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上海,、杭州,、南京等地近來“地王”頻出,，其結(jié)果是———
地價漲得那么瘋,，房價還不趁機漲
當(dāng)人們還在為房價狂飆而驚詫,、憂心時,，上海,、杭州,、南京等地近來又“地王”頻出,。地價之于房價，猶如“面粉”之于“饅頭”,�,！梆z頭”降價已成社會性渴望，而“面粉”卻日貴一日,�,！皳P湯不能止沸，烈火豈能加油,�,！睒I(yè)內(nèi)專家指出，最終為瘋狂地價埋單的,，除了購房人還能有誰!
6月21日,，上海楊浦區(qū)的新江灣城D1地塊上演了一場身價“火箭”秀。短短6分鐘競拍,，面積不足5.93萬平方米的地塊,，從底價5.16億元急躥至12.6億元成交。按容積率1.7折算下來,，單是樓面地價就已達(dá)到每平方米12509元,，與其周邊在售新房的成交價已十分接近,。7個月前，同是新江灣城地塊,，樓面地價每平方米6677元已是“天價”,，而如今，該“天價”在200來天里再暴漲87%,！
地價頻創(chuàng)新高,、樓面地價趕超房價的“新江灣城現(xiàn)象”，不過是近來房地產(chǎn)市場逆調(diào)控異動的縮影,。在南京，4月6日,，河西“建鄴區(qū)所街地塊”成交的樓面地價也達(dá)到了每平方米5530元,，而3個月前成交的另一幅位于河西所街的相鄰地塊———“建鄴區(qū)市政預(yù)制廠地塊”的樓面地價每平方米還只有4626元。在杭州,，5月30日,錢江新城一面積126畝的地塊拍出34.9億元的高價,，并創(chuàng)下了每平方米樓面地價
11759元的新紀(jì)錄。這比去年9月底出讓的杭州市中心“地王”的樓面單價還高出近千元,。樓板價逼近新房價已變得勢不可擋,，6月25日成交的杭州拱墅區(qū)第
20號地塊，樓面地價約每平方米12245元,，接近地塊對面的清水公寓售樓價,。
地價扶搖直上的現(xiàn)狀令人憂心。地產(chǎn)分析人士范曄在評論“新江灣城現(xiàn)象”時說：“區(qū)位相同,、地段相似的兩塊土地,，在短短幾個月之內(nèi)，價格相差一倍,。地價如此瘋狂,，房價怎能理性！”
地價在“瘋狂”
開發(fā)商為瘋狂地價付賬,，但房價一浪高過一浪的事實表明,，最終的埋單人不會是他們。國家發(fā)改委,、國家統(tǒng)計局最新調(diào)查顯示,，5月份，全國70個大中城市新建商品住房銷售價格,，同比上漲6.6%,，漲幅比上月高出1.3個百分點。而前4個月,，全國房價月均漲幅一直在6%高位波動,。今年以來,，領(lǐng)漲的南有北海，北有北京,，東自南京,，西迄蘭州，中有蚌埠,。
中國社會科學(xué)院編撰的2007年房地產(chǎn)藍(lán)皮書顯示,，地價綜合水平排在前列的城市是：紹興、廈門,、南京,、杭州、北京,、上海,、溫州、寧波,、廣州,。恰恰是這些城市，在國家發(fā)改委公布的全國70個大中城市房價月報中,，時常顯露狂飆的“牛角”,。房地產(chǎn)研究者顧海波指出，但凡地價高的城市,，房價無一不高,。雖然房價取決于供求，但高地價增大了商品房成本,，客觀上推高了房價,，是毋庸置疑的事實。上海的地價節(jié)節(jié)走高,，如今萬元房在上海已顯得稀松平常,。
“一邊放任面粉飛漲，一邊想要饅頭跌價,，是否南轅北轍,？”顧海波說，土地成本最終是要打入房價的,，“羊毛出在羊身上”,，到頭來為瘋狂地價埋單的還是購房人。
誰最終為瘋狂地價埋單
地價為何瘋漲,？開發(fā)商說政府供地過少,，地價猛漲，大半因供應(yīng)不足而起,。但土地主管部門并不認(rèn)賬,，認(rèn)為絕對供地量并不少,。有統(tǒng)計顯示，過去一段時間,，上海共批出約2萬幅———總面積75萬畝至80萬畝的建設(shè)用地,現(xiàn)在可能仍有2000余幅———17萬畝至18萬畝土地未開發(fā),。即便現(xiàn)在停止供地，已出讓的土地也夠幾年開發(fā),。
歷史的供應(yīng)過剩和當(dāng)前的供應(yīng)不足,，加劇土地供應(yīng)的“時空”矛盾，此即囤地之禍,。政府部門為促使存量土地開發(fā),、減少新增存量土地，必須嚴(yán)格控制新增供地規(guī)模,，而當(dāng)前的土地供應(yīng)減少又導(dǎo)致新增地價狂飆,。新供土地價格一漲，囤積的土地自然就溢價,，這就對存量土地閑置“待價而沽”形成了反向激勵：閑置越久，溢價越多,。于是,，大量批而未動的土地，通過所謂項目公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式,，在三級市場上高價轉(zhuǎn)手也就不足為怪了,。
復(fù)旦大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任尹伯成教授指出，如何促使閑置土地變成有效供應(yīng)成了眼下樓市調(diào)控必須破解的難題,。房價上漲,，地價難辭其咎。調(diào)控房價,，務(wù)須調(diào)控地價,。調(diào)控地價，就必須保障土地的有效供應(yīng),，而要保證投放市場的土地能發(fā)揮實際效用,，就得執(zhí)行嚴(yán)格的“土地閑置”回收政策。早在2004年,，土地閑置逾期兩年便要收回的政策就出臺了,，但實際上各地被回收的閑置地極少。尹伯成建議,，一方面,，增加土地供給，推行價格和面積的雙限制政策,，確保低收入保障住房的用地來源,；另一方面,，必須嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地逾期回收的政策，甚至可以考慮開征土地閑置稅,。同時,，國土部門還要嚴(yán)格查處三級市場上的不法土地交易行為。只有讓囤地?zé)o利可圖,，市場的有效供應(yīng)才可能保證,。從遠(yuǎn)期來看，還必須改革土地出讓制度,，弱化地方在房地產(chǎn)領(lǐng)域的利益驅(qū)動,。
上海市松江區(qū)規(guī)劃管理局副局長王振亮博士指出，眼下,，房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的稅費絕大多數(shù)歸地方政府支配,，成了地方財政的主要來源和地方政府預(yù)算外資金的最大金庫。按現(xiàn)行土地出讓辦法,，住宅用地批租時限為70年,，土地使用權(quán)租金一次性付清，當(dāng)屆政府把今后十幾屆政府的收益全部占有使用了,，地價高,，房價很難不高。他認(rèn)為,，將土地所有權(quán),、經(jīng)營權(quán)、使用權(quán)分離,，變土地一次性出讓為消費者每年給付土地使用租金,，才是穩(wěn)定樓市、降低房價的治本之策,。 |