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近日,，建設部,、北京市國土局接連發(fā)布購房風險提示和停工停售禁令,，“劍指”北京城郊違規(guī)開發(fā),、銷售的小產權房,。面對政府部門的 “曖昧提示”和
“倉促禁令”,，社會公眾心里不免有些疑惑：小產權房的“茁壯成長”并非一年兩年,，小產權房的隱藏風險也不是一天兩天,，為何直到今天形成“燎原之勢”，政府部門才想起“發(fā)威問罪”呢,？
自產自銷打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產權房自出現(xiàn)以來一度成為社會關注的熱點,。有人說它違法，有人說它不違法,，還有人說它處于灰色地帶,。稱之違法的理由是，根據我國法律規(guī)定,，農民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經濟組織之外出售,。而稱之不違法的理由則是，法律并沒有禁止“出租”農民在集體土地上建造的房屋,。
那么,，小產權房的交易到底是“出售”還是“出租”呢？近日,，記者在調查了解北京幾個小產權房產項目時,，售樓人員都明確表示，他們這種小產權房“不辦理產權證,，但會有50年的租賃證明”,。
“當然，這種長達數十年的‘租賃’與‘購買’商品房在使用上沒有什么區(qū)別,，或者說這種‘租賃’是一種變相的‘出售’,，打了法律的‘擦邊球’�,！北本┦械潞懵蓭熓聞账蓭熗跷≌J為：“房子下面的土地是農村集體所有土地,。按照法律規(guī)定，在這樣的土地上,，只有當地的農民才能居住和使用,。而即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)成了一片片的商品房，也仍然只有灰色的‘身份’,。沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證,，購房合同國土房管局也不會給予備案,，房屋的買賣只是買主和賣主之間的‘私下’交易,，沒有任何法律能夠保護這種買賣后權利人的權利�,！�
采訪中,，一位售樓人員直白地告訴記者，小產權房的出現(xiàn)其實并不是什么壞事,，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價格,，還讓買不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子,，而且讓眾多的農民直接分享到了土地增值和經濟發(fā)展的成果。另外,，對開發(fā)商來說,，也是好事，因為他們得到了一個取得開發(fā)土地的新途徑,，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤剝’,。”
房價失控成就小產權房
“以前大產權3000多元,，小產權1000多元的時候,，我們的房子根本沒現(xiàn)在好賣，現(xiàn)在我們的均價漲到3000多元,，人們反倒搶著買,，剛才來的那個律師就是看了‘負面’報道才來我們這兒看房的�,！笔蹣堑匿N售人員指著一位剛剛離開的背影告訴記者,。
據相關部門最新數據表明，北京市四環(huán)路以內住宅期房均價達到每平方米13121元,；四環(huán)至五環(huán)路均價突破萬元,，達到10616元；五環(huán)至六環(huán)路的均價也達到了7037元,。而小產權的房價多在每平方米2500元至4000元之間,，僅為四環(huán)內商品房價格的25%至30%，這種價格的對比,，讓小產權房炙手可熱,。
“想買便宜房，就到農村去,！小產權房能紅火至今,，價格便宜只是一方面，真正的原因是建了也沒有人管,、買了也沒有人管,！北京市小產權房的存在已有10余年了，明明是屬于違規(guī)開發(fā)建設的房產項目,，相關政府部門在10幾年中都沒有及時進行制止,。直到小產權規(guī)模化以后,，才發(fā)出風險提示和禁令問罪,。政府究竟是確不知情還是不作為放縱，這事大家心里特明白,！”一位去年剛在通州買了小產權房的王先生告訴記者,。
多年從事房產銷售的張女士告訴記者,，北京市的小產權房是上世紀90年代中期陸續(xù)開始出現(xiàn)的。當時北京各界的名流是購買主力,，多數是為了休閑和養(yǎng)老,。2003年以后，隨著中國房地產市場的升溫,，大規(guī)模開發(fā)建設小產權房的違規(guī)活動才真正開始,。目前位于房山、昌平,、通州,、密云、順義等郊區(qū),，已售和在建的“小產權”項目已突破
1000萬平方米,。在北京440多個在售房產項目中，就有80個是小產權,，占項目銷售總數的20%左右,。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門都在管，實際上是誰都沒有真正管,！小產權房的管理至少涉及國土資源部門,、建設部門，還有農業(yè)部門和國家相關立法,、執(zhí)法部門,，恰恰處在政府各職能管理部門的交叉點上！”
民盟中央法律委員會王心安委員對記者表示,。
“以村為單位的銷售主體,，我們執(zhí)法部門很難管理，村單位具有天然的主體合法性,，干涉它,，就是干涉它的主體合法性。另外從買方業(yè)主來說,，我們沒有專門制裁購買違規(guī)房屋的法律,，所以對買賣雙方來說都沒法進行處罰�,！辈稍L中,，一位在政府部門工作的李女士這樣告訴記者。
政府強制拆除小產權房的事例北京市也曾發(fā)生過,。2006年5月,，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設過程中,，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設項目,。經核實,，該項目在未辦理任何立項、規(guī)劃,、用地,、建設審批手續(xù)的情況下，共計建144棟別墅,，占地300余畝,，屬于違法建設。2007年3月27日,，相關部門開始實施拆除其中的85棟,，剩下的59棟予以沒收。
北京市德恒律師事務所律師王巍對記者強調：近年來,，北京市郊區(qū)的小產權房大多是村委會或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造,、新農村建設等名義，通過自行建設或與房地產公司合作開發(fā)后對外進行違法銷售,。建設部門完全可以理直氣壯地去管理,，而不是僅僅做出“風險提示”。因為建設部門無權管理非城鎮(zhèn)國有土地上的建設行為,，但有權管理違反《房地產管理法》的市場銷售行為,。不管這些小產權房的建設是否合法，但其對社會銷售的行為是違法的,。建設部門有權依法禁止這種對社會公開的銷售行為和沒收其所得,。
自建設部發(fā)出“風險警示”后，各地小產權房漸漸浮出水面,。
北京：小產權房交易上漲
據了解,，京城的一些大型中介機構已經停止接收小產權的房源。而據“鏈家地產”在門頭溝,、順義,、房山的門店了解到的當地二手房交易信息，今年前4個月,，以上區(qū)域的小產權房成交量比去年同期上漲了兩成以上,。“停工停售”的消息傳出后,，雖然購買小產權房在法律上的風險暴露出來,，但交易量并未受到影響，仍比較活躍,。
小產權房主要集中在房山,、通州、懷柔等遠郊區(qū)，房價多為2000至4000元/平方米,，價格低廉,，非常誘人。位于于莊村的沁馥家園項目開發(fā)商,、廣明興華房地產開發(fā)公司負責人表示,，目前琉璃河等地區(qū)仍有大批的小產權期房在售。因為面積太大,，不能說拆就拆,，想要禁止很難。他預測說,，已經建成的小產權房,，未來恐怕也只能是保留下來。
筆者致電房山琉璃河某小產權項目銷售人員,，她告訴筆者,，該項目仍在銷售，而且,，“建設部馬上會有相關批復,。像我們這樣的大規(guī)模小產權項目不會有什么事�,！蓖ㄖ輩^(qū)欣橋家園的銷售人員則稱,，也許會以補交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產權合法化。
北京市建委有關人士日前也表示,，關于現(xiàn)有小產權的處置政策很快就會有結果,。而且，北京處置小產權的方式很可能會被外地借鑒,。
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深圳：過半人住著小產權房
家住深圳市梅林關外的業(yè)主謝小姐2003買了一套惠鑫公寓的小產權房，她在接受記者采訪時表示：“當時買的時候也意識到了小產權的一些風險,，但是考慮到有那么多人都買了,，再說價錢便宜一半還多，也就沒想其他的,。就算政府要回收,，我住個10年也夠本了！”
調查顯示：76%的人表示如果可能的話會買小產權房,，在小產權房低價與高風險之間,，有56%的被調查者選擇了：“雖然有風險，但價格低,，還是會購買”,，對于已售小產權，持“補交地價款和稅費轉正”的被調查者占到了58%。由此數據可以看出：迫于高房價的巨大壓力,，很多購房者愿意鋌而走險選擇小產權房,，已購小產權的業(yè)主也希望自己的權利能夠得到相應保障。
謝小姐的房子是一次性付款買的,，這看上去是“行規(guī)”,�,？捎行┮材芟裾Ｉ唐贩恳粯淤J款按揭的,，據家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹，“我買的是一期,，付款方式是以農村信用合作社貸款方式買的,，利息比普通商業(yè)銀行利息高，利息是國家規(guī)定最高的那一種,，還有二三期,，聽那些業(yè)主說他們是在商業(yè)銀行按揭的，通過開發(fā)商找的律師辦個手續(xù)就可以了,！我們所有的房子都只有綠本,，沒有正式的產權證�,！�
毫無疑問,，小產權房買賣存在一定的風險，但仍然大行其道,，據深圳市2006年住房的統(tǒng)計情況表顯示,，各種住房比例如下：政策性住房7.3%，商品住房
29%,，單位自建房14.7%,，其他的都歸在農民房占到49%。除了商品房和政策性住房,，小產權房的比例是63.7%,。也就是說，過半的深圳人住著小產權房,。
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天津：小產權房遍地開花
在天津，小產權房也頗有市場,。據了解,，在天津西青區(qū)大學城、王頂堤,、東麗區(qū)華明鎮(zhèn),、北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)等地區(qū)均有小產權房在銷售，并且不止近郊，遠郊地區(qū)也有所分布,，雖為星星之火,，卻有遍地開花之勢。由于其價格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右,，吸引了不少購房者的目光,。調查顯示，超過半數的人表示會考慮購買小產權房,，主要原因是其房價低,。可見,，購房人對小產權房雖有疑慮,，卻也難抵擋低價的吸引力，且隨著城市外擴趨勢的進一步加快,，是否位于市郊也已不是購房人考慮的首要要素,。據有關部門統(tǒng)計，在天津,，郊縣地區(qū)小產權房銷量已經占到整個市場的20%,。
（曼婷）
西安：小產權房“隱蔽”進入規(guī)�,；�
在西安市北郊一樓盤工作的小薛最近有些愁眉不展,，原因在于近日西安市掀起的整治小產權房的專項行動。小薛是這個樓盤的銷售經理,，而他負責的這個項目是利用村集體土地開發(fā)的,，正屬于被整治的類型。原先沒有刮起“風聲”的時候,，銷售業(yè)績非常不錯,，而最近一段時間幾乎沒有出單，即使有客戶上門看房,，問的問題也比以前尖銳了很多,，很不好“對付”�,！翱磥磉@個月的銷售任務完成不了了”,，小薛無奈地說。
其實小薛所在的樓盤還算是好的,，還沒有遭到被強拆的命運,。陜西亞東房地產有限公司開發(fā)的“學府新苑”項目就沒有那么幸運，已經被相關部門強令拆除,。以它為典型,，近日,，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產權房的專項行動，種種跡象表明,，這次的整治有些“來真的”的意味,。
如果按照政策的打擊標準，“學府新苑”可能還算不上最典型的一個例子,，起碼從面積上它不是最大的,。在西安，類似這樣的小產權房非常多,。據調查,，這種在建和在售的樓盤起碼在50個以上。這其中,，既有兩三座樓的小盤,，也有規(guī)模在20萬平方米以上的大社區(qū),。東郊浐灞河,、長安區(qū)、北郊方新村,、未央湖,、白家口、魚化寨,、城西客運站等區(qū)域附近,，是小產權房較為集中的地方，可以說城鄉(xiāng)結合部的郊區(qū)是此類房子最適合的土壤,。據不完全統(tǒng)計,，這些樓盤的總建筑面積非常驚人，達到上百萬平方米,，如果說北京市的小產權房占到整個北京市場20%的銷售面積的話,，西安可能已經超過了這個比例。
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