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消費(fèi)者對地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知和樓盤的定價(jià)緊密相連,。價(jià)格體系一旦出來,，消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)知也基本確定，定錯(cuò)了價(jià)錢，以后就很難通過重新定價(jià)翻身了,。正因?yàn)檫@樣，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略,，是整個(gè)房地產(chǎn)營銷的重中之重,，也是發(fā)展商不到開盤最后一刻也不肯輕易透露的“高度機(jī)密”。
沒有賣不出去的房子,，只有賣不出去的房價(jià),�,！霸谄渌袠I(yè)，用成本法來定價(jià)的企業(yè)很多,，但房地產(chǎn)與其他產(chǎn)品不一樣,。”北京理工大學(xué)博士生導(dǎo)師韓伯棠教授表示,，“比如做鞋,，定價(jià)沒有定準(zhǔn)可以再定價(jià)，房地產(chǎn)就不一樣,，消費(fèi)者對地產(chǎn)項(xiàng)目的認(rèn)知和樓盤的定價(jià)緊密相連,。價(jià)格體系一旦出來，消費(fèi)者對項(xiàng)目的認(rèn)知也基本確定,，定錯(cuò)了價(jià)錢,，以后就很難通過重新定價(jià)翻身了�,！�
正因?yàn)檫@樣,，房地產(chǎn)項(xiàng)目的定價(jià)策略，是整個(gè)房地產(chǎn)營銷的重中之重,，也是發(fā)展商不到開盤最后一刻也不肯輕易透露的“高度機(jī)密”,。“價(jià)格策略其實(shí)也是企業(yè)和消費(fèi)者之間的一場心理戰(zhàn),。如果消費(fèi)者買樓后,，感到房子的價(jià)值大于定價(jià)，那么樓盤就獲得了很大的成功,；反之,，消費(fèi)者肯定感到不滿意�,！币晃辉谥麡潜P任職,、多次成功使用價(jià)格策略的職業(yè)經(jīng)理人如是說。
優(yōu)惠的價(jià)格始終是最吸引買家的營銷手法之一
現(xiàn)象一 大折扣增加消費(fèi)滿足感
2003年,，華南板塊某樓盤新一期單位開盤,，選擇“所有單位半價(jià)銷售”的策略。當(dāng)時(shí),，該樓盤周邊的競爭性產(chǎn)品很多,，消息一出，馬上引起市場轟動(dòng),，加上該盤當(dāng)時(shí)的定價(jià)確實(shí)比周邊的樓盤要低一些,，因此銷售情況不錯(cuò)。
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一般來說，市場上很少見到低于9折的大幅度折扣,，“內(nèi)部認(rèn)購期間,，最高可獲7折優(yōu)惠”、“一口價(jià)單位最高8折”等煽動(dòng)性的語言,，加上觸目驚心的大紅
“X”,，往往很吸引眼球,。另一方面,，這樣的價(jià)格策略,，也很容易給消費(fèi)者帶來心理上的滿足感，認(rèn)為撿到了大便宜,，對銷售往往有所促進(jìn),。不過，這樣的策略不是所有的樓盤都適用,，如豪宅樓盤的買家對此就不一定“感冒”,。
現(xiàn)象二 高價(jià)開盤增加市場認(rèn)可度
有的樓盤在開盤之初,，不跟隨周邊市場的價(jià)格，以較高售價(jià)推出市場,。如去年,，珠江新城某樓盤開盤時(shí)號(hào)稱要以2萬元/平方米的定價(jià)進(jìn)行銷售,，而當(dāng)時(shí)周邊樓盤的定價(jià)不到1.5萬元/平方米,。
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使用這樣的定價(jià)策略可以避開價(jià)格戰(zhàn)，利用買家“一分錢一分貨”的心理,，向客戶傳遞樓盤高素質(zhì),、高品質(zhì)及強(qiáng)大的升值能力，特別是中高檔樓盤,，絕大多數(shù)購買者為二次置業(yè)，這種定價(jià)方式可以強(qiáng)調(diào)樓宇的保值升值作用,。此外,，高價(jià)還可以吸引消費(fèi)者的注意，提高樓盤知名度,。
使用這種策略的樓盤針對的主要是高收入人士,，價(jià)格對買家的購買欲影響不大。但只適合實(shí)力雄厚的發(fā)展商在銷售高檔樓盤時(shí)使用，且在競爭激烈時(shí),，容易被其他素質(zhì)高,、樓價(jià)相對較低的競爭對手搶走客戶，高價(jià)也增加了樓盤銷售的難度,，回籠資金速度較慢,。
現(xiàn)象三 大差距定價(jià)增加控制力
“均價(jià)”的高低一向是人們判斷樓盤價(jià)格的標(biāo)準(zhǔn)，但近期不少樓盤都采用了拉開高低價(jià)格距離的“差價(jià)”營銷方式,。如近期銷售的天河區(qū)某樓盤,，同為洋房產(chǎn)品，價(jià)差達(dá)3000元/平方米以上,，價(jià)格跨越幅度大,，南向和北向單位相差達(dá)數(shù)十萬元。據(jù)發(fā)展商介紹,，這樣的定價(jià)策略,，使得更多消費(fèi)者都可以挑選到自己中意的單位，也使得客戶層面進(jìn)一步擴(kuò)大,。
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這種定價(jià)方式可以拓寬樓盤的客戶層面,，還可以增加發(fā)展商對銷售進(jìn)度的控制能力。房管部門嚴(yán)格監(jiān)控發(fā)展商的“捂盤”行為,，所有單位一旦拿到預(yù)售證就必須銷售,，但發(fā)展商完全可以通過刻意提高某些暫時(shí)不準(zhǔn)備賣出去的單位的定價(jià)來達(dá)到控制銷售進(jìn)度的目的。另外,，由于部分單位用的是高定價(jià),，也很容易形成價(jià)格參照體系，讓購買低價(jià)單位的人獲得很大的心理滿足,。當(dāng)然,，什么才是合理的價(jià)差，對發(fā)展商的水平有較高的要求,。
現(xiàn)象四 低開高走敦促買家入市
低開高走是現(xiàn)在不少樓盤都采用的定價(jià)策略,。發(fā)展商為了吸引顧客，以較低價(jià)格開盤,，以聚集人氣,，形成熱銷局面，隨后再根據(jù)施工進(jìn)度和銷售情況把售價(jià)提高,，達(dá)到最終的銷售目的,。
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這種做法的優(yōu)點(diǎn)是：每次價(jià)格上漲都能給前期購房者以信心，還可以刺激未購房者盡快購房,。但并非每個(gè)項(xiàng)目都可使用,。首先,，樓盤的發(fā)展商必須有足夠?qū)嵙Γ挥袃?yōu)秀物業(yè)才會(huì)受到買家追捧,。其次,，必須控制好升價(jià)的幅度，升幅不能過多過快,，否則銷售后期應(yīng)預(yù)留的升價(jià)空間過去,，容易讓競爭對手奪走顧客。 |
