|
貫穿北京南北的地鐵5號線已于7月1日試運(yùn)行，預(yù)計(jì)9月20日正式開通,。這再次推動(dòng)了5號線沿線房產(chǎn)市場的漲價(jià)潮,，有的樓盤漲幅竟高達(dá)1倍。
“時(shí)間距離”拉動(dòng)房價(jià)上漲
“如果能夠選擇的話,，我寧可買在南四環(huán),，也不買在北二環(huán)”，在城區(qū)政府機(jī)關(guān)上班的翟先生告訴《市場報(bào)》記者,，“北邊是上風(fēng),、上水帶，發(fā)展確實(shí)不錯(cuò),，距離單位也近,。可要是上班的話,，無論是開車,，還是擠公交都讓人著急，太堵了,�,！苯煌ㄗ鳛槔习傩粘鲂械囊粋�(gè)重要環(huán)節(jié)，越來越多的人更傾向于選擇很少發(fā)生堵車狀況的公共交通出行，如軌道交通——地鐵,。據(jù)21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)與新浪房產(chǎn)前不久所作的一項(xiàng)聯(lián)合調(diào)查顯示,，75％以上的受訪者將交通作為購房和租房的首選因素。
“由于普通購房者將交通視為購房的首選要素,，所以,，地鐵為其沿線的物業(yè)帶來了良好的溢價(jià)能力�,！北本└吡H專業(yè)咨詢部高級經(jīng)理?xiàng)钋鍖γ襟w表示,。
數(shù)家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2003年地鐵5號線開工以來,，其沿線房產(chǎn)的價(jià)格年平均上漲幅度近18％,，超過了北京市房價(jià)年平均上漲速度。業(yè)主對于地鐵開通后房產(chǎn)的升值預(yù)期,，是支撐沿線房價(jià)不斷攀升的主要因素,，而購房需求對于軌道交通的追捧，也使此類房價(jià)居高不下,。如5號線北端的佳運(yùn)園,，開盤時(shí)均價(jià)為3700元/平方米，目前的二手房價(jià)格已達(dá)7300元/平方米,，漲幅幾乎達(dá)到100％,。南端宋家莊周邊有3個(gè)在售新盤項(xiàng)目，均價(jià)在1.2萬元至
1.38萬元/平方米之間,。
中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營銷分析,，5
號線途經(jīng)各個(gè)節(jié)點(diǎn)的房地產(chǎn)項(xiàng)目對地鐵所帶來的升值依賴程度各有不同。昌平區(qū)立水橋以北的路段主要以別墅項(xiàng)目為主,，駕車出行是主要交通方式,，因此地鐵對于這類樓市的推動(dòng)作用不夠明顯。但隨著5號線的開通運(yùn)營,，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒓哟笃胀ㄗ≌拈_發(fā),。就目前的價(jià)格來看，南三環(huán)至南五環(huán)的房價(jià),，與同環(huán)線其他方位要低,。城南城北普通住宅的房屋單價(jià)相差甚多，南三環(huán)附近的銷售業(yè)績不錯(cuò)的樓盤,，價(jià)格也不過在7000元／平方米左右,，而北三環(huán)的項(xiàng)目大都在13000元／平方米左右。隨著地鐵5號線即將開通,，線路中南城區(qū)域的房價(jià)還將有很大的升值空間,。
自住型人群搶占先機(jī)
“我剛在南四環(huán)買了一套房子”,，在國貿(mào)工作的梅女士向《市場報(bào)》記者坦言自己就是被地鐵5
號線打動(dòng)的，“地鐵5號線很快就要通車了,，出行會(huì)非常便捷,。其實(shí)，原來想在東四環(huán)附近找房子的,，但是太貴,。后來我就把目標(biāo)瞄向南城，這里的房子品質(zhì)不差,，更重要的是價(jià)格便宜,。”像梅女士這樣“工作在市區(qū),，住在郊區(qū)”的白領(lǐng)一族在北京并不鮮見,，他們是地鐵周邊樓盤的主要購買者，據(jù)統(tǒng)計(jì)這部分人群所占比例約為
60%左右,。
同時(shí),，由于商業(yè)核心的日趨明顯，像金融街,、
CBD以及亞北商圈這些寫字樓集中地區(qū)的就業(yè)人群中有相當(dāng)部分是“首次置業(yè)人群”,。在房價(jià)普遍上漲的情況下，首次置業(yè)人群為“工作滿足居住”,，會(huì)更多的選擇基礎(chǔ)價(jià)相對較低，配套設(shè)施日趨完善的南城或北城,，而縮短“時(shí)距”的地鐵也緩解了“勞途奔波”的壓力,，這類型購房者使得地鐵沿線的房價(jià)進(jìn)一步攀升。例如,，位于北五環(huán)外昌平區(qū)的樓盤“明天第一城”,，其100平方米左右的二居室在地鐵未修建之前均價(jià)為5000元/平方米左右，隨著5號線的修建和即將開通,，“明天第一城”相同面積的二居室戶型均價(jià)已達(dá)1萬元/平方米左右,。而北五環(huán)以內(nèi)，5號線輻射地帶的亞奧核心居住型樓盤“嘉銘桐城”,，在地鐵未修建之前的樓盤銷售均價(jià)為7000元/平方米左右,，隨著地鐵5號線即將開通，相同面積的二居室戶型平均售價(jià)已經(jīng)漲到1.2萬元/平方米左右,。
投資型人群看準(zhǔn)商機(jī)
據(jù)北京房產(chǎn)中介“我愛我家”的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明,，在北京的購房人群中，投資性購房占總體購房的30%,，也就是說每四個(gè)購房人中就有一個(gè)是投資性購房者,。后現(xiàn)代城專案劉杉接受媒體采訪時(shí)表示,，區(qū)域交通條件的改善對于加大客戶的投資信心非常重要，軌道交通通車對于站點(diǎn)周邊樓盤價(jià)格起到了強(qiáng)力拉動(dòng)作用,。例如,，地鐵五號線途徑的馬家堡地區(qū)，在地鐵還沒有修建之前的均價(jià)大概在3000/平方米元左右,，修建過程中的價(jià)格一路飆升,，到2006年上半年，均價(jià)已漲到6000
元/平方米,，上漲幅度高到100%,，目前這一帶地段均價(jià)已經(jīng)超過8500元/平方米。
《市場報(bào)》記者聯(lián)系了世邦魏理仕北京研究部主管覃曉梅,，她認(rèn)為：“地鐵拉動(dòng)房價(jià)上漲,，分別經(jīng)歷了一手商品房和二手房的‘兩級跳’。先是開發(fā)商在售房時(shí)將地鐵的溢價(jià)因素打入房價(jià),，而后業(yè)主再將這一溢價(jià)因素計(jì)入二手房價(jià)格,。”5號線北新橋站的楊先生有一套三居室的二手房,，2006年6月掛牌價(jià)只有7300元
/平方米,。今年6月，同一院落同一戶型的二手房掛牌價(jià)已達(dá)10800元/平方米,，漲幅達(dá)48%,。“5號線9月正式通車,，到時(shí)估計(jì)價(jià)錢可以出得更高,。”楊先生預(yù)計(jì),。業(yè)主敢于漲價(jià)的核心因素,，即是5號線將于2007年9月通車。
理性對待“地鐵拉升房價(jià)”
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)市場分析師孟奇認(rèn)為,，軌道交通的概念已經(jīng)被開發(fā)商和業(yè)主提前意識(shí)到了,，個(gè)別項(xiàng)目有地鐵概念使用透支的現(xiàn)象，預(yù)計(jì)5號線的開通對于其沿線的某些樓盤價(jià)格推動(dòng)作用不會(huì)太明顯,，“等5號線真正通車后,，預(yù)計(jì)還將助推房價(jià)進(jìn)一步上揚(yáng)，但漲幅會(huì)非常有限,�,！彪S后，《市場報(bào)》記者聯(lián)系到戴德梁行董事王晨,，他表示,，對地鐵5號線的影響應(yīng)該區(qū)分對待,，二、三環(huán)內(nèi)地鐵沿線物業(yè),，原本交通就較為便利,，且這部分區(qū)域價(jià)格已處高位；相比之下,，位置較偏遠(yuǎn)的物業(yè),，由于居住環(huán)境優(yōu)越、價(jià)格適中,，會(huì)更多受惠于地鐵的開通,。因此，地鐵的開通會(huì)給地鐵5號線南北兩端的物業(yè)帶來更大的升值空間,。
今明兩年是北京地鐵開通運(yùn)行的高峰,，繼2007年北京地鐵5號線開通后，2008年將會(huì)有地鐵10號線,、8號線一期(原奧運(yùn)支線),、機(jī)場線開通，4號線于2009年開通,。地鐵無疑是北京新一輪房價(jià)上漲的重要推手,。但是，交通條件畢竟只是物業(yè)定價(jià)的重要參考因素之一,，而非唯一因素,。因此，購房者在購買一手商品房和二手房時(shí),，還是要理性思考,、全面衡量，不要因?yàn)椤暗罔F全面拉升房價(jià)上漲”的觀點(diǎn)而沖動(dòng)購房,。 |
