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1978年12月,，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”,，分田到戶,，拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天,，更多,、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權(quán)房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕,。這樣的創(chuàng)新意義,，將比當(dāng)年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底,；其對社會公共福利的增進效果也更直接,、更大、更持久和廣泛,。
小產(chǎn)權(quán)房 并不違背《憲法》
記者：小產(chǎn)權(quán)房在默默生存了10年之后,，忽然引起有關(guān)部門的關(guān)注，建設(shè)部近日發(fā)出“風(fēng)險提示”,，很多人對它的合法性提出了質(zhì)疑,。但中央黨校研究室副主任周天勇卻語出驚人，周教授認(rèn)為,，按照我國《憲法》和《土地法》,，小產(chǎn)權(quán)房是合法的，而拆遷小產(chǎn)權(quán)房是違法的,。作為研究民生和法律問題的專家，您怎樣看這個問題,？
胡星斗：小產(chǎn)權(quán)房只是處在法律的模糊地帶,，沒有違背《憲法》，所以是合法的,。即使有什么問題,，也可以突破，與時俱進,。1978年12月,，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”，分田到戶,，在當(dāng)時是闖了落后的法律的紅燈,，但卻拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。
我國《土地管理法》62條規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣,、出租住房后,，再申請宅基地的,，不予批準(zhǔn)�,！边@說明村民有權(quán)出售自己的房屋,。但不可出售給“城市居民”和只能出售(轉(zhuǎn)讓)給本村村民的規(guī)定，在法律邏輯上甚為荒唐,。
另外,，《憲法》和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當(dāng)有權(quán)決定自己土地尤其是宅基地的用途,。當(dāng)然,，政府對于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴(yán)格規(guī)范，特別是對于耕地應(yīng)設(shè)定嚴(yán)格限制,，但不宜限制農(nóng)民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開發(fā),。這樣，農(nóng)民只要在現(xiàn)有的宅基地上進行重新規(guī)劃,，就可以生產(chǎn)出大量的廉價房屋,，在給自己帶來土地增值收益、實現(xiàn)“自我城市化”的同時,，為城市居民提供住房福利,。對于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應(yīng)該及時予以肯定并為之保駕護航,；對于反其道而行的各種限制,，則應(yīng)當(dāng)予以廢止或者修訂。
城市中開發(fā)商開發(fā)的房子叫商品房,，可以上市流通,。而農(nóng)村的農(nóng)民自己只能在集體分配的宅基地上，自己蓋房解決居住問題,。而且從法律上講,，農(nóng)民的在農(nóng)村蓋的房子是不能成為商品房進行隨意流通的，至少城鎮(zhèn)居民在法律上是不允許購買農(nóng)村的住宅的,。這是什么邏輯,？
如果說《物權(quán)法》對公民的私有財產(chǎn)進行保護，那么公民對自己私有財產(chǎn)的處置權(quán)就應(yīng)該被法律所認(rèn)可,。但是農(nóng)民自己在農(nóng)村的房子是不可以隨意轉(zhuǎn)讓給城里人的,，這是不是在一定程度上限制了農(nóng)民對自己財產(chǎn)的處置權(quán)利？
周教授實際上是提出了非常值得大家,，尤其是政府部門思索的一個課題,，那就是現(xiàn)行的部分相關(guān)法律已經(jīng)不適應(yīng)我們的社會發(fā)展了，比如小產(chǎn)權(quán)房的問題，實際上也反映出中國長期以來的城鄉(xiāng)二元化社會結(jié)構(gòu)在社會經(jīng)濟發(fā)展到今天的情況下,，需要進行變革,。
小產(chǎn)權(quán)房 讓農(nóng)民“自我城市化”
記者：小產(chǎn)權(quán)房之所以出現(xiàn)，源于農(nóng)村土地供給與城市需求的存在,。近期,，最受關(guān)注的莫過于重慶、成都推出的“股田制”——允許農(nóng)民以土地經(jīng)營權(quán)入股成立公司,，由村鎮(zhèn)統(tǒng)一經(jīng)營,。“股田制”給人們探討小產(chǎn)權(quán)房解決之道提供了另一個想像空間,。1995年,，江蘇蘇州最早試點基層自發(fā)集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)；
1997年,，浙江湖州試點,；2000年，安徽蕪湖試點,；2005年,，《廣東省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》正式施行。據(jù)此文件,，廣東省內(nèi)所有農(nóng)村集體建設(shè)用地都可直接進入市場交易,，與國有建設(shè)用地“同地、同權(quán),、同價”,。您怎樣看待這場在全國很大范圍中進行的土地產(chǎn)權(quán)改革試驗？
胡星斗：今天,，更多,、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權(quán)房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕,。這樣的創(chuàng)新意義,，將比當(dāng)年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底,；其對社會公共福利的增進效果也更直接、更大,、更持久和廣泛,。
將原農(nóng)村宅基地的20%用于建立集約型的容積率高的農(nóng)村社區(qū)，將剩下的80%的宅基地指標(biāo)置換為城市建設(shè)用地,。這其實是通過整合農(nóng)民個體經(jīng)營的土地擴大城市建設(shè)用地,，讓城市、農(nóng)民以及鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府在置換中均能獲益。
從這個意義上說,，小產(chǎn)權(quán)房是一場土地和房屋供應(yīng)的革命,。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局，從而使地價和房價大幅度回落,。它也是農(nóng)民“自我城市化”的一場革命,。以往，政府以很低的價格從農(nóng)民手中強行收購?fù)恋�,，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,。如今，農(nóng)民通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得數(shù)倍,、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益,；通過出售、出租這些房屋,，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入,。即使無地可種，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題,。
長期以來,，中國的現(xiàn)代化僅僅是在城市中孤島式地發(fā)展，以至于外國人感嘆：中國的城市像歐洲,，農(nóng)村像非洲,。如何改變這一不均衡的狀況？措施之一就是學(xué)習(xí)美國歐洲等發(fā)達國家的做法,，實行城鄉(xiāng)人口雙向交流,，除了準(zhǔn)許農(nóng)村人員到城市自由擇業(yè)、居住之外,，還允許城市居民到農(nóng)村買房甚至創(chuàng)業(yè),。最終把窮人留在城市，享受廉租房,，讓富人住在“鄉(xiāng)下”,，甚至住進別墅。這樣,，自然會帶動在農(nóng)村興建條件比較好的幼兒園,、中小學(xué)、醫(yī)院等,。同時,，只要注重耕地保護、環(huán)境保護,，也能把農(nóng)村搞得山川秀美,，如花園一般,。如此，城市的房價降下來了,，擁堵緩解了,，農(nóng)村的第二產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)也可以發(fā)展起來,，農(nóng)村也就富裕了,。城市人口把城市文明帶入鄉(xiāng)村，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化和市民化,。
小產(chǎn)權(quán)房可以讓國家,、城市、農(nóng)民三方受益,，從長遠(yuǎn)看,，對開發(fā)商也有益，前景更廣闊,。
小產(chǎn)權(quán)房的合法化關(guān)系到中國現(xiàn)代化的發(fā)展戰(zhàn)略,，是繼續(xù)城鄉(xiāng)分離的做法還是啟動城鄉(xiāng)一體化、城鄉(xiāng)互動,、城鄉(xiāng)均衡的發(fā)展,？是沿用已有的土地征用制度，把土地收益的大部分留給政府,，把損失留給農(nóng)民,，還是改革土地制度，允許農(nóng)村集體土地的流轉(zhuǎn),、使用和建設(shè),，在做好規(guī)劃、管理的基礎(chǔ)上,，把土地的利益留給農(nóng)民,？
我認(rèn)為，對于小產(chǎn)權(quán)房不可一概否定,，應(yīng)當(dāng)引導(dǎo)其健康發(fā)展,，適時予以合法化。對于沒有經(jīng)過規(guī)劃,、審批的小產(chǎn)權(quán)房,，大部分應(yīng)當(dāng)補辦手續(xù)，極少數(shù)予以拆除,；有的開發(fā)商應(yīng)補繳一定的集體土地出讓金,，住戶則補繳一定的費用；出讓金的大部分歸村集體所有,，由村民民主支配,；政府按比例獲得出讓金中的小部分作為規(guī)劃管理費用,，給住戶頒發(fā)房產(chǎn)證,。以后要通過立法,，在保護好耕地,、環(huán)境的前提下，允許在集體土地上進行商品房建設(shè),，鼓勵城市居民到農(nóng)村購房,，以此來打破由二元戶籍制度、土地制度固化下來的城鄉(xiāng)隔離,、分治的壁壘,。 |