|
黃金周即將來臨,，利用假期看房買樓的投資者將增加,。目前，建行廣東分行已將個人購買第二套住房的首付從三成提高到四成,，其他城市的銀行也可能跟進,。因此，利用貸款炒房者應(yīng)當(dāng)仔細(xì)掂量風(fēng)險承受能力了,。
自9月１５日起,，央行上調(diào)金融機構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率０．２７個百分點。五年以上的貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的７．５６％提高到７．８３％,。加息并非針對樓市,，但與其他經(jīng)濟部門一樣，房地產(chǎn)行業(yè)必受貨幣政策的影響,。
對于普通購房人而言,，加息意味著月供負(fù)擔(dān)在不斷增加。盡管單次看幅度不大,，還算溫和,，但累計額度已經(jīng)不小。以５０萬元１５年期房貸為例,，加息前月供４６５２．１３元,，加息后增至４７２９．３３元，即便按最優(yōu)惠利率計算,，加息后月供仍會增加６３．３元,，一年下來要多支出７５９．６元，整個１５年期將會為此增加９１１５．２元的利息負(fù)擔(dān),。
單看一次加息,，增加的還款額也許還不算大，但聯(lián)系到最近９個月內(nèi)５次加息,，購房人因此累積的房貸負(fù)擔(dān)已不小,，以５０萬元１５年期貸款計算，還款額增幅已達(dá)１０％,。
重估風(fēng)險承受力
那些利用杠桿效應(yīng)貸款炒房者,，應(yīng)當(dāng)重新掂量進入加息周期后自身的風(fēng)險承受能力了。眼下的房地產(chǎn)市場充斥投資型需求,，其中不少人手有一定余錢,，但主要是利用信貸杠桿“四兩撥千斤”，兩至三成首付是自己的,，七八成的錢都是銀行的,。買進的房子就是為了待價而沽,，一般持房時間不會超過一兩年。
中原地產(chǎn)的分析師梁浩提醒,，加息周期會導(dǎo)致月供負(fù)擔(dān)小幅,、但卻不斷地抬升，“有點像溫水煮青蛙”,，一旦投資者資金鏈繃緊,，而房價又沒能夠在短時間內(nèi)大幅上漲，再加上交易環(huán)節(jié)的稅負(fù),，出現(xiàn)虧損并非不可能,。故此,，那些資金實力并不雄厚,、在房價高位接盤的投資客，是重新評估炒房風(fēng)險的時候了,。
對于開發(fā)商而言,，加息理論上會帶來開發(fā)成本的提升。但這對于上市公司和非上市公司迥乎不同,。數(shù)據(jù)顯示,，今年以來，３８家上市房地產(chǎn)公司通過增發(fā),、配股等方式,，合計融資逾１１００億元。地產(chǎn)上市公司對信貸依賴降低,，加息對其財務(wù)費用影響不大,。但非上市公司的情況就大不同了，高負(fù)債經(jīng)營的行業(yè)特性決定了他們無論是通過銀行信貸還是信托融資,，加息都意味著財務(wù)成本提高,。
眼下，樓市已進入旺季,，所謂“金九銀十”,。需求在進一步釋放、供求緊張,、房價上行的局面難以因為加息而改變,。
據(jù)發(fā)展改革委、國家統(tǒng)計局調(diào)查顯示,，８月全國７０個大中城市房屋銷售價格近年來首次“破８”,，同比漲８．２％。全國新建商品住房售價環(huán)比,，８月在７月高漲的基數(shù)上再漲１．５％,。
中小戶型投資看好
對于股票來說,，市盈率是最重要的評價指標(biāo)之一，而對于房產(chǎn)而言,，也同樣有市盈率,。
其實，房產(chǎn)的市盈率就是購買房屋費用除以年租金收益,，如果把分子分母倒過來,，那就是投資者更熟悉的租金回報率了。理財專家認(rèn)為,，市盈率可幫助投資者判斷房價貴不貴,，值不值得投資。
理財專家指出,，目前股市的市盈率在60倍左右,，而國外股市市盈率很少超過25倍。目前不少房屋的租金回報率在4%左右,，也就是25倍的市盈率,。其實從中國目前的經(jīng)濟發(fā)展水平來看，25倍的市盈率是一個合適的指標(biāo),，也就是至少年租金回報率在3%左右,。那么，顯然買房也要選擇25倍市盈率以下的房屋,。如果租金回報率能夠超過5%,，也就是市盈率低于20倍，顯然是更理想的選擇了,。房屋的市盈率的理想位置一般在15－20倍之間,。
例如，如果投資者買了一套三室一廳的房屋共花費100萬元,，月租金僅3000元,，那么該房的市盈率為1000000÷（3000×11）（一年以一個月的空置期計算）＝30倍，可見房屋的投資價值不大,。假如同樣品質(zhì)的房產(chǎn)每個月能出租到6000元,，那么該房的市盈率變?yōu)?5倍，市盈率低于20倍就值得投資,。
專家認(rèn)為,，中小戶型在房產(chǎn)投資中的地位類似于股市中的“績優(yōu)股”。在房產(chǎn)市場中,，如果想獲得可觀的租金回報,，一室或者兩室的中小戶型是比較理想的投資對象，不僅租金回報率高,，而且轉(zhuǎn)手買賣活躍,，成交率高,，是投資者的首選。 |