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雖然，"反向抵押"在國(guó)內(nèi)登陸的腳步聲已經(jīng)漸行漸近,，但由于種種因素估計(jì)在國(guó)內(nèi)短期難以全面推出,，再加上其實(shí)施的方案未必能對(duì)老年人的胃口,，在這種情況下有沒(méi)有其他辦法呢,？本刊記者設(shè)計(jì)了四招另類(lèi)"以房養(yǎng)老"的思路,，或許能開(kāi)啟讀者的思路,。
招數(shù)一：將房產(chǎn)賣(mài)給子女
在中國(guó)贍養(yǎng)老人是子女應(yīng)盡的責(zé)任,，絕大多數(shù)中國(guó)老人都有一個(gè)溫馨的家,。如果老人不顧親情，獨(dú)自辦理"以房養(yǎng)老",，會(huì)給人造成"子女不孝"的感覺(jué),，也無(wú)端地讓子女承受不必要的輿論壓力。中國(guó)人的傳統(tǒng)是"但存方寸地,，留于子孫耕",。對(duì)許多老人來(lái)說(shuō)，辛辛苦苦一輩子好不容易攢下一套房,，到老了,，卻又不得不將房子抵押給銀行，它折射出的是中低收入群體深深的無(wú)奈,，絕不是一種瀟灑,。
因此，一個(gè)變通的辦法是,，如果子女的經(jīng)濟(jì)條件許可,，老人可將自己的房子"反向抵押"給子女。這樣,，老人每月可從子女那兒得到一筆退休金補(bǔ)助,，而子女也可以以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格買(mǎi)下父母的房子，為自己的養(yǎng)老再埋下一個(gè)伏筆,。
按照"住房反向抵押貸款"的思路,，我們不妨設(shè)想一下劉老夫婦讓子女分期付款買(mǎi)下自己的房子。假設(shè)劉老夫婦的女兒和兒子共同每月支付他們1200元,，老夫婦倆的養(yǎng)老壓力將緩解很多,。此外，父母與子女間的"反向抵押"可以省略了很多與金融機(jī)構(gòu)"住房反向抵押貸款"中的麻煩和費(fèi)用,，特別是評(píng)估費(fèi),、保險(xiǎn)費(fèi)等一系列昂貴的中介費(fèi)一概免單，這對(duì)本來(lái)捉襟見(jiàn)肘的老年人很重要,。同時(shí),，每人600元對(duì)尚在工作崗位上的子女來(lái)說(shuō)應(yīng)在可承受范圍之內(nèi)，如此低的價(jià)格是絕對(duì)撿了"皮夾子",。以劉老夫婦高壽85歲計(jì)算的話(huà),，子女的支出也只有21.6萬(wàn)元,，若算上15年分期付款的貸款利息，實(shí)際相當(dāng)于目前貸款了十幾萬(wàn)元買(mǎi)下了價(jià)值90多萬(wàn)元的房子,。就算劉老夫婦能活上百歲,，子女也是絕對(duì)合算的。
如果子女實(shí)力不夠,，可以再進(jìn)一步變通,，劉老夫婦可以和某個(gè)對(duì)其房產(chǎn)有意向的親朋好友達(dá)成"反向抵押"協(xié)議。但是這種"私了"方法的風(fēng)險(xiǎn)明顯要高了許多,，雙方一定要請(qǐng)律師出面處理并簽訂"住房反向抵押貸款"合同,，就房子的估值、貸款支付的金額和方式,、違約的懲罰,、以后房產(chǎn)稓值或跌價(jià)后的處置、老人超過(guò)或短于預(yù)估的存活年數(shù)等作一個(gè)詳細(xì)的約定,，以避免今后不必要的麻煩。
招數(shù)二：以房換養(yǎng)
當(dāng)然,，讓子女出錢(qián)買(mǎi)下自己唯一房子,，對(duì)于中國(guó)的父母，也并非出自肺腑,。在中國(guó)父母的心目中,，將房產(chǎn)留給子女，這是天經(jīng)地義,！因此,，有人給劉老夫婦出了一個(gè)真正兩全其美之策--變"以房養(yǎng)老"為"以房換養(yǎng)"。
具體的做法是,，劉老夫婦將房子出租,，拿著租金住進(jìn)敬老院，從此可以靠收租金來(lái)支撐養(yǎng)老費(fèi)用,。我們可以幫劉老夫婦算一筆賬,，按照市價(jià)，劉老夫婦的房子能租到1800~2000元/月,，上海敬老機(jī)構(gòu)一對(duì)老人每月的基本花費(fèi)在1500元~2000元,，兩廂基本相抵。此外,，住進(jìn)養(yǎng)老院,，劉老夫婦就不要再請(qǐng)保姆，可以替經(jīng)濟(jì)不寬裕的子女省下900元/月,，而老夫婦倆的2200多元的退休金除去常規(guī)的醫(yī)藥費(fèi),，也算是手頭闊綽了。而房還是他們的房,，兩腳一伸時(shí)照樣"留與子孫",。
此外，在物質(zhì)生活有大為改善的同時(shí),，老人的精神生活也將豐富得多,。在養(yǎng)老院里聊天、打牌,、挫麻將,、看電影，老年生活安排井井有條,，并充滿(mǎn)生氣,。而對(duì)于子女來(lái)說(shuō)，父母的安頓讓他們"包袱"減輕不小,，除了經(jīng)濟(jì)上的,，更重要的是精力上的，子女不需要守在父母身邊慢慢地陪他們到老,、到死,，而可以抽出寶貴的時(shí)間去干自己的事業(yè)。
招數(shù)三：換房差價(jià)養(yǎng)老
當(dāng)然,，劉老婦不習(xí)慣于敬老院的生活,，還是那一套小房子該怎么辦？
一個(gè)變通的辦法是：把處于市區(qū)較為中心位置的普陀區(qū)那套二室一廳的房產(chǎn)向非中心地段的寶山區(qū),、松江區(qū)等稍偏地方移一些(考慮到夫婦的身體情況需要看病,，不能住得太偏)移。如此而來(lái),，置換房子后的地區(qū)差價(jià)就能成為兩夫婦的補(bǔ)充養(yǎng)老基金,。或者將市區(qū)和一套房換成郊區(qū)的兩套房,，其中一套自己住,，另一套出租，從而賺取穩(wěn)定的養(yǎng)老金,。
除了獲得"地區(qū)差價(jià)"這種方法外,，還有一種辦法，就是大房換小房,。劉老夫婦可以就離開(kāi)熟悉的生活圈子,，在相同地段把原有的二室一廳換成一房一廳，兩者的差價(jià)就能作為"養(yǎng)老基金",。
此類(lèi)方案雖然相對(duì)上兩個(gè)方案有些復(fù)雜,，但頗具有可操作性,。以現(xiàn)實(shí)而言，雖然房?jī)r(jià)在近年來(lái)連續(xù)暴漲,，但絕大多數(shù)的家庭在奮斗幾十年以后,，總能購(gòu)買(mǎi)得起至少一套房子。也就是說(shuō),，夫婦兩人退休的時(shí)候,，通常已經(jīng)正式擁有了自己的房產(chǎn)，貸款徹底還清,，或者接近還清,。而此時(shí)，孩子也已經(jīng)長(zhǎng)大成人,，有能力自立根生,。老夫妻從"滿(mǎn)巢期"重新回到"空巢期"，住房條件也相應(yīng)進(jìn)入"寬松期",。這恰巧成為了以房養(yǎng)老的前提條件,。
就房?jī)r(jià)而言，房?jī)r(jià)的地段差異還是非常明顯的,，打地區(qū)差空間相當(dāng)大,。以上海為例，靜安區(qū)和盧灣區(qū)的目前的房?jī)r(jià)在2.5~4萬(wàn)元/平方米,，而楊浦區(qū)同類(lèi)型的房產(chǎn)可能只有1.5-2萬(wàn)元/平方米，這其中一倍左右的差價(jià)就能作為"養(yǎng)老基金",。
其實(shí)這類(lèi)"以房養(yǎng)老"的方法在美國(guó)已經(jīng)非常普遍,，而且也是政府和相關(guān)團(tuán)體大力倡導(dǎo)和推崇的方法。孩子成家立業(yè)后擁有了自己的小家庭,，如果不和父母同住的話(huà),，原來(lái)的房子可能就稍嫌空曠了，老人住在過(guò)大的房子里,，從心理學(xué)上來(lái)說(shuō)容易滋生寂寞感,，對(duì)身心不利。而且更重要的是,，退休后不需要每天上班,，自然也就沒(méi)必要蝸居在嘈雜的市區(qū)。對(duì)老年人來(lái)說(shuō),，市中心空氣污濁,，噪音不斷，對(duì)身體健康也是一大隱患,。
此外,，用這種方法籌措養(yǎng)老金的另一個(gè)好處是,，可以抵抗通貨膨脹對(duì)購(gòu)買(mǎi)力的侵蝕。如果20年以后,，物價(jià)大漲,，那么房?jī)r(jià)也會(huì)大幅上漲。假設(shè)到時(shí)房?jī)r(jià)比現(xiàn)在翻了一番,，如果地段之間的差價(jià)比例不變,，換房相應(yīng)的差價(jià)收入也翻倍，完全"與時(shí)俱進(jìn)",，足以適應(yīng)退休后的購(gòu)買(mǎi)力水平,。
招數(shù)四：年輕時(shí)多攢房年老時(shí)出租養(yǎng)老
當(dāng)然，這一方案對(duì)于如今已年近古稀的劉老夫婦來(lái)說(shuō),，已是標(biāo)準(zhǔn)的"馬后炮"了,，但是提呈出來(lái),，對(duì)于今天的青壯年來(lái)說(shuō),，卻是一個(gè)很好的理財(cái)建議。
假設(shè)一下,，如果劉老夫婦現(xiàn)在手上有兩套房或者多套房,，那么養(yǎng)老資金籌措要相對(duì)簡(jiǎn)單得多。如果劉老夫婦目前在上海有2套房產(chǎn),，就自住一套,，出租一套，每月2000元左右的租金足以成為他們的雙薪養(yǎng)老金,。
"把房子看作存折",。這樣做的好處很多，就長(zhǎng)期投資而言,，尤其是時(shí)間跨度長(zhǎng)達(dá)三十年的投資,，房產(chǎn)相對(duì)而言是安全系數(shù)最高的，抗擊通貨膨脹的能力也最強(qiáng),。第二個(gè)原因是,，如果地段選擇得當(dāng)，房產(chǎn)還能產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流,，也就是租金,，租金同樣會(huì)跟著通貨膨脹的水平上漲。
退休生活的第一條金錢(qián)法則就是"現(xiàn)金至上",。年紀(jì)越大,，所需要準(zhǔn)備的流動(dòng)資金就越多。因此，劉老夫婦在有二套房產(chǎn)的情況下,，除了每月獲有穩(wěn)定的租金,，如果遇有"不測(cè)"，可以賣(mài)出一套房,，作為"應(yīng)急資金",。
在選擇此種"以房養(yǎng)老"方案的人，需要注意兩點(diǎn)：其一,，房屋的地段,。房產(chǎn)行業(yè)有句名言，"地段,、地段,，還是地段"，不用說(shuō),，區(qū)域是租金來(lái)源最有利的保障,。一般而言，靠近各種經(jīng)濟(jì)商圈,，辦公樓區(qū)域,，交通便利的地區(qū)，或者是有潛在升值潛力的區(qū)域應(yīng)該優(yōu)先考慮,。而其中影響出租潛力最活躍的因素恐怕就是交通,。軌道交通沿線(xiàn)的住宅，即使不處于中心區(qū)域,，通常也是需求旺盛,，供不應(yīng)求。比如上海浦東某些區(qū)域,，二號(hào)線(xiàn)可以便利的到達(dá)南京西路一帶和陸家嘴金融區(qū),，租房需求和租金回報(bào)自然比較令人滿(mǎn)意。其二,，自住房和出租房以近距離為宜�,？紤]到退休后年邁體弱,，出租房若是距離遙遠(yuǎn)就相當(dāng)不便。如果帶租客看一次房子就要從上海的徐家匯跑到楊浦區(qū),，來(lái)回的交通費(fèi)不說(shuō),，就是體力上也不堪承受。這些現(xiàn)實(shí)問(wèn)題應(yīng)當(dāng)在還未退休時(shí)就提前考慮,，為自己籌劃一個(gè)財(cái)務(wù)自由而且身心自由的退休生活,。 |