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房價究竟在什么價位是合理,，很難由政府厘定,，但政府應(yīng)徹查是否有個人或財(cái)團(tuán)從中炒作,，用投機(jī)方式,，進(jìn)行短線買賣,，以追求快速利潤
不同國家的房屋市場,，各有其經(jīng)濟(jì)及社會心理背景,，房價起伏的先后，亦有時間落差,，但其價格行為卻有可資參考之處,，并依本國環(huán)境厘定長期政策，或短期措施,。
中國房屋市場,，連續(xù)多年上漲，漲幅已大,，亟待將房市導(dǎo)入常態(tài)發(fā)展,。房價連年累積上漲的幅度愈高，未來回調(diào)的幅度可能愈大,。故對抑制非理性的房價超漲,，具有防止日后惡性崩跌的作用。更不宜使房價安定在非理性的高檔位,。
美國房屋市場的起伏
2007年1月下旬,，美國商務(wù)部公布上年末，全美新屋銷售量,，同比大幅降低17.3%,，創(chuàng)1990年衰退17.8%以來的次高紀(jì)錄。1990年以前,，美國房市也曾有一段好景,，唯緊接1990年前后，因房貸利率高企,，多數(shù)房主無力付出沉重的房貸分期付款,，在售屋者多、買屋者少的情況下,，房價連續(xù)重跌,。但銀行放貸均設(shè)定有抵押權(quán),，房屋乃被銀行依約拍賣。
其時,，美國有些地區(qū),，共同發(fā)行一巨冊名單，內(nèi)載數(shù)百家房屋名址及相關(guān)細(xì)節(jié),，均是銀行經(jīng)拍賣但未能脫手之房屋,，而改定低價公開出售者。部分房屋售價,，且低于銀行房貸余額,，足見銀行已處于虧損中。
判定房價是否上漲已達(dá)峰頂,，可根據(jù)四點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)觀察及判斷：
（1）高房價普遍使得當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝o力購買,。合理的房貸還本付息月付數(shù)金額宜為家庭收入的30%至35%之間。
（2）多數(shù)房屋向市場推出后,，逾六個月仍難售出,，致市場存量已高。
（3）過高的房價,，常帶動租金過高,，引發(fā)社區(qū)受薪階層大量外移就業(yè)；或大型工業(yè)園區(qū),、群體景氣沒落,，而引發(fā)產(chǎn)業(yè)外移。加州硅谷的科技工業(yè)區(qū),，房市已在產(chǎn)業(yè)萎縮中,，沒落五年，是一明顯例子,。
（4）中央銀行不斷提高利率水準(zhǔn),，帶動房貸利率過高，房屋的市場需求減退,。
當(dāng)銀行連續(xù)數(shù)月收不到個別房貸戶按期付款時,，即向房貸戶發(fā)出違約通知，如仍然無效,，則循法律途徑將所抵押之房屋拍賣,。
按理說，房產(chǎn)也可作為銀行資產(chǎn),，可自行保有,，無如逢房市不景氣時，房貸戶違約者眾多,，銀行將無法承受大量流動資金被凍結(jié),，若依抵押權(quán),，將房屋普遍收歸自身持有,，對銀行業(yè)務(wù)發(fā)展定有負(fù)面沖擊,，進(jìn)而使工商企業(yè)取得營運(yùn)資金相對困難。
在2005年第四季,，美國加州曾發(fā)出15196份房貸違約通知,，但在2006年第四季卻發(fā)出高達(dá)37237份，同比增加145.35%,，情況明顯嚴(yán)重,，其主因即是加州房價劇漲多年，已達(dá)峰頂,，自然下跌隨之也沉重,。
為何周而復(fù)始面臨房貸違約
美國房貸銀行，何以周而復(fù)始的面臨大量違約,，而必須拍賣抵押品（房屋）,？其原因有下列幾點(diǎn)：
（1）自借款成數(shù)太低，房貸銀行對申貸客戶自借款要求常僅是房價（美國不準(zhǔn)賣毛坯屋）的10%,，如市場房價走勢下跌過重,，房貸銀行風(fēng)險(xiǎn)大增。
（2）銀行以超低的浮動利率吸引客戶貸款,，待二至五年后,，利率大幅遞增。數(shù)年后,，其利率超過固定利率水平,，且繼續(xù)遞增。浮動利率房貸戶,，一般多是低收入者,，因初始階段，利率超低,，貸款資格易于符合,，自然愈往后付款愈困難，以致遭銀行拍賣,。
（3）每逢房市冷卻,、房價下跌趨勢形成，售房者急欲脫手,，而競相殺價,，同時買方觀望不前，互為影響,，嚴(yán)重時房市形同崩盤,，以致拍賣售屋而破產(chǎn)者益增,。
美國建筑業(yè)協(xié)會、銀貸業(yè)的聯(lián)合組織,、消費(fèi)者等組織,，曾聯(lián)合多方構(gòu)想如何避免房屋市場遭受輪回式的災(zāi)難，但因各方利益不一,，每每未能達(dá)成一致結(jié)論,。
房屋市場波動的因素
房屋市場價格之波動，各國均有其不同的循環(huán)周期,，一般約五至七年為一周期,，也會因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣而延后。如房市波動,，但房價溫和漲跌,，應(yīng)屬正常現(xiàn)象,。唯投機(jī)性的持續(xù)暴漲暴跌時,，都是受人為操縱或心理因素的影響造成。
房價過度持續(xù)上漲的原因,，多是由于建筑材料及工資上漲,；生產(chǎn)事業(yè)投資機(jī)會停滯，導(dǎo)致社會游資無出路而進(jìn)入房市,；或由于本國貨幣有長期升值壓力,，外資乘機(jī)涌入房市；或因本國利率持續(xù)下跌,，房貸利率隨之下跌,。
房價下跌的原因則多是由于總體經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)人口增加,，缺乏購房意愿及購買力,；房貸利率不斷增高；社會有其他更好的投資機(jī)會,，而資金不愿入房市,；經(jīng)濟(jì)政策有缺失，或社會長期不安,，引發(fā)資金外流,；社會有恐慌性因素，常會引起房價暴跌,。
目前政府對房市正在進(jìn)行調(diào)控,，對短期尋求暴利的炒作加以限制，炒房者無奈，只好將手中房屋轉(zhuǎn)而出租,，但出租者眾多,，租金必定下跌，后繼之炒房者,，必然裹足不前,，房價也會下跌。
什么是合理的房價
房價究竟在什么價位是合理,，很難由政府厘定,。同一城市之內(nèi),，因區(qū)位不同,，房價之高低也有不同。但政府應(yīng)徹查是否有個人或財(cái)團(tuán)從中炒作,，用投機(jī)方式,，進(jìn)行短線買賣，以追求快速利潤,。投機(jī)者也常利用財(cái)務(wù)杠桿,，同時購買多戶預(yù)售房，每戶僅先各付少數(shù)訂金,，靜待工程完工前后漲價,，脫手獲利而去；或于市場散布傳言,，誘使群眾非理性追價買屋,，待房價大幅升高時，暗中獲利出脫,。
以目前中國房市觀之,，較大的城市中之辦公樓宇，價位已過高,，北京,、上海、廣州,、武漢,、重慶等地，或因城市超大,，交通費(fèi)時,，影響商業(yè)活動效率；或因房價過高,，危及企業(yè)經(jīng)營成本,，而使投資人卻步，更恐怕日后房價下跌套牢。近日消息傳來,，已有相當(dāng)外資在華總部,，改為進(jìn)駐北京附近之郊區(qū)。有鑒于此,，開發(fā)商應(yīng)有一葉知秋的自我預(yù)警,。
為抑制房價，政府已規(guī)定在房屋轉(zhuǎn)移時,，課征多重租稅措施,，尤以2007年2月所頒布“加強(qiáng)實(shí)施土地增值稅”最具效果。
茲列舉預(yù)防房市崩跌的措施,，供各界探討：
（1）今后銀行受理房貸新案,，應(yīng)一致要求申請貸款客戶，須最低有三成以上之自備款,，其利率分別依自備款三成,、三成半或四成酌為遞減。最好由銀行公會研議,，或由中央銀行酌情定統(tǒng)一降低利率之優(yōu)惠幅度,，由銀行遵照辦理。
（2）鼓勵已貸款之現(xiàn)有客戶,，志愿補(bǔ)足自備款達(dá)三成,、三成半或四成，各給予上述不同成數(shù)降息標(biāo)準(zhǔn)之優(yōu)惠待遇,。
（3）或鼓勵貸款客戶,，增補(bǔ)自借款達(dá)三成、三成半,、或四成,，而各給予延長貸款年限，若原約定7年或10年,，可分別延展至10年,、12年、15年,，或更長年限,，由貸款客戶選定，但必須由房貸銀行審查客戶信用,，經(jīng)認(rèn)可后決定,。按延長房貸年限后，每個月付款額度自會減輕,。
（4）上列貸款條件經(jīng)變更約定后,，雙方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記權(quán)責(zé)機(jī)關(guān)登記備案,。
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