|
貫穿北京南北的地鐵5號線已于7月1日試運行,，預計9月20日正式開通。這再次推動了5號線沿線房產市場的漲價潮,，有的樓盤漲幅竟高達1倍,。
“時間距離”拉動房價上漲
“如果能夠選擇的話，我寧可買在南四環(huán),，也不買在北二環(huán)”,，在城區(qū)政府機關上班的翟先生告訴《市場報》記者，“北邊是上風,、上水帶,，發(fā)展確實不錯，距離單位也近,�,？梢巧习嗟脑挘瑹o論是開車,，還是擠公交都讓人著急,，太堵了�,！苯煌ㄗ鳛槔习傩粘鲂械囊粋�重要環(huán)節(jié),，越來越多的人更傾向于選擇很少發(fā)生堵車狀況的公共交通出行，如軌道交通——地鐵,。據21世紀不動產與新浪房產前不久所作的一項聯合調查顯示,，75％以上的受訪者將交通作為購房和租房的首選因素。
“由于普通購房者將交通視為購房的首選要素,，所以,，地鐵為其沿線的物業(yè)帶來了良好的溢價能力�,！北本└吡H專業(yè)咨詢部高級經理楊清對媒體表示,。
數家房地產研究機構的監(jiān)測數據顯示，2003年地鐵5號線開工以來,，其沿線房產的價格年平均上漲幅度近18％,，超過了北京市房價年平均上漲速度,。業(yè)主對于地鐵開通后房產的升值預期，是支撐沿線房價不斷攀升的主要因素,，而購房需求對于軌道交通的追捧,，也使此類房價居高不下。如5號線北端的佳運園,，開盤時均價為3700元/平方米,，目前的二手房價格已達7300元/平方米，漲幅幾乎達到100％,。南端宋家莊周邊有3個在售新盤項目,，均價在1.2萬元至
1.38萬元/平方米之間。
中大恒基不動產營銷分析,，5
號線途經各個節(jié)點的房地產項目對地鐵所帶來的升值依賴程度各有不同。昌平區(qū)立水橋以北的路段主要以別墅項目為主,，駕車出行是主要交通方式,，因此地鐵對于這類樓市的推動作用不夠明顯。但隨著5號線的開通運營,，預計該區(qū)域將加大普通住宅的開發(fā),。就目前的價格來看，南三環(huán)至南五環(huán)的房價,，與同環(huán)線其他方位要低,。城南城北普通住宅的房屋單價相差甚多，南三環(huán)附近的銷售業(yè)績不錯的樓盤,，價格也不過在7000元／平方米左右,，而北三環(huán)的項目大都在13000元／平方米左右。隨著地鐵5號線即將開通,，線路中南城區(qū)域的房價還將有很大的升值空間,。
自住型人群搶占先機
“我剛在南四環(huán)買了一套房子”，在國貿工作的梅女士向《市場報》記者坦言自己就是被地鐵5
號線打動的,，“地鐵5號線很快就要通車了,，出行會非常便捷。其實,，原來想在東四環(huán)附近找房子的,，但是太貴。后來我就把目標瞄向南城,，這里的房子品質不差,，更重要的是價格便宜�,！毕衩放窟@樣“工作在市區(qū),，住在郊區(qū)”的白領一族在北京并不鮮見,，他們是地鐵周邊樓盤的主要購買者，據統計這部分人群所占比例約為
60%左右,。
同時,，由于商業(yè)核心的日趨明顯，像金融街,、
CBD以及亞北商圈這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當部分是“首次置業(yè)人群”,。在房價普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”,，會更多的選擇基礎價相對較低,，配套設施日趨完善的南城或北城，而縮短“時距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力,，這類型購房者使得地鐵沿線的房價進一步攀升,。例如，位于北五環(huán)外昌平區(qū)的樓盤“明天第一城”,，其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價為5000元/平方米左右,，隨著5號線的修建和即將開通，“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價已達1萬元/平方米左右,。而北五環(huán)以內,，5號線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤“嘉銘桐城”，在地鐵未修建之前的樓盤銷售均價為7000元/平方米左右,，隨著地鐵5號線即將開通,，相同面積的二居室戶型平均售價已經漲到1.2萬元/平方米左右。
投資型人群看準商機
據北京房產中介“我愛我家”的統計數據表明,，在北京的購房人群中,，投資性購房占總體購房的30%，也就是說每四個購房人中就有一個是投資性購房者,。后現代城專案劉杉接受媒體采訪時表示,，區(qū)域交通條件的改善對于加大客戶的投資信心非常重要，軌道交通通車對于站點周邊樓盤價格起到了強力拉動作用,。例如,，地鐵五號線途徑的馬家堡地區(qū)，在地鐵還沒有修建之前的均價大概在3000/平方米元左右,，修建過程中的價格一路飆升,，到2006年上半年，均價已漲到6000
元/平方米,，上漲幅度高到100%,，目前這一帶地段均價已經超過8500元/平方米。
《市場報》記者聯系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅,，她認為：“地鐵拉動房價上漲,，分別經歷了一手商品房和二手房的‘兩級跳’,。先是開發(fā)商在售房時將地鐵的溢價因素打入房價，而后業(yè)主再將這一溢價因素計入二手房價格,�,！�5號線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房，2006年6月掛牌價只有7300元
/平方米,。今年6月,，同一院落同一戶型的二手房掛牌價已達10800元/平方米，漲幅達48%,�,！�5號線9月正式通車，到時估計價錢可以出得更高,�,！睏钕壬A計。業(yè)主敢于漲價的核心因素,，即是5號線將于2007年9月通車,。
理性對待“地鐵拉升房價”
21世紀不動產市場分析師孟奇認為，軌道交通的概念已經被開發(fā)商和業(yè)主提前意識到了,，個別項目有地鐵概念使用透支的現象，預計5號線的開通對于其沿線的某些樓盤價格推動作用不會太明顯,，“等5號線真正通車后,，預計還將助推房價進一步上揚，但漲幅會非常有限,�,！彪S后，《市場報》記者聯系到戴德梁行董事王晨,，他表示,，對地鐵5號線的影響應該區(qū)分對待，二,、三環(huán)內地鐵沿線物業(yè),，原本交通就較為便利，且這部分區(qū)域價格已處高位,；相比之下,，位置較偏遠的物業(yè)，由于居住環(huán)境優(yōu)越,、價格適中,，會更多受惠于地鐵的開通。因此,，地鐵的開通會給地鐵5號線南北兩端的物業(yè)帶來更大的升值空間,。
今明兩年是北京地鐵開通運行的高峰,，繼2007年北京地鐵5號線開通后，2008年將會有地鐵10號線,、8號線一期(原奧運支線),、機場線開通，4號線于2009年開通,。地鐵無疑是北京新一輪房價上漲的重要推手,。但是，交通條件畢竟只是物業(yè)定價的重要參考因素之一,，而非唯一因素,。因此，購房者在購買一手商品房和二手房時,，還是要理性思考,、全面衡量，不要因為“地鐵全面拉升房價上漲”的觀點而沖動購房,。 |
