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昨天（19日）,，我們迎來了又一個敬老節(jié),。一個相關消息是：我國首個開展“以房養(yǎng)老”試點業(yè)務的保險公司———幸福人壽近期已通過有關部門審批,。該公司總裁是在中國最早提出“以房養(yǎng)老”概念的中國房地產開發(fā)集團前總裁孟曉蘇,。
老人抵押房產后，每月從保險公司領取一筆養(yǎng)老金,，過世后將房產交與保險公司,。上世紀80年代中期，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行創(chuàng)立了“倒按揭”這一模式,，之后它便流行于歐美,。在去年全國政協(xié)十屆四次會議上，在我國實行“以房養(yǎng)老”的提案一經提出,，便引起了人們的熱烈關注�,，F在,，這一養(yǎng)老方式即將進入操作層面，則又一次引發(fā)了大家的討論,。
竇玉沛：未來不失為一種選擇
《北京商報》報道,，民政部副部長竇玉沛表示，我國“以房養(yǎng)老”需相關制度配套,，未來可能不失為一種選擇,。
竇玉沛介紹說，“以房養(yǎng)老”的第一種方式是老年人把自己的房產交給有政府背景的公益機構或者銀行,，然后老年人的養(yǎng)老費用由公益機構或者銀行來按月提供,，到他病故后，剩余的部分交給他的繼承人,；第二種方式是“以房換養(yǎng)”：有些老年人把房子交給福利機構,，然后享受福利機構的服務，他的房子由福利機構出租,，等他過世后房產由福利機構處置,；還有一種方式叫“以房自助養(yǎng)老”，就是把自己的房產提前賣給一個公益機構,，公益機構一次性把錢給他,，他再從公益機構把房子租回來，自己還住在家里,，自己付租金。
“由于我國社會保障體系的建設有一個過程,，養(yǎng)老的資金,、服務保障等方面需求較大，有些家庭承受起來有困難,，采取這種方式也是嘗試,，未來可能也是一種選擇�,！备]玉沛說,。
“以房養(yǎng)老”彰顯“代際公平”
《中國產經新聞》上的一篇文章說：人口問題專家鄔滄萍曾在其論斷“代際公平社會才能和諧”中指出：老年人與年輕人對代際關系各有自己的認識，老年人認為是用過去的勞動積累養(yǎng)活自己,，并非依賴年輕人,；年輕人則認為是自己在養(yǎng)老人，老年人是一種負擔,。如果兩代人不和諧,，就談不上社會的和諧。
受傳統(tǒng)觀念影響,，中國老年人的積蓄(包括儲蓄存款和房產之類)基本上都是為子女準備的,，自己所留的很少,。按照庇古福利經濟學的觀點，這無疑是一種福利損失：最需要用錢的人沒錢用,，而正值壯年的子女卻得到了一筆額外的收入,。
許多老年人被稱之為“住房富人，現金窮人”,。他們年輕時貸款買房,，辛勞一生賺錢還貸，在臨近退休時方才取得住房的完全產權,，此外別無積蓄,，接下去就只能依靠不多的養(yǎng)老金維持生活。與此同時,，他們的住房卻順理成章地作為遺產留給子女,。財富分配的不合理，降低了社會總體的福利水準,，更損害了老年人的福利,，使他們不得不壓縮生活水準，導致巨大的社會保障壓力,。
“以房養(yǎng)老”一個最大好處就是,，用事實證明老年人在用過去自己的勞動積累養(yǎng)活自己。當然,，作為一種新型的經濟模式,，“以房養(yǎng)老”的運行必然面臨種種困難，但正如國人對“按揭買房”的接受過程一樣,，隨著制度的完善和健全,，“以房養(yǎng)老”必將成為我們面對養(yǎng)老問題可供選擇的方式之一。
“以房養(yǎng)老”形式多
《理財周刊》的一篇文章說,，“以房養(yǎng)老”是一個大概念,，它包含多種不同的方式，“住房反向抵押貸款”是其中最常見的一種方式,。
“住房反向抵押貸款”這類方式主要是針對只有一套房子,、通常經濟實力較弱、沒有太多現金的普通工薪階層推出的,，屬于經濟型“以房養(yǎng)老”,。但是，作為剛剛蹣跚學步的中國式“以房養(yǎng)老”,，大規(guī)模推進還有待時日,。于是，老人可以自己嘗試一些另類的“以房養(yǎng)老”,，比如將房子倒按揭給愿意撫養(yǎng)自己的子女或親朋好友等等,。
第二類方式是小康型“以房養(yǎng)老”,。雖然僅有一套住房，但其面積較大,、地段較好,、價值也相對較高，可通過以大換小,、以近換遠來獲得另一份養(yǎng)老金,。
第三類方式則是富裕型“以房養(yǎng)老”。適合于退休時已經擁有兩套以上住房的較富裕階層,。除了自住的房子外,，其他房屋的租金收入就是每個月的額外“退休工資”。
“以房養(yǎng)老”需要資產證券化
《證券時報》刊登安邦集團研究總部張巍柏的文章,。文章說,，當老人將房屋貶值的風險轉售給保險公司或其他機構之后，老人的現金收入固然多了,，但同時會帶來兩個問題：其一是保險公司得到大量的抵押固定資產之后,，可以干什么？其二是在抵押期結束后,，如果老人仍舊沒有過世,，此時老人的保障將如何解決？
第一個問題不解決,，我們很難設想擁有龐大現金流支出的“以房養(yǎng)老”保險公司,，將能夠生存。而第二個問題如果不事先加以設計和考慮,，則很可能出現中國1998年貨幣化分房之后造成的后果：一年40億元的廉租房保障支出規(guī)模,，使得低收入家庭住房保障不足。
需要強調指出的是,，“以房養(yǎng)老”需要真正發(fā)達的資產證券化市場，以便于市場上各機構能夠自由進行資產的買賣,，這樣的市場制度條件下,，才會有足夠多的機構愿意來承擔和分散資金占用、資產貶值的風險,。而同時,，發(fā)達的資產證券化市場又要求政府能夠做到市場經濟所需要的兜底：沒有機構愿意承擔的風險，政府必須承擔,，否則老人抵押房產養(yǎng)老期限到期后的養(yǎng)老問題怎么辦,？
“倒按揭” 有技術難度
《時代商報》的報道說，工商銀行沈陽分行的理財師陳女士說,，“倒按揭”的計算非常復雜,，牽涉到房地產評估,、利率確定、人的壽命預期等多個因素,�,！暗拱唇摇笔恰斑B體保險”，必須計算夫妻兩人的壽命,，精算的技術難度很大,，保險公司是根據既往發(fā)生的數據推算未來，以10年前的生活水平,、醫(yī)療技術,，如何推算10年后人們的壽命，就顯得非常難了,。
另外,，如果參保的人數太少，樣本量過低,，計算偏差必然變大,，將極大影響險種的安全性。目前國內的保險公司還不具備歐美公司的精算實力,。只要出現20%-30%的偏差,，規(guī)模小一點的保險公司就很難承擔。
沈陽領海不動產有限公司顧問叢彪表示,，房價的變化會給倒按揭貸款設置一定的風險,。因為盡管以住戶資產作抵押，貸款回收有一定保證,，但面對無限制周期貸款,，抵押資產的變化、利率的不穩(wěn)定,、預付款的風險及房屋的維修不當等方面的影響,，存在著一定的市場風險，這也為“倒按揭”帶來了技術難度,。
“倒按揭”缺少生存土壤
《每日經濟新聞》的一篇報道說,，
據某保險公司精算部人士介紹，這一流行于歐美的模式,，現階段在國內推行將遭遇幾大障礙：一是這種模式專門針對有產權房的老年人,，投保人群過于狹窄；二是老年人未必愿意接受這種新型養(yǎng)老模式,；三是中國傳統(tǒng)的遺產傳遞方式,，也會使得這個險種難以短期推出。
中國人壽相關人士分析認為,，與歐美模式相比,，國內的房價波動太大,，估值和預測都相當困難，勢必引發(fā)很多糾紛,，甚至會出現大面積違約局面,，這對于推行這種養(yǎng)老模式是極為不利的。
專家分析,，歐美“倒按揭”之所以流行,，與高額的遺產稅有很大關系。以美國為例,，子女要繼承包括房產在內的遺產,，必須繳納高達60%-80%的遺產稅，這使得許多老人從經濟角度選擇將房產抵押,，而子女也少有異議,。但我國目前法律體系的偏差，遺產稅尚未開征,，實際上鼓勵了繼承遺產,，使“倒按揭”缺少生存的土壤。
“以房養(yǎng)老”冷冰冰
《華夏時報》刊登田嘉力的文章說,，這種方式的特點是“投保人存活時間越長,，保險公司獲利就越少，相反投保人獲利就越多”,。說白了是一場賭博,。
保險公司不是慈善機構，保險公司是要賺錢的,。如果保險公司總是賠本,，它還怎么生存？
有沒有雙贏的可能,？應該是有的,。但需要有前提：對孤寡老人，或者子女不盡孝道的老人,，剛好又擁有房產,，“以房養(yǎng)老”是很好的辦法，既解了老人的后顧之憂,，讓老人在有生之年可以放心地,、較為充分地享受人生,，同時又讓保險公司有利可圖,。但對于并非孤寡老人，并非子女不孝的老人,，這就基本上是一場賭博了,，而且是一場冷冰冰的賭博,。歐美人的家庭觀念不如中國人強烈，家庭中的親情也不如中國人濃厚,，所以,，“以房養(yǎng)老”才在歐美得以流行。歐美特色的東西搬到了中國,，是不是能夠水土相合,，還需要時間的考驗。 |