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今年5月以來(lái),，全國(guó)各地房?jī)r(jià)再度呈現(xiàn)出快速上漲勢(shì)頭,，各地紛紛采取措施,，這些措施性質(zhì)接近：或者打擊開發(fā)商的炒作行為,，或者用行政手段控制房?jī)r(jià),。后者以南京市為典型,，該市對(duì)商品住宅實(shí)施以“政府指導(dǎo)價(jià)”為核心的價(jià)格監(jiān)管制度：包括物價(jià)部門核準(zhǔn)基準(zhǔn)價(jià),，限定利潤(rùn)率不得高于8%,，必須執(zhí)行明碼標(biāo)價(jià)等,。（新華社6月24日電）
對(duì)這些政策,，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然反對(duì)，而民眾則多數(shù)支持,。在網(wǎng)絡(luò)論壇上,，支持的聲音也占大多數(shù)，有人說(shuō),，房?jī)r(jià)已經(jīng)到了這種地步,，政府豈能不管？民眾希望，政府實(shí)施嚴(yán)厲價(jià)格管制,，可以抑制房?jī)r(jià)快速上漲,，讓自己買得起房。
但是,，想想過(guò)去幾年政府管制藥品價(jià)格的結(jié)果,，恐怕不能對(duì)房?jī)r(jià)管制抱樂(lè)觀希望。經(jīng)濟(jì)學(xué)理論及過(guò)往價(jià)格管制的經(jīng)驗(yàn)都已經(jīng)證明：價(jià)格管制措施要么不可能真正抑制價(jià)格,，要么真的奏效了,，消費(fèi)者的需求卻無(wú)法得到滿足了。
房?jī)r(jià)管制也將是這樣的結(jié)果,。一種可能的結(jié)果是,，地方政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)上有太大利益，所以,，價(jià)格管制措施雷聲大雨點(diǎn)小,，開發(fā)商通過(guò)虛報(bào)成本等辦法，讓管制措施起不了作用,。另一種可能是,，地方政府有足夠的決心，完全放棄照顧開發(fā)商的姿態(tài),，從而確實(shí)將名義房?jī)r(jià)被抑制在政府認(rèn)可的合理上漲幅度內(nèi),。但那時(shí),，即使名義上不漲價(jià),，購(gòu)房者也需要付出大量成本排隊(duì)，或者賄賂相關(guān)人士,。更糟糕的結(jié)局或許是,，民眾也許根本無(wú)房可買了，市場(chǎng)上有價(jià)無(wú)市,。
可以說(shuō),，地方政府試圖通過(guò)管制價(jià)格或懲罰開發(fā)商抑制價(jià)格的快速上漲，是走錯(cuò)了方向,。因?yàn)�,，價(jià)格只是市場(chǎng)參與各方討價(jià)還價(jià)的結(jié)果。所有的商人都渴望抬高價(jià)格,，為什么空調(diào)生產(chǎn)商,、蔬菜生產(chǎn)商沒(méi)有能力把價(jià)格抬上去？?jī)r(jià)格從來(lái)都不是生產(chǎn)者單方面決定的,，開發(fā)商的貪婪不可能單方面把房?jī)r(jià)抬高,。
歸根到底，房?jī)r(jià)之所以持續(xù)上漲,，是因?yàn)�,，種種市場(chǎng)情勢(shì)使消費(fèi)者形成了房?jī)r(jià)將會(huì)快速上漲的預(yù)期,。因此，即使房?jī)r(jià)快速上漲,，即使經(jīng)濟(jì)承受能力有限,，消費(fèi)者也依然接受了開發(fā)商報(bào)出的價(jià)格。為什么房?jī)r(jià)一天漲一次,？是因開發(fā)商看到了消費(fèi)者的強(qiáng)烈購(gòu)買欲望,，消費(fèi)者也確實(shí)接受了開發(fā)商上調(diào)后的價(jià)格。而消費(fèi)者之所以與開發(fā)商“合作”將價(jià)格推高,，最重要的因素是,，人們看到，政府采取的一些調(diào)控措施,，正在減少土地和房屋的供應(yīng)量,。
更進(jìn)一步說(shuō)，目前城市土地-房屋基本制度也誘發(fā)大規(guī)模投機(jī)性需求,。因?yàn)�,，城市建設(shè)用地的供應(yīng)是由政府控制的，而房屋開發(fā)又是由開發(fā)商壟斷的,。這種格局又必然導(dǎo)致人們形成城市房屋供應(yīng)量越來(lái)越少的長(zhǎng)遠(yuǎn)預(yù)期,。
南京等地政府采取行政管制措施的理由是，市場(chǎng)機(jī)制在房屋市場(chǎng)上已經(jīng)失靈了,，所以需要政府管制,。其實(shí)，房屋市場(chǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是健全的市場(chǎng),，無(wú)所謂市場(chǎng)失靈的問(wèn)題,。這里，靈的恰恰是地方政府,。如果在保障市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的基礎(chǔ)上,，政府從四個(gè)方面入手，一是為房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng),、規(guī)范創(chuàng)造條件,；二是平衡目前畸形的房?jī)r(jià)收入比，增加居民有效收入,；三是切實(shí)保障中低收入人群的居住條件,，增加廉租房等的供應(yīng)；四是給土地轉(zhuǎn)讓的利潤(rùn)率設(shè)上限,，使商品房成本中土地所占的份額降低,，那么，房?jī)r(jià)就有望降到大多數(shù)民眾可以承受的水平。面對(duì)這一價(jià)格上漲局面,，只采取行政性管制措施,，只能是揚(yáng)湯止沸。
事實(shí)上,，房?jī)r(jià)調(diào)控要關(guān)注其可持續(xù)性,，尋求長(zhǎng)期的治本之道。目前的一些政策在抑制短期炒作,、遏制過(guò)快上漲方面,，也許是必要的、有效的,，但從長(zhǎng)期來(lái)說(shuō),，還是要著眼于增加有效供給、滿足居住需求,。 |