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根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,，將“業(yè)主臨時公約”修改為“臨時管理規(guī)約”,，并對個別條文的文字做了修改（據(jù)9月2日《楚天都市報》）,。
隨著我國城市化進程的進一步發(fā)展,，原來獨門獨戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代,，物業(yè)公司已稍然走進居民的日常生活,，涉及到居民的切身利益,。在新修訂的《物業(yè)管理條例》中,，對于物業(yè)公司職能的定位，雖然只是改變了幾個字,，但意義卻全然不同,。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位，就是為業(yè)主服務(wù)的,，指明了企業(yè)發(fā)展的方向,。對于物業(yè)企業(yè)來說，實現(xiàn)從管理到服務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變,，是自身職能的一次歷史性跨越,。誠然，物業(yè)公司實現(xiàn)新職能定位,，需要企業(yè)和業(yè)主的共同努力,，也亟需完善的法律制度來加以調(diào)整和規(guī)范。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差,、業(yè)主投訴多,，這是物業(yè)公司當前面臨的突出矛盾和問題：一是物業(yè)服務(wù)理念錯位，以管理者自居,，服務(wù)態(tài)度差,。二是低水平服務(wù)、高標準收費,，甚至出現(xiàn)亂收費,。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低。四是不經(jīng)業(yè)主同意,，擅自經(jīng)營物業(yè)共用部位,，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益。
針對物業(yè)企業(yè)經(jīng)營中存在的問題，有專家學(xué)者曾經(jīng)對全國兩萬余家物業(yè)管理企業(yè)進行了考察,，從體制上看,，80%以上的是國有體制。而且政企沒有完全分開,，企業(yè)無法獨立運作,；政府職能錯位或越位，習(xí)慣于直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營活動,；管理層,、管理部門過多，物業(yè)管理手續(xù)繁雜,，往往一個小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個部門的檢查管理,。從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來源來分析，全國有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè),，20%屬于房管所或后勤單位改制,，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)企業(yè)市場化程度普遍不高,。由于物管企業(yè)規(guī)模小,，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢和群體優(yōu)勢,而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟效益差,虧損嚴重等問題。
顯而易見,，由于政府職能轉(zhuǎn)換遲緩,，政企沒有完全分開，客觀上導(dǎo)致了物業(yè)公司以管理者自居,，因而缺少服務(wù)意識,；由于物業(yè)管理涉及管理部門過多，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時不完善,；由于物業(yè)管理作為一個新興行業(yè),，政府沒有出臺相應(yīng)的扶持政策，因而導(dǎo)致物業(yè)管理過分依賴于開發(fā)商,，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度,，產(chǎn)權(quán)不明,，權(quán)責(zé)不清,，難以真正獨立出來；由于物業(yè)公司缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系,，許多從業(yè)人員都是“半路出家”,，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意；由于大多數(shù)消費者缺乏對物業(yè)管理的消費意識,，加之法規(guī)不完善,，業(yè)主法制意識淡薄，只是一味強調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù)，雙方矛盾糾紛不斷增加,，加劇了物業(yè)公司經(jīng)營困難,。顯然，物業(yè)從管理到服務(wù),，真正確立起服務(wù)職能的定位,，仍面臨諸多矛盾和問題，尚需有一段艱難的路程要走,，急不得,，但也等不得。
毋庸諱言,，物業(yè)公司服務(wù)職能定位的實質(zhì)是與物業(yè)企業(yè)有關(guān)的權(quán)力和利益關(guān)系的再次調(diào)整分配,，不可避免地會受到相關(guān)利益集團的阻撓和干擾。尤其是在政企沒有完全分離的情況下,，阻力可能會更大,。因此說，在這一變革中,，政府職能轉(zhuǎn)換的帶頭示范作用不可或缺,，政府應(yīng)在提供面向勞動力市場的“民生性”服務(wù)、提供促進社會事業(yè)發(fā)展的“公益性”服務(wù),、提供非競爭性領(lǐng)域的“基礎(chǔ)性”服務(wù),、提供促進市場主體正常運轉(zhuǎn)和創(chuàng)新的“主體性”服務(wù)等方面上積極作為，大有作為,，促進“管制型”政府向“服務(wù)管理型”政府的轉(zhuǎn)變,，用自身服務(wù)職能的打造，帶動政企分離,，推動社會各個行業(yè)服務(wù)職能的實現(xiàn),。同時，作為為居民群眾根本利益服務(wù)的物業(yè)公司應(yīng)該以極大的勇氣和魄力,，來排除既得利益集團的干擾,，推動新職能定位的早日實現(xiàn)。
新修訂的《物業(yè)管理條例》最大的亮點就是對業(yè)主權(quán)益的保護,。實質(zhì)上,，物業(yè)公司本來就是全體業(yè)主花錢聘請的，從本質(zhì)上說雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系,，業(yè)主花錢買的就是熱情周到的細致服務(wù),，而不是買氣受，買罪遭,。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個小區(qū)業(yè)主的共同希望,。因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下，進一步提高物業(yè)管理服務(wù)的水平,，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達到或超過物業(yè)管理的收費水平,，以促進物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費的良性循環(huán)，實現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏,。 |