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今年5月以來,，全國各地房價再度呈現(xiàn)出快速上漲勢頭,，各地紛紛采取措施,，這些措施性質(zhì)接近：或者打擊開發(fā)商的炒作行為，或者用行政手段控制房價,。后者以南京市為典型,，該市對商品住宅實施以“政府指導(dǎo)價”為核心的價格監(jiān)管制度：包括物價部門核準(zhǔn)基準(zhǔn)價，限定利潤率不得高于8%,，必須執(zhí)行明碼標(biāo)價等,。（新華社6月24日電）
對這些政策，房地產(chǎn)開發(fā)商當(dāng)然反對,，而民眾則多數(shù)支持,。在網(wǎng)絡(luò)論壇上，支持的聲音也占大多數(shù),，有人說,，房價已經(jīng)到了這種地步，政府豈能不管,？民眾希望,，政府實施嚴(yán)厲價格管制，可以抑制房價快速上漲,，讓自己買得起房,。
但是，想想過去幾年政府管制藥品價格的結(jié)果,，恐怕不能對房價管制抱樂觀希望,。經(jīng)濟學(xué)理論及過往價格管制的經(jīng)驗都已經(jīng)證明：價格管制措施要么不可能真正抑制價格,，要么真的奏效了，消費者的需求卻無法得到滿足了,。
房價管制也將是這樣的結(jié)果,。一種可能的結(jié)果是，地方政府在房地產(chǎn)市場上有太大利益,，所以,，價格管制措施雷聲大雨點小，開發(fā)商通過虛報成本等辦法,，讓管制措施起不了作用,。另一種可能是，地方政府有足夠的決心,，完全放棄照顧開發(fā)商的姿態(tài),，從而確實將名義房價被抑制在政府認(rèn)可的合理上漲幅度內(nèi)。但那時,，即使名義上不漲價,，購房者也需要付出大量成本排隊，或者賄賂相關(guān)人士,。更糟糕的結(jié)局或許是,，民眾也許根本無房可買了，市場上有價無市,。
可以說,，地方政府試圖通過管制價格或懲罰開發(fā)商抑制價格的快速上漲，是走錯了方向,。因為,，價格只是市場參與各方討價還價的結(jié)果。所有的商人都渴望抬高價格,，為什么空調(diào)生產(chǎn)商,、蔬菜生產(chǎn)商沒有能力把價格抬上去？價格從來都不是生產(chǎn)者單方面決定的,，開發(fā)商的貪婪不可能單方面把房價抬高,。
歸根到底，房價之所以持續(xù)上漲,，是因為,，種種市場情勢使消費者形成了房價將會快速上漲的預(yù)期。因此,，即使房價快速上漲,，即使經(jīng)濟承受能力有限，消費者也依然接受了開發(fā)商報出的價格。為什么房價一天漲一次,？是因開發(fā)商看到了消費者的強烈購買欲望,，消費者也確實接受了開發(fā)商上調(diào)后的價格。而消費者之所以與開發(fā)商“合作”將價格推高,，最重要的因素是,，人們看到，政府采取的一些調(diào)控措施,，正在減少土地和房屋的供應(yīng)量,。
更進一步說，目前城市土地-房屋基本制度也誘發(fā)大規(guī)模投機性需求,。因為,，城市建設(shè)用地的供應(yīng)是由政府控制的，而房屋開發(fā)又是由開發(fā)商壟斷的,。這種格局又必然導(dǎo)致人們形成城市房屋供應(yīng)量越來越少的長遠預(yù)期,。
南京等地政府采取行政管制措施的理由是，市場機制在房屋市場上已經(jīng)失靈了,，所以需要政府管制,。其實，房屋市場遠遠不是健全的市場,，無所謂市場失靈的問題,。這里，靈的恰恰是地方政府,。如果在保障市場競爭的基礎(chǔ)上,，政府從四個方面入手,，一是為房地產(chǎn)開發(fā)市場的公平競爭,、規(guī)范創(chuàng)造條件；二是平衡目前畸形的房價收入比,，增加居民有效收入,；三是切實保障中低收入人群的居住條件，增加廉租房等的供應(yīng),；四是給土地轉(zhuǎn)讓的利潤率設(shè)上限,，使商品房成本中土地所占的份額降低，那么,，房價就有望降到大多數(shù)民眾可以承受的水平,。面對這一價格上漲局面，只采取行政性管制措施,，只能是揚湯止沸,。
事實上，房價調(diào)控要關(guān)注其可持續(xù)性，尋求長期的治本之道,。目前的一些政策在抑制短期炒作,、遏制過快上漲方面，也許是必要的,、有效的,，但從長期來說，還是要著眼于增加有效供給,、滿足居住需求,。 |