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近日,，建設部,、北京市國土局接連發(fā)布購房風險提示和停工停售禁令，“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā),、銷售的小產(chǎn)權房,。面對政府部門的 “曖昧提示”和
“倉促禁令”，社會公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權房的“茁壯成長”并非一年兩年,，小產(chǎn)權房的隱藏風險也不是一天兩天,，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢,？
自產(chǎn)自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權房自出現(xiàn)以來一度成為社會關注的熱點,。有人說它違法，有人說它不違法,，還有人說它處于灰色地帶,。稱之違法的理由是，根據(jù)我國法律規(guī)定,，農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟組織之外出售,。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋,。
那么,，小產(chǎn)權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日,，記者在調查了解北京幾個小產(chǎn)權房產(chǎn)項目時,，售樓人員都明確表示，他們這種小產(chǎn)權房“不辦理產(chǎn)權證,，但會有50年的租賃證明”,。
“當然，這種長達數(shù)十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別,，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’,，打了法律的‘擦邊球’�,！北本┦械潞懵蓭熓聞账蓭熗跷≌J為：“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地,。按照法律規(guī)定，在這樣的土地上,，只有當?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’,。沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,，購房合同國土房管局也不會給予備案，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易,，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權利人的權利,。”
采訪中,，一位售樓人員直白地告訴記者,，小產(chǎn)權房的出現(xiàn)其實并不是什么壞事,，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格，還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子,，而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟發(fā)展的成果,。另外，對開發(fā)商來說,，也是好事,，因為他們得到了一個取得開發(fā)土地的新途徑，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’,�,！�
房價失控成就小產(chǎn)權房
“以前大產(chǎn)權3000多元，小產(chǎn)權1000多元的時候,，我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣,，現(xiàn)在我們的均價漲到3000多元，人們反倒搶著買,，剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這兒看房的,。”售樓的銷售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者,。
據(jù)相關部門最新數(shù)據(jù)表明,，北京市四環(huán)路以內住宅期房均價達到每平方米13121元；四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元,，達到10616元,；五環(huán)至六環(huán)路的均價也達到了7037元。而小產(chǎn)權的房價多在每平方米2500元至4000元之間,，僅為四環(huán)內商品房價格的25%至30%,，這種價格的對比，讓小產(chǎn)權房炙手可熱,。
“想買便宜房,，就到農(nóng)村去！小產(chǎn)權房能紅火至今,，價格便宜只是一方面,，真正的原因是建了也沒有人管、買了也沒有人管,！北京市小產(chǎn)權房的存在已有10余年了,，明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設的房產(chǎn)項目，相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止,。直到小產(chǎn)權規(guī)�,；院螅虐l(fā)出風險提示和禁令問罪,。政府究竟是確不知情還是不作為放縱,，這事大家心里特明白,！”一位去年剛在通州買了小產(chǎn)權房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷售的張女士告訴記者,，北京市的小產(chǎn)權房是上世紀90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的,。當時北京各界的名流是購買主力，多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老,。2003年以后，隨著中國房地產(chǎn)市場的升溫,，大規(guī)模開發(fā)建設小產(chǎn)權房的違規(guī)活動才真正開始,。目前位于房山、昌平,、通州,、密云、順義等郊區(qū),，已售和在建的“小產(chǎn)權”項目已突破
1000萬平方米,。在北京440多個在售房產(chǎn)項目中，就有80個是小產(chǎn)權,，占項目銷售總數(shù)的20%左右,。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管，實際上是誰都沒有真正管,！小產(chǎn)權房的管理至少涉及國土資源部門,、建設部門，還有農(nóng)業(yè)部門和國家相關立法,、執(zhí)法部門,，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上！”
民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示,。
“以村為單位的銷售主體,，我們執(zhí)法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性,，干涉它,，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業(yè)主來說,，我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律,，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰�,！辈稍L中,，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產(chǎn)權房的事例北京市也曾發(fā)生過,。2006年5月,，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設過程中,，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設項目。經(jīng)核實,，該項目在未辦理任何立項,、規(guī)劃、用地,、建設審批手續(xù)的情況下,，共計建144棟別墅，占地300余畝,，屬于違法建設,。2007年3月27日，相關部門開始實施拆除其中的85棟,，剩下的59棟予以沒收,。
北京市德恒律師事務所律師王巍對記者強調：近年來，北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權房大多是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造,、新農(nóng)村建設等名義,，通過自行建設或與房地產(chǎn)公司合作開發(fā)后對外進行違法銷售。建設部門完全可以理直氣壯地去管理,，而不是僅僅做出“風險提示”,。因為建設部門無權管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設行為，但有權管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場銷售行為,。不管這些小產(chǎn)權房的建設是否合法,，但其對社會銷售的行為是違法的。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得,。
自建設部發(fā)出“風險警示”后,，各地小產(chǎn)權房漸漸浮出水面。
北京：小產(chǎn)權房交易上漲
據(jù)了解,，京城的一些大型中介機構已經(jīng)停止接收小產(chǎn)權的房源,。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”在門頭溝、順義,、房山的門店了解到的當?shù)囟址拷灰仔畔�,，今年�?個月，以上區(qū)域的小產(chǎn)權房成交量比去年同期上漲了兩成以上,�,！巴９ねＪ邸钡南鞒龊螅m然購買小產(chǎn)權房在法律上的風險暴露出來,，但交易量并未受到影響,，仍比較活躍。
小產(chǎn)權房主要集中在房山、通州,、懷柔等遠郊區(qū),，房價多為2000至4000元/平方米，價格低廉,，非常誘人,。位于于莊村的沁馥家園項目開發(fā)商、廣明興華房地產(chǎn)開發(fā)公司負責人表示,，目前琉璃河等地區(qū)仍有大批的小產(chǎn)權期房在售,。因為面積太大，不能說拆就拆,，想要禁止很難,。他預測說，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權房,，未來恐怕也只能是保留下來。
筆者致電房山琉璃河某小產(chǎn)權項目銷售人員,，她告訴筆者,，該項目仍在銷售，而且,，“建設部馬上會有相關批復,。像我們這樣的大規(guī)模小產(chǎn)權項目不會有什么事�,！蓖ㄖ輩^(qū)欣橋家園的銷售人員則稱,，也許會以補交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產(chǎn)權合法化。
北京市建委有關人士日前也表示,，關于現(xiàn)有小產(chǎn)權的處置政策很快就會有結果,。而且，北京處置小產(chǎn)權的方式很可能會被外地借鑒,。
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深圳：過半人住著小產(chǎn)權房
家住深圳市梅林關外的業(yè)主謝小姐2003買了一套惠鑫公寓的小產(chǎn)權房，她在接受記者采訪時表示：“當時買的時候也意識到了小產(chǎn)權的一些風險,，但是考慮到有那么多人都買了,，再說價錢便宜一半還多，也就沒想其他的,。就算政府要回收,，我住個10年也夠本了！”
調查顯示：76%的人表示如果可能的話會買小產(chǎn)權房,，在小產(chǎn)權房低價與高風險之間,，有56%的被調查者選擇了：“雖然有風險，但價格低，還是會購買”,，對于已售小產(chǎn)權,，持“補交地價款和稅費轉正”的被調查者占到了58%。由此數(shù)據(jù)可以看出：迫于高房價的巨大壓力,，很多購房者愿意鋌而走險選擇小產(chǎn)權房,，已購小產(chǎn)權的業(yè)主也希望自己的權利能夠得到相應保障。
謝小姐的房子是一次性付款買的,，這看上去是“行規(guī)”,。可有些也能像正常商品房一樣貸款按揭的,，據(jù)家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹,，“我買的是一期，付款方式是以農(nóng)村信用合作社貸款方式買的,，利息比普通商業(yè)銀行利息高,，利息是國家規(guī)定最高的那一種，還有二三期,，聽那些業(yè)主說他們是在商業(yè)銀行按揭的,，通過開發(fā)商找的律師辦個手續(xù)就可以了！我們所有的房子都只有綠本,，沒有正式的產(chǎn)權證,。”
毫無疑問,，小產(chǎn)權房買賣存在一定的風險,，但仍然大行其道，據(jù)深圳市2006年住房的統(tǒng)計情況表顯示,，各種住房比例如下：政策性住房7.3%,，商品住房
29%，單位自建房14.7%,，其他的都歸在農(nóng)民房占到49%,。除了商品房和政策性住房，小產(chǎn)權房的比例是63.7%,。也就是說,，過半的深圳人住著小產(chǎn)權房。
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天津：小產(chǎn)權房遍地開花
在天津,，小產(chǎn)權房也頗有市場。據(jù)了解,，在天津西青區(qū)大學城,、王頂?shù)獭|麗區(qū)華明鎮(zhèn)、北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)等地區(qū)均有小產(chǎn)權房在銷售,，并且不止近郊,，遠郊地區(qū)也有所分布，雖為星星之火,，卻有遍地開花之勢,。由于其價格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右，吸引了不少購房者的目光,。調查顯示,，超過半數(shù)的人表示會考慮購買小產(chǎn)權房，主要原因是其房價低,�,？梢姡彿咳藢π‘a(chǎn)權房雖有疑慮,，卻也難抵擋低價的吸引力,，且隨著城市外擴趨勢的進一步加快，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素,。據(jù)有關部門統(tǒng)計,，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權房銷量已經(jīng)占到整個市場的20%,。
（曼婷）
西安：小產(chǎn)權房“隱蔽”進入規(guī)�,；�
在西安市北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展,，原因在于近日西安市掀起的整治小產(chǎn)權房的專項行動。小薛是這個樓盤的銷售經(jīng)理,，而他負責的這個項目是利用村集體土地開發(fā)的,，正屬于被整治的類型。原先沒有刮起“風聲”的時候,，銷售業(yè)績非常不錯,，而最近一段時間幾乎沒有出單，即使有客戶上門看房,，問的問題也比以前尖銳了很多,，很不好“對付”�,！翱磥磉@個月的銷售任務完成不了了”,，小薛無奈地說。
其實小薛所在的樓盤還算是好的,，還沒有遭到被強拆的命運,。陜西亞東房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的“學府新苑”項目就沒有那么幸運，已經(jīng)被相關部門強令拆除。以它為典型,，近日,，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產(chǎn)權房的專項行動，種種跡象表明,，這次的整治有些“來真的”的意味,。
如果按照政策的打擊標準，“學府新苑”可能還算不上最典型的一個例子,，起碼從面積上它不是最大的,。在西安，類似這樣的小產(chǎn)權房非常多,。據(jù)調查,，這種在建和在售的樓盤起碼在50個以上。這其中,，既有兩三座樓的小盤,，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū)。東郊浐灞河,、長安區(qū),、北郊方新村、未央湖,、白家口,、魚化寨、城西客運站等區(qū)域附近,，是小產(chǎn)權房較為集中的地方,，可以說城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤。據(jù)不完全統(tǒng)計,，這些樓盤的總建筑面積非常驚人,，達到上百萬平方米，如果說北京市的小產(chǎn)權房占到整個北京市場20%的銷售面積的話,，西安可能已經(jīng)超過了這個比例,。
（崔軍平） |