用稅收,、房貸等經(jīng)濟杠桿調(diào)節(jié)房地產(chǎn)投機過熱現(xiàn)象,,似乎已成為一種流行思維,。
建設(shè)銀行重慶分行人士稱,,對于按揭第二套住房的人,從即日起實施首付四成政策,。建行重慶分行人士稱,,主要是按總行統(tǒng)一部署進行,目的是打擊投機炒房行為,,抑制房地產(chǎn)市場過熱(重慶晚報9月21日報道),。
從二手房屋交易稅提高、第二套房首付提至四成的溫和改革,,到“停止二手房貸款”的激進管制,,政府職能部門以及金融信貸機構(gòu)的管理思維十分明顯,房地產(chǎn)投機被認為有明顯的“負外部性”。為了讓投機者為其造成的社會成本埋單,,政府應(yīng)對經(jīng)濟主體征以相當于這部分成本數(shù)額的稅收,,或者將其交易成本最大化,從而遏制其行為取向,。
可是,我們目前所面對的,,恰恰是一個沒有將“投資性購房”與“自住性買房”分離的混合型市場,,即沒有建立相應(yīng)的分層住房銷售與保障體系,這使得中低收入群體與高收入者一起投身于商品房市場,,在拉大需求基數(shù)的同時,,也造成了任何一套管理政策的出臺,都很難真正保證其打擊對象的精確度,,殃及無辜,。
首先,對于自住性買房者來說,,因房貸提高所變化的需求彈性非常有限,。許多人購買第二套住房,是因為以前所住房屋面積過于狹小,,等到自己結(jié)婚生子時必須重新購置,。這恰恰也是相關(guān)主管部門與專家建議的理性“梯度消費模式”。
第二套房首付提至四成,,給這些自住性買房者帶來更沉重的經(jīng)濟負擔(dān),,卻抑制不住人們改善生活質(zhì)量的熱切愿望,哪怕全家七拼八湊,、再向親戚朋友多借些錢,,也會咬牙支付這筆多出來的首付。
對于投資性購房者來說,,他們有一個特征值得政府注意,。投資性購房者并不在乎目前的房價高低(也即他們的前期投入成本高低),而只關(guān)注其增值空間有多大,。哪怕某個城市房價上漲到每平方米十萬,,只要投機者預(yù)期未來可以達到十五萬,他們也會豪不猶豫地下注,。因此,,第二套房首付提至四成,投資性購房者如果認定其收益依舊超過投入成本增加,,就阻擋不了他們的投機熱潮,。
即使做最極端的假設(shè),第二套房首付提至百分之百,趕跑的也不過是一些跟風(fēng)“散戶”,,目前國內(nèi)游資與境外投機資本挾巨額財富,,在房地產(chǎn)市場快進快出,以人民幣匯率上升與中國相對廉價土地資源為籌碼,,尋求大量套利,,他們是不在乎那點首付提高的。
同時也要指出,,在經(jīng)濟學(xué)上,,金融信貸利率調(diào)整、貸款額度提升都屬于間接杠桿,,它不像稅收尤其是個稅那樣征收對象是唯一性的,,很容易出現(xiàn)成本轉(zhuǎn)嫁現(xiàn)象。第二套房首付提至四成,,可能會出現(xiàn)要么全部額外成本由普通消費者承擔(dān),;要么直接影響銀行信貸業(yè)務(wù)發(fā)展的“兩極”。
經(jīng)濟杠桿不是萬能的,,依靠第二套房首付提高來遏制人們的房地產(chǎn)“消費行為”也未必是不二之途,。房地產(chǎn)領(lǐng)域呈現(xiàn)明顯的資源主導(dǎo)模式,地方政府和房產(chǎn)商都可以通過控制土地與房屋供應(yīng)量,,來制造求大于供的需求假象,。不徹底解決土地供應(yīng)的“入口”問題,不加快廉租房,、經(jīng)濟適用房等“保障性房屋”的供應(yīng)量,,不嚴厲打擊房地產(chǎn)交易中的官商勾結(jié)、利益尋租和壟斷現(xiàn)象,,僅僅憑借稅收或房貸提高的經(jīng)濟杠桿,,是難以取得成效的。 |