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近日，建設(shè)部,、北京市國(guó)土局接連發(fā)布購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)提示和停工停售禁令,，“劍指”北京城郊違規(guī)開(kāi)發(fā)、銷(xiāo)售的小產(chǎn)權(quán)房,。面對(duì)政府部門(mén)的 “曖昧提示”和
“倉(cāng)促禁令”,，社會(huì)公眾心里不免有些疑惑：小產(chǎn)權(quán)房的“茁壯成長(zhǎng)”并非一年兩年，小產(chǎn)權(quán)房的隱藏風(fēng)險(xiǎn)也不是一天兩天,，為何直到今天形成“燎原之勢(shì)”,，政府部門(mén)才想起“發(fā)威問(wèn)罪”呢？
自產(chǎn)自銷(xiāo)打起擦邊球
鄉(xiāng)村小產(chǎn)權(quán)房自出現(xiàn)以來(lái)一度成為社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn),。有人說(shuō)它違法,，有人說(shuō)它不違法，還有人說(shuō)它處于灰色地帶,。稱(chēng)之違法的理由是,，根據(jù)我國(guó)法律規(guī)定，農(nóng)民在集體土地上建造的房屋不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織之外出售,。而稱(chēng)之不違法的理由則是,，法律并沒(méi)有禁止“出租”農(nóng)民在集體土地上建造的房屋。
那么,，小產(chǎn)權(quán)房的交易到底是“出售”還是“出租”呢,？近日，記者在調(diào)查了解北京幾個(gè)小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)項(xiàng)目時(shí),，售樓人員都明確表示,，他們這種小產(chǎn)權(quán)房“不辦理產(chǎn)權(quán)證，但會(huì)有50年的租賃證明”,。
“當(dāng)然,，這種長(zhǎng)達(dá)數(shù)十年的‘租賃’與‘購(gòu)買(mǎi)’商品房在使用上沒(méi)有什么區(qū)別，或者說(shuō)這種‘租賃’是一種變相的‘出售’,，打了法律的‘擦邊球’,。”北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍認(rèn)為：“房子下面的土地是農(nóng)村集體所有土地,。按照法律規(guī)定,，在這樣的土地上，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,。而即便土地的所有者和開(kāi)發(fā)商一起將之開(kāi)發(fā)成了一片片的商品房,，也仍然只有灰色的‘身份’,。沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，購(gòu)房合同國(guó)土房管局也不會(huì)給予備案,，房屋的買(mǎi)賣(mài)只是買(mǎi)主和賣(mài)主之間的‘私下’交易,，沒(méi)有任何法律能夠保護(hù)這種買(mǎi)賣(mài)后權(quán)利人的權(quán)利�,！�
采訪中,，一位售樓人員直白地告訴記者，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)其實(shí)并不是什么壞事,，它不但遏制了商品房不斷瘋漲的價(jià)格,，還讓買(mǎi)不起商品房的城鎮(zhèn)居民住上了房子，而且讓眾多的農(nóng)民直接分享到了土地增值和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成果,。另外,，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，也是好事,，因?yàn)樗麄兊玫搅艘粋�(gè)取得開(kāi)發(fā)土地的新途徑,，而不再像以前那樣必須接受地方政府的‘盤(pán)剝’�,！�
房?jī)r(jià)失控成就小產(chǎn)權(quán)房
“以前大產(chǎn)權(quán)3000多元,，小產(chǎn)權(quán)1000多元的時(shí)候，我們的房子根本沒(méi)現(xiàn)在好賣(mài),，現(xiàn)在我們的均價(jià)漲到3000多元,，人們反倒搶著買(mǎi)，剛才來(lái)的那個(gè)律師就是看了‘負(fù)面’報(bào)道才來(lái)我們這兒看房的,�,！笔蹣堑匿N(xiāo)售人員指著一位剛剛離開(kāi)的背影告訴記者。
據(jù)相關(guān)部門(mén)最新數(shù)據(jù)表明,，北京市四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到每平方米13121元,；四環(huán)至五環(huán)路均價(jià)突破萬(wàn)元，達(dá)到10616元,；五環(huán)至六環(huán)路的均價(jià)也達(dá)到了7037元,。而小產(chǎn)權(quán)的房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，僅為四環(huán)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25%至30%,，這種價(jià)格的對(duì)比,，讓小產(chǎn)權(quán)房炙手可熱。
“想買(mǎi)便宜房,，就到農(nóng)村去,！小產(chǎn)權(quán)房能紅火至今，價(jià)格便宜只是一方面,，真正的原因是建了也沒(méi)有人管,、買(mǎi)了也沒(méi)有人管,！北京市小產(chǎn)權(quán)房的存在已有10余年了，明明是屬于違規(guī)開(kāi)發(fā)建設(shè)的房產(chǎn)項(xiàng)目,，相關(guān)政府部門(mén)在10幾年中都沒(méi)有及時(shí)進(jìn)行制止,。直到小產(chǎn)權(quán)規(guī)模化以后,，才發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示和禁令問(wèn)罪。政府究竟是確不知情還是不作為放縱,，這事大家心里特明白,！”一位去年剛在通州買(mǎi)了小產(chǎn)權(quán)房的王先生告訴記者。
多年從事房產(chǎn)銷(xiāo)售的張女士告訴記者,，北京市的小產(chǎn)權(quán)房是上世紀(jì)90年代中期陸續(xù)開(kāi)始出現(xiàn)的,。當(dāng)時(shí)北京各界的名流是購(gòu)買(mǎi)主力，多數(shù)是為了休閑和養(yǎng)老,。2003年以后,，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的升溫，大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房的違規(guī)活動(dòng)才真正開(kāi)始,。目前位于房山,、昌平、通州,、密云,、順義等郊區(qū)，已售和在建的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目已突破
1000萬(wàn)平方米,。在北京440多個(gè)在售房產(chǎn)項(xiàng)目中,，就有80個(gè)是小產(chǎn)權(quán)，占項(xiàng)目銷(xiāo)售總數(shù)的20%左右,。
九龍治水凸顯管理難
“表面上看很多部門(mén)都在管,，實(shí)際上是誰(shuí)都沒(méi)有真正管！小產(chǎn)權(quán)房的管理至少涉及國(guó)土資源部門(mén),、建設(shè)部門(mén),，還有農(nóng)業(yè)部門(mén)和國(guó)家相關(guān)立法、執(zhí)法部門(mén),，恰恰處在政府各職能管理部門(mén)的交叉點(diǎn)上,！”
民盟中央法律委員會(huì)王心安委員對(duì)記者表示。
“以村為單位的銷(xiāo)售主體,，我們執(zhí)法部門(mén)很難管理,，村單位具有天然的主體合法性，干涉它,，就是干涉它的主體合法性,。另外從買(mǎi)方業(yè)主來(lái)說(shuō),，我們沒(méi)有專(zhuān)門(mén)制裁購(gòu)買(mǎi)違規(guī)房屋的法律，所以對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方來(lái)說(shuō)都沒(méi)法進(jìn)行處罰,�,！辈稍L中，一位在政府部門(mén)工作的李女士這樣告訴記者,。
政府強(qiáng)制拆除小產(chǎn)權(quán)房的事例北京市也曾發(fā)生過(guò),。2006年5月，北京市規(guī)劃委在利用衛(wèi)星查處違法建設(shè)過(guò)程中,，發(fā)現(xiàn)房山區(qū)青龍湖鎮(zhèn)青龍頭村有違法建設(shè)項(xiàng)目,。經(jīng)核實(shí)，該項(xiàng)目在未辦理任何立項(xiàng),、規(guī)劃,、用地、建設(shè)審批手續(xù)的情況下,，共計(jì)建144棟別墅,，占地300余畝，屬于違法建設(shè),。2007年3月27日,，相關(guān)部門(mén)開(kāi)始實(shí)施拆除其中的85棟,，剩下的59棟予以沒(méi)收,。
北京市德恒律師事務(wù)所律師王巍對(duì)記者強(qiáng)調(diào)：近年來(lái)，北京市郊區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房大多是村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府以舊村改造,、新農(nóng)村建設(shè)等名義,，通過(guò)自行建設(shè)或與房地產(chǎn)公司合作開(kāi)發(fā)后對(duì)外進(jìn)行違法銷(xiāo)售,。建設(shè)部門(mén)完全可以理直氣壯地去管理，而不是僅僅做出“風(fēng)險(xiǎn)提示”,。因?yàn)榻ㄔO(shè)部門(mén)無(wú)權(quán)管理非城鎮(zhèn)國(guó)有土地上的建設(shè)行為,，但有權(quán)管理違反《房地產(chǎn)管理法》的市場(chǎng)銷(xiāo)售行為。不管這些小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)是否合法,，但其對(duì)社會(huì)銷(xiāo)售的行為是違法的,。建設(shè)部門(mén)有權(quán)依法禁止這種對(duì)社會(huì)公開(kāi)的銷(xiāo)售行為和沒(méi)收其所得。
自建設(shè)部發(fā)出“風(fēng)險(xiǎn)警示”后,，各地小產(chǎn)權(quán)房漸漸浮出水面,。
北京：小產(chǎn)權(quán)房交易上漲
據(jù)了解，京城的一些大型中介機(jī)構(gòu)已經(jīng)停止接收小產(chǎn)權(quán)的房源,。而據(jù)“鏈家地產(chǎn)”在門(mén)頭溝,、順義、房山的門(mén)店了解到的當(dāng)?shù)囟址拷灰仔畔ⅲ衲昵?個(gè)月,，以上區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房成交量比去年同期上漲了兩成以上,。“停工停售”的消息傳出后,，雖然購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房在法律上的風(fēng)險(xiǎn)暴露出來(lái),，但交易量并未受到影響，仍比較活躍,。
小產(chǎn)權(quán)房主要集中在房山,、通州、懷柔等遠(yuǎn)郊區(qū),，房?jī)r(jià)多為2000至4000元/平方米,，價(jià)格低廉，非常誘人,。位于于莊村的沁馥家園項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、廣明興華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)人表示,，目前琉璃河等地區(qū)仍有大批的小產(chǎn)權(quán)期房在售,。因?yàn)槊娣e太大，不能說(shuō)拆就拆,，想要禁止很難,。他預(yù)測(cè)說(shuō)，已經(jīng)建成的小產(chǎn)權(quán)房,，未來(lái)恐怕也只能是保留下來(lái),。
筆者致電房山琉璃河某小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目銷(xiāo)售人員，她告訴筆者,，該項(xiàng)目仍在銷(xiāo)售,，而且，“建設(shè)部馬上會(huì)有相關(guān)批復(fù),。像我們這樣的大規(guī)模小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目不會(huì)有什么事,。”通州區(qū)欣橋家園的銷(xiāo)售人員則稱(chēng),，也許會(huì)以補(bǔ)交300至400元/平方米的土地出讓金或其他形式使小產(chǎn)權(quán)合法化,。
北京市建委有關(guān)人士日前也表示，關(guān)于現(xiàn)有小產(chǎn)權(quán)的處置政策很快就會(huì)有結(jié)果,。而且,，北京處置小產(chǎn)權(quán)的方式很可能會(huì)被外地借鑒。
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深圳：過(guò)半人住著小產(chǎn)權(quán)房
家住深圳市梅林關(guān)外的業(yè)主謝小姐2003買(mǎi)了一套惠鑫公寓的小產(chǎn)權(quán)房,，她在接受記者采訪時(shí)表示：“當(dāng)時(shí)買(mǎi)的時(shí)候也意識(shí)到了小產(chǎn)權(quán)的一些風(fēng)險(xiǎn)，但是考慮到有那么多人都買(mǎi)了，再說(shuō)價(jià)錢(qián)便宜一半還多,，也就沒(méi)想其他的,。就算政府要回收，我住個(gè)10年也夠本了,！”
調(diào)查顯示：76%的人表示如果可能的話會(huì)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,，在小產(chǎn)權(quán)房低價(jià)與高風(fēng)險(xiǎn)之間，有56%的被調(diào)查者選擇了：“雖然有風(fēng)險(xiǎn),，但價(jià)格低,，還是會(huì)購(gòu)買(mǎi)”，對(duì)于已售小產(chǎn)權(quán),，持“補(bǔ)交地價(jià)款和稅費(fèi)轉(zhuǎn)正”的被調(diào)查者占到了58%,。由此數(shù)據(jù)可以看出：迫于高房?jī)r(jià)的巨大壓力，很多購(gòu)房者愿意鋌而走險(xiǎn)選擇小產(chǎn)權(quán)房,，已購(gòu)小產(chǎn)權(quán)的業(yè)主也希望自己的權(quán)利能夠得到相應(yīng)保障,。
謝小姐的房子是一次性付款買(mǎi)的，這看上去是“行規(guī)”,�,？捎行┮材芟裾Ｉ唐贩恳粯淤J款按揭的，據(jù)家住深圳市布吉青青家園的賴先生介紹,，“我買(mǎi)的是一期,，付款方式是以農(nóng)村信用合作社貸款方式買(mǎi)的，利息比普通商業(yè)銀行利息高,，利息是國(guó)家規(guī)定最高的那一種,，還有二三期，聽(tīng)那些業(yè)主說(shuō)他們是在商業(yè)銀行按揭的,，通過(guò)開(kāi)發(fā)商找的律師辦個(gè)手續(xù)就可以了,！我們所有的房子都只有綠本，沒(méi)有正式的產(chǎn)權(quán)證,�,！�
毫無(wú)疑問(wèn)，小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)存在一定的風(fēng)險(xiǎn),，但仍然大行其道,，據(jù)深圳市2006年住房的統(tǒng)計(jì)情況表顯示，各種住房比例如下：政策性住房7.3%,，商品住房
29%,，單位自建房14.7%，其他的都?xì)w在農(nóng)民房占到49%,。除了商品房和政策性住房,，小產(chǎn)權(quán)房的比例是63.7%,。也就是說(shuō)，過(guò)半的深圳人住著小產(chǎn)權(quán)房,。
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天津：小產(chǎn)權(quán)房遍地開(kāi)花
在天津，小產(chǎn)權(quán)房也頗有市場(chǎng),。據(jù)了解,，在天津西青區(qū)大學(xué)城、王頂?shù)�,、東麗區(qū)華明鎮(zhèn),、北辰區(qū)雙街鎮(zhèn)等地區(qū)均有小產(chǎn)權(quán)房在銷(xiāo)售，并且不止近郊,，遠(yuǎn)郊地區(qū)也有所分布,，雖為星星之火，卻有遍地開(kāi)花之勢(shì),。由于其價(jià)格相比同地段商品房每平方米至少低2000元左右,，吸引了不少購(gòu)房者的目光。調(diào)查顯示,，超過(guò)半數(shù)的人表示會(huì)考慮購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房,，主要原因是其房?jī)r(jià)低�,？梢�(jiàn)，購(gòu)房人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房雖有疑慮,，卻也難抵擋低價(jià)的吸引力,，且隨著城市外擴(kuò)趨勢(shì)的進(jìn)一步加快，是否位于市郊也已不是購(gòu)房人考慮的首要要素,。據(jù)有關(guān)部門(mén)統(tǒng)計(jì),，在天津，郊縣地區(qū)小產(chǎn)權(quán)房銷(xiāo)量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)的20%,。
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西安：小產(chǎn)權(quán)房“隱蔽”進(jìn)入規(guī)模化
在西安市北郊一樓盤(pán)工作的小薛最近有些愁眉不展,，原因在于近日西安市掀起的整治小產(chǎn)權(quán)房的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),。小薛是這個(gè)樓盤(pán)的銷(xiāo)售經(jīng)理，而他負(fù)責(zé)的這個(gè)項(xiàng)目是利用村集體土地開(kāi)發(fā)的,，正屬于被整治的類(lèi)型,。原先沒(méi)有刮起“風(fēng)聲”的時(shí)候，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)非常不錯(cuò),，而最近一段時(shí)間幾乎沒(méi)有出單,，即使有客戶上門(mén)看房，問(wèn)的問(wèn)題也比以前尖銳了很多，很不好“對(duì)付”,�,！翱磥�(lái)這個(gè)月的銷(xiāo)售任務(wù)完成不了了”，小薛無(wú)奈地說(shuō),。
其實(shí)小薛所在的樓盤(pán)還算是好的,，還沒(méi)有遭到被強(qiáng)拆的命運(yùn)。陜西亞?wèn)|房地產(chǎn)有限公司開(kāi)發(fā)的“學(xué)府新苑”項(xiàng)目就沒(méi)有那么幸運(yùn),，已經(jīng)被相關(guān)部門(mén)強(qiáng)令拆除,。以它為典型，近日,，西安掀起了這股令小薛們郁悶的整治小產(chǎn)權(quán)房的專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng),，種種跡象表明，這次的整治有些“來(lái)真的”的意味,。
如果按照政策的打擊標(biāo)準(zhǔn),，“學(xué)府新苑”可能還算不上最典型的一個(gè)例子，起碼從面積上它不是最大的,。在西安,，類(lèi)似這樣的小產(chǎn)權(quán)房非常多。據(jù)調(diào)查,，這種在建和在售的樓盤(pán)起碼在50個(gè)以上,。這其中，既有兩三座樓的小盤(pán),，也有規(guī)模在20萬(wàn)平方米以上的大社區(qū),。東郊浐灞河、長(zhǎng)安區(qū),、北郊方新村,、未央湖、白家口,、魚(yú)化寨,、城西客運(yùn)站等區(qū)域附近，是小產(chǎn)權(quán)房較為集中的地方,，可以說(shuō)城鄉(xiāng)結(jié)合部的郊區(qū)是此類(lèi)房子最適合的土壤,。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，這些樓盤(pán)的總建筑面積非常驚人,，達(dá)到上百萬(wàn)平方米,，如果說(shuō)北京市的小產(chǎn)權(quán)房占到整個(gè)北京市場(chǎng)20%的銷(xiāo)售面積的話，西安可能已經(jīng)超過(guò)了這個(gè)比例,。
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