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上海、杭州,、南京等地近來(lái)“地王”頻出,，其結(jié)果是———
地價(jià)漲得那么瘋,，房?jī)r(jià)還不趁機(jī)漲
當(dāng)人們還在為房?jī)r(jià)狂飆而驚詫、憂(yōu)心時(shí),，上海、杭州、南京等地近來(lái)又“地王”頻出,。地價(jià)之于房?jī)r(jià),，猶如“面粉”之于“饅頭”,�,！梆z頭”降價(jià)已成社會(huì)性渴望,，而“面粉”卻日貴一日,�,！皳P(yáng)湯不能止沸,，烈火豈能加油,�,！睒I(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出,，最終為瘋狂地價(jià)埋單的,，除了購(gòu)房人還能有誰(shuí)!
6月21日，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場(chǎng)身價(jià)“火箭”秀,。短短6分鐘競(jìng)拍,，面積不足5.93萬(wàn)平方米的地塊,，從底價(jià)5.16億元急躥至12.6億元成交,。按容積率1.7折算下來(lái),，單是樓面地價(jià)就已達(dá)到每平方米12509元,，與其周邊在售新房的成交價(jià)已十分接近。7個(gè)月前，同是新江灣城地塊,，樓面地價(jià)每平方米6677元已是“天價(jià)”，而如今,，該“天價(jià)”在200來(lái)天里再暴漲87%,！
地價(jià)頻創(chuàng)新高,、樓面地價(jià)趕超房?jī)r(jià)的“新江灣城現(xiàn)象”，不過(guò)是近來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)逆調(diào)控異動(dòng)的縮影,。在南京,，4月6日,，河西“建鄴區(qū)所街地塊”成交的樓面地價(jià)也達(dá)到了每平方米5530元,，而3個(gè)月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊———“建鄴區(qū)市政預(yù)制廠地塊”的樓面地價(jià)每平方米還只有4626元,。在杭州,，5月30日,錢(qián)江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價(jià)，并創(chuàng)下了每平方米樓面地價(jià)
11759元的新紀(jì)錄,。這比去年9月底出讓的杭州市中心“地王”的樓面單價(jià)還高出近千元,。樓板價(jià)逼近新房?jī)r(jià)已變得勢(shì)不可擋,，6月25日成交的杭州拱墅區(qū)第
20號(hào)地塊，樓面地價(jià)約每平方米12245元，接近地塊對(duì)面的清水公寓售樓價(jià),。
地價(jià)扶搖直上的現(xiàn)狀令人憂(yōu)心。地產(chǎn)分析人士范曄在評(píng)論“新江灣城現(xiàn)象”時(shí)說(shuō)：“區(qū)位相同,、地段相似的兩塊土地，在短短幾個(gè)月之內(nèi),，價(jià)格相差一倍,。地價(jià)如此瘋狂，房?jī)r(jià)怎能理性,！”
地價(jià)在“瘋狂”
開(kāi)發(fā)商為瘋狂地價(jià)付賬，但房?jī)r(jià)一浪高過(guò)一浪的事實(shí)表明,，最終的埋單人不會(huì)是他們。國(guó)家發(fā)改委,、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新調(diào)查顯示,，5月份,，全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住房銷(xiāo)售價(jià)格,，同比上漲6.6%，漲幅比上月高出1.3個(gè)百分點(diǎn),。而前4個(gè)月,，全國(guó)房?jī)r(jià)月均漲幅一直在6%高位波動(dòng),。今年以來(lái),，領(lǐng)漲的南有北海,，北有北京，東自南京,，西迄蘭州,，中有蚌埠,。
中國(guó)社會(huì)科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)顯示,，地價(jià)綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門(mén),、南京,、杭州、北京,、上海,、溫州,、寧波,、廣州,。恰恰是這些城市，在國(guó)家發(fā)改委公布的全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)月報(bào)中,，時(shí)常顯露狂飆的“牛角”,。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價(jià)高的城市,，房?jī)r(jià)無(wú)一不高,。雖然房?jī)r(jià)取決于供求，但高地價(jià)增大了商品房成本,，客觀上推高了房?jī)r(jià),，是毋庸置疑的事實(shí)。上海的地價(jià)節(jié)節(jié)走高,，如今萬(wàn)元房在上海已顯得稀松平常,。
“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價(jià),，是否南轅北轍？”顧海波說(shuō),，土地成本最終是要打入房?jī)r(jià)的,，“羊毛出在羊身上”，到頭來(lái)為瘋狂地價(jià)埋單的還是購(gòu)房人,。
誰(shuí)最終為瘋狂地價(jià)埋單
地價(jià)為何瘋漲,？開(kāi)發(fā)商說(shuō)政府供地過(guò)少，地價(jià)猛漲,，大半因供應(yīng)不足而起。但土地主管部門(mén)并不認(rèn)賬,，認(rèn)為絕對(duì)供地量并不少,。有統(tǒng)計(jì)顯示,，過(guò)去一段時(shí)間,，上海共批出約2萬(wàn)幅———總面積75萬(wàn)畝至80萬(wàn)畝的建設(shè)用地,現(xiàn)在可能仍有2000余幅———17萬(wàn)畝至18萬(wàn)畝土地未開(kāi)發(fā),。即便現(xiàn)在停止供地,，已出讓的土地也夠幾年開(kāi)發(fā),。
歷史的供應(yīng)過(guò)剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,，加劇土地供應(yīng)的“時(shí)空”矛盾，此即囤地之禍,。政府部門(mén)為促使存量土地開(kāi)發(fā),、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價(jià)狂飆。新供土地價(jià)格一漲,，囤積的土地自然就溢價(jià),，這就對(duì)存量土地閑置“待價(jià)而沽”形成了反向激勵(lì)：閑置越久,，溢價(jià)越多。于是，大量批而未動(dòng)的土地,，通過(guò)所謂項(xiàng)目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,，在三級(jí)市場(chǎng)上高價(jià)轉(zhuǎn)手也就不足為怪了。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出,，如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題。房?jī)r(jià)上漲,，地價(jià)難辭其咎,。調(diào)控房?jī)r(jià),，務(wù)須調(diào)控地價(jià),。調(diào)控地價(jià)，就必須保障土地的有效供應(yīng),，而要保證投放市場(chǎng)的土地能發(fā)揮實(shí)際效用,，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策,。早在2004年,，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺(tái)了,，但實(shí)際上各地被回收的閑置地極少,。尹伯成建議,，一方面,，增加土地供給,，推行價(jià)格和面積的雙限制政策,，確保低收入保障住房的用地來(lái)源；另一方面,，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策,，甚至可以考慮開(kāi)征土地閑置稅。同時(shí)，國(guó)土部門(mén)還要嚴(yán)格查處三級(jí)市場(chǎng)上的不法土地交易行為,。只有讓囤地?zé)o利可圖,，市場(chǎng)的有效供應(yīng)才可能保證,。從遠(yuǎn)期來(lái)看,，還必須改革土地出讓制度,，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動(dòng),。
上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局副局長(zhǎng)王振亮博士指出,，眼下，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費(fèi)絕大多數(shù)歸地方政府支配,，成了地方財(cái)政的主要來(lái)源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫(kù),。按現(xiàn)行土地出讓辦法,，住宅用地批租時(shí)限為70年，土地使用權(quán)租金一次性付清,，當(dāng)屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了,，地價(jià)高,，房?jī)r(jià)很難不高,。他認(rèn)為，將土地所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán),、使用權(quán)分離，變土地一次性出讓為消費(fèi)者每年給付土地使用租金,，才是穩(wěn)定樓市,、降低房?jī)r(jià)的治本之策,。 |