引發(fā)很多糾紛,，甚至會出現(xiàn)大面積違約局面，這對于推行這種養(yǎng)老模式是極為不利的,。
專家分析,，歐美“倒按揭”之所以流行，與高額的遺產(chǎn)稅有很大關(guān)系,。以美國為例,，子女要繼承包括房產(chǎn)在內(nèi)的遺產(chǎn)，必須繳納高達60%-80%的遺產(chǎn)稅,，這使得許多老人從經(jīng)濟角度選擇將房產(chǎn)抵押,，而子女也少有異議。但我國目前法律體系的偏差,，遺產(chǎn)稅尚未開征,，實際上鼓勵了繼承遺產(chǎn)，使“倒按揭”缺少生存的土壤,。
“以房養(yǎng)老”冷冰冰
《華夏時報》刊登田嘉力的文章說,，這種方式的特點是“投保人存活時間越長，保險公司獲利就越少,，相反投保人獲利就越多”,。說白了是一場賭博,。
保險公司不是慈善機構(gòu)，保險公司是要賺錢的,。如果保險公司總是賠本,，它還怎么生存？
有沒有雙贏的可能,？應該是有的,。但需要有前提：對孤寡老人，或者子女不盡孝道的老人,，剛好又擁有房產(chǎn),，“以房養(yǎng)老”是很好的辦法，既解了老人的后顧之憂,，讓老人在有生之年可以放心地,、較為充分地享受人生，同時又讓保險公司有利可圖,。但對于并非孤寡老人,，并非子女不孝的老人，這就基本上是一場賭博了,，而且是一場冷冰冰的賭博,。歐美人的家庭觀念不如中國人強烈，家庭中的親情也不如中國人濃厚,，所以,，“以房養(yǎng)老”才在歐美得以流行,。歐美特色的東西搬到了中國,，是不是能夠水土相合，還需要時間的考驗,。 |