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惟一內(nèi)資企業(yè)勝出 蘇寧44.04億元拿地王
�,。冈拢玻慈眨瑐涫芎�(nèi)外地產(chǎn)巨頭青睞的上海在經(jīng)過半個(gè)多小時(shí)“關(guān)門”拍賣后,，以44.04億元的創(chuàng)記錄天價(jià),，被意外殺出的黑馬南京蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司收入囊中，該成交價(jià)超出起拍價(jià)156%,。
黃浦區(qū)163地塊位于南京路步行街東端,，因地段極佳，一經(jīng)掛牌出讓,，便引起海內(nèi)外眾多知名地產(chǎn)企業(yè)的關(guān)注,，共有46家企業(yè)領(lǐng)取《掛牌出讓文件》。最后,，有10家企業(yè)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)提交了競買申請(qǐng)及競買保證金,，其中內(nèi)資1家,、外資9家。經(jīng)審查合格后,，出讓人于8月8日向10家競買企業(yè)核發(fā)了《競買人資格證》,。
參加競拍的10家地產(chǎn)商，來自中國香港的占多半,，包括九龍倉,、新鴻基地產(chǎn)、和記黃埔,、恒隆,、香港建設(shè)、信和集團(tuán)等,，幾乎匯集了香港所有一線房地產(chǎn)開發(fā)商,。對(duì)該地塊一直有意的兩家美國公司——洛克菲勒集團(tuán)和鐵獅門也到場參加了競拍，但誰也沒有想到,，最后的爭奪會(huì)發(fā)生在九龍倉和蘇寧之間,，而且會(huì)是蘇寧勝出。
黃浦區(qū)政府對(duì)此次拍賣現(xiàn)場采取了很少見的封閉式處理,，將所有記者悉數(shù)擋在了門外,。
“面粉比面包貴三成” 樓板價(jià)是前一記錄３倍
當(dāng)獲悉新“地王”最終以44.04億元的天價(jià)落槌時(shí)，仲量聯(lián)行亞太區(qū)寫字樓部董事陳立民連連感慨,，“面粉比面包還貴三成,。”
163地塊土地面積1.3709萬平方米,，規(guī)劃容積率4.8以下,，可建面積6.58032萬平方米，以蘇寧拿地的價(jià)格計(jì)算,，樓板價(jià)已高達(dá)6.69萬元/
平方米,。與此前新鴻基地產(chǎn)以2.0178萬元/平方米樓板價(jià)競得浦東新區(qū)濰坊街道地塊相比，163地塊將樓板價(jià)最高記錄提高了兩倍多,。
在拍賣前,，陳立民曾經(jīng)以地產(chǎn)市場“面包”的價(jià)格給“面粉”做過估值：按目前甲級(jí)辦公樓的租金10-12元/平方米/天，以租金回報(bào)率10%推算,，辦公樓成品價(jià)格應(yīng)為3.65萬-4.38萬元/平方米,，扣除開發(fā)成本人民幣1萬元/平方米，則土地成本應(yīng)該在人民幣2.65萬-3.38萬元/平方米,。由此推算出163地塊成交價(jià)在3.38萬元/平方米,，或總價(jià)22.24億元。其他一些開發(fā)商或業(yè)內(nèi)人士也基本認(rèn)同這一價(jià)格，預(yù)計(jì)163地塊成交總價(jià)會(huì)在23億元左右,。顯然,，成交價(jià)格表明，163地塊的潛在價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)不止這些,。
蘇寧拿地用意何在 影響上海樓市幾何
163地塊被眾人賦予的更多想象是,，沿江區(qū)域的價(jià)值被重新發(fā)現(xiàn)后，能不能就此創(chuàng)造一個(gè)新的CBD,？是否能引領(lǐng)黃浦區(qū),，乃至整個(gè)上海樓市的漲勢。
對(duì)此,，敏感的投資客早就對(duì)“163效應(yīng)”趨之若鶩,。相關(guān)人士曾向記者透露一個(gè)細(xì)節(jié)，就在該地塊開標(biāo)前的兩個(gè)星期,，近20名基金經(jīng)理集體到訪位于同一區(qū)域內(nèi)的華潤置地上海灘花園,，并表現(xiàn)出極大的購買欲，而這個(gè)項(xiàng)目則剛剛推出了一個(gè)沿江多層項(xiàng)目,，已經(jīng)創(chuàng)造黃浦區(qū)歷史最高價(jià)格,。
蘇寧的主業(yè)是連鎖家電，要如此奢侈的“地王”又有何用,？163地塊的規(guī)劃土地用途為商業(yè),、辦公，蘇寧拿地后準(zhǔn)備如何開發(fā),？天價(jià)拿地的直接結(jié)果是利潤率下降,，蘇寧又準(zhǔn)備怎樣規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？這些已經(jīng)成為土地拍賣后最令業(yè)界關(guān)心的問題,。
公開資料顯示,，蘇寧房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在南京開發(fā)過相當(dāng)數(shù)量的住宅以及寫字樓項(xiàng)目，一位南京的業(yè)內(nèi)人士也對(duì)記者表示,，蘇寧在南京的房地產(chǎn)行業(yè)中具有相當(dāng)?shù)匚�,，尤其在一般開發(fā)商并不擅長的寫字樓建造上。
黃浦區(qū)政府表示,，該地塊的成功推出,，將進(jìn)一步提升南京路的商業(yè),、商務(wù)能級(jí),，為發(fā)展黃浦現(xiàn)代服務(wù)業(yè)創(chuàng)建新的平臺(tái)。
但也有業(yè)內(nèi)人士對(duì)這一前景表示了擔(dān)憂,。一家投資基金的分析師認(rèn)為,，九龍倉是香港非常有經(jīng)驗(yàn)的寫字樓開發(fā)商，他們有一個(gè)很好的完整的團(tuán)隊(duì)，如果由他們拿到163地塊,，或許更有利于這個(gè)地塊的開發(fā),。“畢竟,，做寫字樓不完全是資金的問題,，如何做規(guī)劃和管理都很重要”。
“地王”英雄輩出 地產(chǎn)業(yè)泡沫堆積
“目前房地產(chǎn)市場比較明顯的一個(gè)跡象就是,，房價(jià)隨著地價(jià)上漲而上漲,，往往是一塊高價(jià)土地拍賣后，周邊房價(jià)隨之上漲,，主要原因是土地經(jīng)過招拍掛后價(jià)格較高,，樓面地價(jià)基本與周邊房價(jià)持平。從開發(fā)商盈利的角度來看,，未來房價(jià)必將提高,，從而引發(fā)地塊周邊房價(jià)的上漲。而房價(jià)上漲帶來的結(jié)果是半年或一年以后地價(jià)好像已經(jīng)不貴了,，證明當(dāng)初高價(jià)買地的投資是對(duì)的,，這就是比較典型的地價(jià)房價(jià)泡沫制造游戲�,！敝薪鸸狙芯坎空J(rèn)為,。
“高價(jià)拿地是行業(yè)集中度提升的前奏。高價(jià)拿地和高價(jià)增發(fā)一樣,，目前正處于泡沫堆積之中,。我們?cè)诰栊袠I(yè)和公司風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，也需要認(rèn)識(shí)到,，這個(gè)過程是行業(yè)整合的一種必然,，最后勝出者將是執(zhí)行能力強(qiáng)和融資能力強(qiáng)的公司”。
但也有業(yè)內(nèi)人士表示,，高價(jià)不見得風(fēng)險(xiǎn)高,，因?yàn)楹梅孔尤允窍∪逼贰?BR> “這次拍賣的結(jié)果也反映出中國擁有的豐富的流動(dòng)性資金仍在推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲。雖然很多人認(rèn)為這次的高價(jià)地塊可能會(huì)把資產(chǎn)泡沫再次吹高,，但是我們認(rèn)為目前經(jīng)濟(jì)的基本因素還可以支持這個(gè)價(jià)格,。同時(shí)也表明開發(fā)商對(duì)上海的經(jīng)濟(jì)預(yù)期相當(dāng)樂觀�,！备吡H研究部表示,。
有分析人士認(rèn)為，目前市場把注意力更多地放在位置與單價(jià)上,，但未來的發(fā)展趨勢是即使同一區(qū)域價(jià)格差距也會(huì)很明顯,，在滿足居住要求后,，居住舒適的要求使得市場可以給品質(zhì)高的住宅以更高的價(jià)格，所以當(dāng)市場競爭加劇的時(shí)候,，提高附加值將成為公司的競爭優(yōu)勢,，如果有品質(zhì)作保證，像蘇寧這樣高價(jià)拿地風(fēng)險(xiǎn)并不會(huì)很高,。 |