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業(yè)主：開發(fā)商在交房時代收這些費用,，相當(dāng)于間接融到一筆資金,。繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金,，還可以產(chǎn)生利息,。
開發(fā)商：房地產(chǎn)公司是有實力的,，根本不需要賺取這點利息,，而且,，公司也向業(yè)主承諾,，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。
盡管國家稅務(wù)總局明確規(guī)定契稅要由征收機關(guān)直接征收,，不得委托其他單位代征,，但由于目前相關(guān)文件對開發(fā)商能否代收專項維修基金沒有作出明確的規(guī)定，不少開發(fā)商借機將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁，業(yè)主與開發(fā)商為此矛盾不斷,。法律界人士呼吁：相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進一步明確,、完善，對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確,。惟有如此,，才能避免業(yè)主與開發(fā)商的矛盾越鬧越大。
緣起：鼓樓庭院部分業(yè)主拒絕收房
日前,，在福州市鼓樓區(qū)鼓樓庭院購買了一套價值35萬多元樓房的李先生高高興興地來到售樓部準(zhǔn)備收房,。然而，工作人員的一席話讓李先生的情緒一下子跌到了谷底,。原來,，在開發(fā)商福建華事達房地產(chǎn)有限公司送達的《入伙通知書》中，開發(fā)商提出了一些讓辦理按揭付款的業(yè)主不能接受的條件,，包括：入伙時應(yīng)在開發(fā)商財務(wù)部交付房屋專項維修基金6014元,，房產(chǎn)證契稅4770元，還有煤氣初裝費3140元/戶,，合計13924元,。開發(fā)商在確認(rèn)業(yè)主身份以后，要求業(yè)主必須先繳納這些費用,，才能接著辦理后面的收房手續(xù),。
“開發(fā)商在業(yè)主收房時強行代收維修基金和契稅，明顯不符合國家規(guī)定,�,！崩钕壬榷辔晦k理按揭付款的業(yè)主當(dāng)即對此提出質(zhì)疑，“只有到辦理產(chǎn)權(quán)證時,，才需要業(yè)主提供維修基金繳納證明,，而開發(fā)商為業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾還有近兩年時間，開發(fā)商為何急著讓業(yè)主交納這筆錢呢,？另外,，開發(fā)商讓業(yè)主將錢匯入企業(yè)賬戶，資金的安全怎能得到保障,？”
面對開發(fā)商的要求，鼓樓庭院部分業(yè)主表示拒絕收房,。
癥結(jié)：法律空白致不合理收費頻發(fā)
國家稅務(wù)總局《關(guān)于征收機關(guān)直接征收契稅的通知》中明確規(guī)定：各級征收機關(guān)一律不得委托其他單位代征契稅,，契稅要由征收機關(guān)直接征收。對此,，福建省財政廳有關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時也表示：“開發(fā)商無權(quán)代收契稅,，我們沒有、也不能委托他們代收。業(yè)主應(yīng)在辦理產(chǎn)權(quán)證時自己到交易部門交納,。如果開發(fā)商強制收取,，業(yè)主可以上告到法院�,！痹撠�(fù)責(zé)人同時坦言,，對開發(fā)商的這一行為，目前財政部門沒辦法制止,。
至于專項維修資金,，福州市房地產(chǎn)管理局向記者出示了一份榕房物[2005]45號文件，文件第二條第二項規(guī)定：“買受人在辦理房屋權(quán)屬登記手續(xù)前,，應(yīng)持《商品房買賣合同》與購房發(fā)票,，到福州市房地產(chǎn)管理局核定物業(yè)專項維修資金繳齊金額后，到福州市房地產(chǎn)管理局指定的物業(yè)專項維修資金專戶代管銀行辦理物業(yè)專項維修資金開戶及繳存手續(xù)”,。由于文件對開發(fā)商能否代收專項維修資金沒有作出明確的規(guī)定,，因此，不少開發(fā)商便將代收這兩項費用與交房入住進行強行捆綁,。
律師：開發(fā)商向業(yè)主收費不合理
面對業(yè)主的質(zhì)疑,，福建華事達房地產(chǎn)有限公司相關(guān)負(fù)責(zé)人解釋說，開發(fā)商這樣做實屬“無奈”,。據(jù)這位負(fù)責(zé)人介紹,，購房者在貸款手續(xù)的辦理過程中，應(yīng)銀行的要求,，開發(fā)商需要為買房人提供階段性擔(dān)保,，簽訂相關(guān)協(xié)議，并押給銀行一定的擔(dān)保金,。開發(fā)商提供階段性擔(dān)保的時間是從銀行放貸至樓盤的所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦妥為止,，因此開發(fā)商的擔(dān)保金只有在所有房屋產(chǎn)權(quán)證辦好后才能拿回。如果買房人不按時繳納契稅,、專項維修資金,，產(chǎn)權(quán)證不能及時辦理，開發(fā)商就不能及時拿回那筆擔(dān)保金,�,！拔覀兙团龅竭^這么一位業(yè)主，3年多了都不辦理產(chǎn)權(quán)證,，作為開發(fā)商,，我們這樣做也是在維護自己的利益�,！�
這位負(fù)責(zé)人告訴記者,，開發(fā)商這么做也是為業(yè)主著想,，統(tǒng)一由開發(fā)商代收這兩筆費用，到時再由開發(fā)商統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證,，可為業(yè)主省時省力,。他強調(diào)，對這一收房要求,，業(yè)主是清楚的,，因為在購房合同附件中已明確約定：買受人應(yīng)于交房前將這兩項費用預(yù)交給出賣人。至于資金安全,，該負(fù)責(zé)人稱,，這筆資金是專款專戶,，公司并不能動用該筆資金,。
對開發(fā)商的這一做法，福建凱峰律師事務(wù)所陳錦卿律師認(rèn)為,，在交房時要求業(yè)主交納這些費用不合理,。即使在購房合同中約定由開發(fā)商代辦產(chǎn)權(quán)證，也應(yīng)當(dāng)是在辦理產(chǎn)權(quán)證時繳納這些費用,。
質(zhì)疑：代收是開發(fā)商牟利的幌子
對開發(fā)商為買房人提供階段性擔(dān)保一事,，中國銀行福州分行一工作人員稱，開發(fā)商押給銀行擔(dān)保金那是幾年前的事了,。由于競爭激烈,，現(xiàn)在除為客戶辦理公積金貸款的開發(fā)商需押擔(dān)保金，進行商業(yè)貸款的開發(fā)商基本不需要押給銀行擔(dān)保金了,。但擔(dān)保協(xié)議依然需要簽,，這是因為在房屋產(chǎn)權(quán)證辦好前，購房者若惡意不還貸,，銀行可向購房者追討,，也可向開發(fā)商追討�,！暗珜τ谝恍┮�(guī)模較大的企業(yè),，銀行與之簽訂的協(xié)議也只是一種形式�,！�
既然開發(fā)商不需要交擔(dān)保金了,，階段性擔(dān)保協(xié)議也流于形式，那么,，開發(fā)商關(guān)于代收契稅,、專項維修資金的理由已經(jīng)站不住腳了。因此,，在業(yè)主們看來,，福建華事達房地產(chǎn)有限公司是打著“維護自身利益，為業(yè)主提供方便”的幌子為自己牟利,。
業(yè)主李先生直言不諱：開發(fā)商在交房時代收這些費用,，相當(dāng)于間接融到一筆資金。假設(shè)一套總價30萬元的普通商品房,，需交納的契稅（1.5%）為
4500元,，專項維修資金（2%）為6000元，共10500元,。一個樓盤假設(shè)有300套住房,，均以10500元計算，就有315萬元的資金,。如果房屋總價高,，樓盤規(guī)模大，資金數(shù)額將更可觀,。由于從交房至辦理產(chǎn)權(quán)證中間間隔1年左右時間,，這個時間差容易受開發(fā)商控制，繳來的錢款不僅可以作為一筆巨大的流動資金,，還可以產(chǎn)生利息,。
對李先生的這種說法，華事達相關(guān)負(fù)責(zé)人強調(diào),，華事達是一家有實力的公司,，根本不需要賺取這點利息，而且,。公司也向業(yè)主承諾,，這筆資金存在銀行所產(chǎn)生的利息將如數(shù)退還給業(yè)主。記者發(fā)稿時,，李先生等人打來電話稱,，經(jīng)消委會的協(xié)調(diào)，目前開發(fā)商已不再收取維修基金了,，前提是業(yè)主必須寫一份承諾,，保證準(zhǔn)時交納該筆費用。
“契稅,、物業(yè)專項維修資金的交納問題,，是當(dāng)前業(yè)主與開發(fā)商交房沖突中的主要問題之一。因此,，相關(guān)法律法規(guī)應(yīng)進一步明確,、完善，此外,，對開發(fā)商違規(guī)行為的監(jiān)督辦法及相應(yīng)懲罰措施也應(yīng)有所明確,，否則,，類似鼓樓庭院業(yè)主與開發(fā)商這樣的矛盾將不會終止�,！狈山缛耸亢粲跽f,。 |
