|
根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”,，將“業(yè)主公約”修改為“管理規(guī)約”,，將“業(yè)主臨時(shí)公約”修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”，并對(duì)個(gè)別條文的文字做了修改（據(jù)9月2日《楚天都市報(bào)》）,。
隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的進(jìn)一步發(fā)展,，原來(lái)獨(dú)門獨(dú)戶自我管理形式已被迅猛發(fā)展的城市物業(yè)集中管理所取代，物業(yè)公司已稍然走進(jìn)居民的日常生活,，涉及到居民的切身利益,。在新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》中，對(duì)于物業(yè)公司職能的定位,，雖然只是改變了幾個(gè)字,，但意義卻全然不同。這次的修改明確了物業(yè)公司的定位,，就是為業(yè)主服務(wù)的,，指明了企業(yè)發(fā)展的方向。對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),，實(shí)現(xiàn)從管理到服務(wù)的徹底轉(zhuǎn)變,，是自身職能的一次歷史性跨越。誠(chéng)然,，物業(yè)公司實(shí)現(xiàn)新職能定位,，需要企業(yè)和業(yè)主的共同努力，也亟需完善的法律制度來(lái)加以調(diào)整和規(guī)范,。
物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量差,、業(yè)主投訴多，這是物業(yè)公司當(dāng)前面臨的突出矛盾和問(wèn)題：一是物業(yè)服務(wù)理念錯(cuò)位,，以管理者自居,，服務(wù)態(tài)度差。二是低水平服務(wù),、高標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi),，甚至出現(xiàn)亂收費(fèi)。三是部分從業(yè)人員素質(zhì)低,。四是不經(jīng)業(yè)主同意,，擅自經(jīng)營(yíng)物業(yè)共用部位，侵害了業(yè)主的合法權(quán)益,。
針對(duì)物業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問(wèn)題,，有專家學(xué)者曾經(jīng)對(duì)全國(guó)兩萬(wàn)余家物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行了考察，從體制上看,，80%以上的是國(guó)有體制,。而且政企沒有完全分開，企業(yè)無(wú)法獨(dú)立運(yùn)作,；政府職能錯(cuò)位或越位,，習(xí)慣于直接干預(yù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)；管理層,、管理部門過(guò)多,，物業(yè)管理手續(xù)繁雜,，往往一個(gè)小區(qū)的物業(yè)企業(yè)要應(yīng)付20多個(gè)部門的檢查管理。從物業(yè)管理企業(yè)產(chǎn)生的來(lái)源來(lái)分析,，全國(guó)有70%以上屬于房地產(chǎn)開發(fā)商自辦的企業(yè),，20%屬于房管所或后勤單位改制，只有10%屬于產(chǎn)權(quán)自主型的物業(yè)管理企業(yè),。物業(yè)企業(yè)市場(chǎng)化程度普遍不高,。由于物管企業(yè)規(guī)模小，難以發(fā)揮綜合優(yōu)勢(shì)和群體優(yōu)勢(shì),而且絕大多數(shù)企業(yè)存在著經(jīng)濟(jì)效益差,虧損嚴(yán)重等問(wèn)題,。
顯而易見,，由于政府職能轉(zhuǎn)換遲緩，政企沒有完全分開,，客觀上導(dǎo)致了物業(yè)公司以管理者自居,，因而缺少服務(wù)意識(shí)；由于物業(yè)管理涉及管理部門過(guò)多,，因而導(dǎo)致物業(yè)管理法規(guī)制定不及時(shí)不完善,；由于物業(yè)管理作為一個(gè)新興行業(yè)，政府沒有出臺(tái)相應(yīng)的扶持政策,，因而導(dǎo)致物業(yè)管理過(guò)分依賴于開發(fā)商,，沒有建立起真正的現(xiàn)代企業(yè)制度，產(chǎn)權(quán)不明,，權(quán)責(zé)不清,，難以真正獨(dú)立出來(lái)；由于物業(yè)公司缺少完善規(guī)范的教育培訓(xùn)體系,，許多從業(yè)人員都是“半路出家”,，導(dǎo)致物業(yè)管理的服務(wù)質(zhì)量不盡如人意；由于大多數(shù)消費(fèi)者缺乏對(duì)物業(yè)管理的消費(fèi)意識(shí),，加之法規(guī)不完善,，業(yè)主法制意識(shí)淡薄，只是一味強(qiáng)調(diào)權(quán)利而忽視相應(yīng)的義務(wù),，雙方矛盾糾紛不斷增加,，加劇了物業(yè)公司經(jīng)營(yíng)困難。顯然,，物業(yè)從管理到服務(wù),，真正確立起服務(wù)職能的定位，仍面臨諸多矛盾和問(wèn)題,，尚需有一段艱難的路程要走,，急不得，但也等不得,。
毋庸諱言,，物業(yè)公司服務(wù)職能定位的實(shí)質(zhì)是與物業(yè)企業(yè)有關(guān)的權(quán)力和利益關(guān)系的再次調(diào)整分配,，不可避免地會(huì)受到相關(guān)利益集團(tuán)的阻撓和干擾。尤其是在政企沒有完全分離的情況下,，阻力可能會(huì)更大,。因此說(shuō)，在這一變革中,，政府職能轉(zhuǎn)換的帶頭示范作用不可或缺，政府應(yīng)在提供面向勞動(dòng)力市場(chǎng)的“民生性”服務(wù),、提供促進(jìn)社會(huì)事業(yè)發(fā)展的“公益性”服務(wù),、提供非競(jìng)爭(zhēng)性領(lǐng)域的“基礎(chǔ)性”服務(wù)、提供促進(jìn)市場(chǎng)主體正常運(yùn)轉(zhuǎn)和創(chuàng)新的“主體性”服務(wù)等方面上積極作為,，大有作為,，促進(jìn)“管制型”政府向“服務(wù)管理型”政府的轉(zhuǎn)變，用自身服務(wù)職能的打造,，帶動(dòng)政企分離,，推動(dòng)社會(huì)各個(gè)行業(yè)服務(wù)職能的實(shí)現(xiàn)。同時(shí),，作為為居民群眾根本利益服務(wù)的物業(yè)公司應(yīng)該以極大的勇氣和魄力,，來(lái)排除既得利益集團(tuán)的干擾，推動(dòng)新職能定位的早日實(shí)現(xiàn),。
新修訂的《物業(yè)管理?xiàng)l例》最大的亮點(diǎn)就是對(duì)業(yè)主權(quán)益的保護(hù),。實(shí)質(zhì)上，物業(yè)公司本來(lái)就是全體業(yè)主花錢聘請(qǐng)的,，從本質(zhì)上說(shuō)雙方是一種服務(wù)與被服務(wù)的契約關(guān)系,，業(yè)主花錢買的就是熱情周到的細(xì)致服務(wù)，而不是買氣受,，買罪遭,。優(yōu)質(zhì)服務(wù)是每個(gè)小區(qū)業(yè)主的共同希望。因此,，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)在合同明確權(quán)利義務(wù)的情況下,，進(jìn)一步提高物業(yè)管理服務(wù)的水平，保證所提供的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到或超過(guò)物業(yè)管理的收費(fèi)水平,，以促進(jìn)物業(yè)管理服務(wù)及物業(yè)管理收費(fèi)的良性循環(huán),，實(shí)現(xiàn)業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的共贏。 |