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《國務(wù)院關(guān)于修改〈物業(yè)管理?xiàng)l例〉的決定》日前在建設(shè)部官方網(wǎng)站公布,，修改主要涉及業(yè)主、業(yè)主大會,、業(yè)主委員會以及物業(yè)管理公司名稱變更等方面的內(nèi)容,。新的《物業(yè)管理?xiàng)l例》將于今年10月1日與《物權(quán)法》同時(shí)實(shí)施。根據(jù)《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定,，“物業(yè)管理企業(yè)”將改稱為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，“業(yè)主公約”將改稱為“管理規(guī)約”，“業(yè)主臨時(shí)公約”將改稱為修改為“臨時(shí)管理規(guī)約”,。
物業(yè)管理事涉公民物權(quán),，因此隨著《物權(quán)法》實(shí)施日近，作為其下位法的《物業(yè)管理?xiàng)l例》做出相應(yīng)調(diào)適,，十分必要,。由此而言,，不論是物業(yè)公司的職能由“管理”變?yōu)椤胺⻊?wù)”，還是將“業(yè)主公約”改稱為“管理公約”,，都是意在使新物管條例更接近權(quán)利本位。我們看到,，此前有關(guān)“物管”與業(yè)主之間產(chǎn)生的種種公開或隱蔽爭端,，甚至流血沖突，大多源于“物管”與業(yè)主間的權(quán)利錯(cuò)位,。在這種錯(cuò)位之下,，在全國不少地方，“物管”凌駕于業(yè)主之上,，而本該是權(quán)利享有者的業(yè)主反而總以抗?fàn)幷吲c維權(quán)者的悲憤形象示人,。這種疾痼，是新物管條例理念之變獲得輿論好評的現(xiàn)實(shí)原因,，卻也仍成為公眾同時(shí)疑慮難消的根本,。比如有人提出，怎樣使條例不僅僅成為“紙上的改變”,？
我們真正需要的,，是將對由“管理”而向“服務(wù)”轉(zhuǎn)變的贊美與期待，轉(zhuǎn)變?yōu)閷l例中有關(guān)業(yè)主大會或業(yè)主委員會權(quán)責(zé)的界定與明晰的關(guān)注,，變?yōu)閷τ跇I(yè)主擁有的民主自治權(quán)利的關(guān)注,。任何權(quán)利的授予，都可能演變?yōu)楹翢o節(jié)制的“管理”,，而我們也從來不缺乏以“服務(wù)”之名行“管理”之實(shí)的土壤,，因此如果說對于新物管條例的關(guān)注，或者說物管條例的修改有更大的意義,，這個(gè)意義必然在于如何以權(quán)利制約權(quán)力,，以權(quán)利維護(hù)權(quán)利。只有業(yè)主的參與權(quán),、知情權(quán),、決策權(quán)、監(jiān)督權(quán)等種種權(quán)利不落空，“物管”始能成為“物服”,。
此次《物業(yè)管理?xiàng)l例》的修改,，大多集中于業(yè)主權(quán)利的條款之上。比如對原“條例”第十一條規(guī)定的由業(yè)主共同決定事項(xiàng),，第十二條有關(guān)業(yè)主大會會議的相關(guān)規(guī)定的修改,，并專門增加了業(yè)主權(quán)利受損后的司法救濟(jì)規(guī)定等。其中第十二條規(guī)定中,，刪去了原來《條例》中“業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán),，根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,。具體辦法由省,、自治區(qū)、直轄市制定”的規(guī)定,。正如一位業(yè)內(nèi)人士所說,，“原條例賦予省一級政府有關(guān)部門有確定業(yè)主首次投票權(quán)的權(quán)力，新條例表明投票權(quán)就是面積加上人數(shù),，沒有第二種確定方法,。”我們知道,，投票權(quán)是一種最基本的權(quán)利,。社區(qū)民主得以實(shí)現(xiàn)，常常是從業(yè)主擁有投票權(quán)開始,。
然而,，新物管條例也引發(fā)了一些爭議。這是因?yàn)樵趯I(yè)主大會或業(yè)主委員會的監(jiān)管方面,，新條例在原條例規(guī)定的物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的基礎(chǔ)上，增加了物業(yè)所在地的街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府對于業(yè)主大會,、業(yè)主委員會的指導(dǎo)和監(jiān)督管理的權(quán)力。有人擔(dān)心,，這是否會導(dǎo)致對于業(yè)主大會或業(yè)主委員會的多頭管理,？更重要的是，將業(yè)主委員會置于這樣多重的監(jiān)管之下,，其作為社區(qū)自治的獨(dú)立性如何得到保障,？與此同時(shí)，新條例沒有明確而現(xiàn)實(shí)中卻無處不在的一種現(xiàn)象,，也應(yīng)當(dāng)予以關(guān)注，這就是一些街道居委會對于業(yè)主委員會的干涉問題。這些問題都需要更具有可操作性的實(shí)施辦法或細(xì)則,。
對業(yè)主以及業(yè)主大會權(quán)利的澄清,，是使得業(yè)主委員會免于被開發(fā)商所操縱的前提，更是社區(qū)得以自治自理的前提,。業(yè)主的出現(xiàn)與業(yè)主大會或業(yè)主委員會的設(shè)置,，本來就是一種基層或者社區(qū)民主的實(shí)現(xiàn)形式,。這也正如學(xué)者所言,，當(dāng)前城市社區(qū)中以業(yè)委會為主導(dǎo)的業(yè)主自治，可以看作是社區(qū)民主自治的實(shí)驗(yàn)場,，它的意義就在于,，對于普通公民來說，在小區(qū)的投票競選中,，業(yè)委會在運(yùn)作過程中會涌現(xiàn)很多積極的公民,，公民精神慢慢就會形成。不論是小到一個(gè)小區(qū)的業(yè)主權(quán)利,，還是大到一個(gè)國家的政治生活,，民主都是個(gè)“好東西”,，但要真正實(shí)現(xiàn)它,，需要更完善的權(quán)利保障。 |