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房?jī)r(jià)究竟在什么價(jià)位是合理，很難由政府厘定,，但政府應(yīng)徹查是否有個(gè)人或財(cái)團(tuán)從中炒作,，用投機(jī)方式,，進(jìn)行短線買賣，以追求快速利潤
不同國家的房屋市場(chǎng),，各有其經(jīng)濟(jì)及社會(huì)心理背景,，房?jī)r(jià)起伏的先后，亦有時(shí)間落差,，但其價(jià)格行為卻有可資參考之處,，并依本國環(huán)境厘定長期政策，或短期措施,。
中國房屋市場(chǎng),，連續(xù)多年上漲，漲幅已大,，亟待將房市導(dǎo)入常態(tài)發(fā)展,。房?jī)r(jià)連年累積上漲的幅度愈高，未來回調(diào)的幅度可能愈大,。故對(duì)抑制非理性的房?jī)r(jià)超漲,，具有防止日后惡性崩跌的作用。更不宜使房?jī)r(jià)安定在非理性的高檔位,。
美國房屋市場(chǎng)的起伏
2007年1月下旬,，美國商務(wù)部公布上年末,，全美新屋銷售量，同比大幅降低17.3%,，創(chuàng)1990年衰退17.8%以來的次高紀(jì)錄,。1990年以前，美國房市也曾有一段好景,，唯緊接1990年前后,，因房貸利率高企，多數(shù)房主無力付出沉重的房貸分期付款,，在售屋者多,、買屋者少的情況下，房?jī)r(jià)連續(xù)重跌,。但銀行放貸均設(shè)定有抵押權(quán),，房屋乃被銀行依約拍賣。
其時(shí),，美國有些地區(qū),，共同發(fā)行一巨冊(cè)名單，內(nèi)載數(shù)百家房屋名址及相關(guān)細(xì)節(jié),，均是銀行經(jīng)拍賣但未能脫手之房屋,，而改定低價(jià)公開出售者。部分房屋售價(jià),，且低于銀行房貸余額,，足見銀行已處于虧損中。
判定房?jī)r(jià)是否上漲已達(dá)峰頂,，可根據(jù)四點(diǎn)相關(guān)事項(xiàng)觀察及判斷：
（1）高房?jī)r(jià)普遍使得當(dāng)?shù)刂械仁杖爰彝o力購買,。合理的房貸還本付息月付數(shù)金額宜為家庭收入的30%至35%之間。
（2）多數(shù)房屋向市場(chǎng)推出后,，逾六個(gè)月仍難售出,，致市場(chǎng)存量已高。
（3）過高的房?jī)r(jià),，常帶動(dòng)租金過高,，引發(fā)社區(qū)受薪階層大量外移就業(yè)；或大型工業(yè)園區(qū),、群體景氣沒落，而引發(fā)產(chǎn)業(yè)外移,。加州硅谷的科技工業(yè)區(qū),，房市已在產(chǎn)業(yè)萎縮中，沒落五年,，是一明顯例子,。
（4）中央銀行不斷提高利率水準(zhǔn),，帶動(dòng)房貸利率過高，房屋的市場(chǎng)需求減退,。
當(dāng)銀行連續(xù)數(shù)月收不到個(gè)別房貸戶按期付款時(shí),，即向房貸戶發(fā)出違約通知，如仍然無效,，則循法律途徑將所抵押之房屋拍賣,。
按理說，房產(chǎn)也可作為銀行資產(chǎn),，可自行保有,，無如逢房市不景氣時(shí)，房貸戶違約者眾多,，銀行將無法承受大量流動(dòng)資金被凍結(jié),，若依抵押權(quán)，將房屋普遍收歸自身持有,，對(duì)銀行業(yè)務(wù)發(fā)展定有負(fù)面沖擊,，進(jìn)而使工商企業(yè)取得營運(yùn)資金相對(duì)困難。
在2005年第四季,，美國加州曾發(fā)出15196份房貸違約通知,，但在2006年第四季卻發(fā)出高達(dá)37237份，同比增加145.35%,，情況明顯嚴(yán)重,，其主因即是加州房?jī)r(jià)劇漲多年，已達(dá)峰頂,，自然下跌隨之也沉重,。
為何周而復(fù)始面臨房貸違約
美國房貸銀行，何以周而復(fù)始的面臨大量違約,，而必須拍賣抵押品（房屋）,？其原因有下列幾點(diǎn)：
（1）自借款成數(shù)太低，房貸銀行對(duì)申貸客戶自借款要求常僅是房?jī)r(jià)（美國不準(zhǔn)賣毛坯屋）的10%,，如市場(chǎng)房?jī)r(jià)走勢(shì)下跌過重,，房貸銀行風(fēng)險(xiǎn)大增。
（2）銀行以超低的浮動(dòng)利率吸引客戶貸款,，待二至五年后,，利率大幅遞增。數(shù)年后,，其利率超過固定利率水平,，且繼續(xù)遞增。浮動(dòng)利率房貸戶,，一般多是低收入者,，因初始階段,，利率超低，貸款資格易于符合,，自然愈往后付款愈困難,，以致遭銀行拍賣。
（3）每逢房市冷卻,、房?jī)r(jià)下跌趨勢(shì)形成,，售房者急欲脫手，而競(jìng)相殺價(jià),，同時(shí)買方觀望不前,，互為影響，嚴(yán)重時(shí)房市形同崩盤,，以致拍賣售屋而破產(chǎn)者益增,。
美國建筑業(yè)協(xié)會(huì)、銀貸業(yè)的聯(lián)合組織,、消費(fèi)者等組織,，曾聯(lián)合多方構(gòu)想如何避免房屋市場(chǎng)遭受輪回式的災(zāi)難，但因各方利益不一,，每每未能達(dá)成一致結(jié)論,。
房屋市場(chǎng)波動(dòng)的因素
房屋市場(chǎng)價(jià)格之波動(dòng)，各國均有其不同的循環(huán)周期,，一般約五至七年為一周期,，也會(huì)因當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)不景氣而延后。如房市波動(dòng),，但房?jī)r(jià)溫和漲跌,，應(yīng)屬正常現(xiàn)象,。唯投機(jī)性的持續(xù)暴漲暴跌時(shí),，都是受人為操縱或心理因素的影響造成。
房?jī)r(jià)過度持續(xù)上漲的原因,，多是由于建筑材料及工資上漲,；生產(chǎn)事業(yè)投資機(jī)會(huì)停滯，導(dǎo)致社會(huì)游資無出路而進(jìn)入房市,；或由于本國貨幣有長期升值壓力,，外資乘機(jī)涌入房市；或因本國利率持續(xù)下跌,，房貸利率隨之下跌,。
房?jī)r(jià)下跌的原因則多是由于總體經(jīng)濟(jì)不景氣，失業(yè)人口增加，缺乏購房意愿及購買力,；房貸利率不斷增高；社會(huì)有其他更好的投資機(jī)會(huì),，而資金不愿入房市,；經(jīng)濟(jì)政策有缺失，或社會(huì)長期不安,，引發(fā)資金外流,；社會(huì)有恐慌性因素，常會(huì)引起房?jī)r(jià)暴跌,。
目前政府對(duì)房市正在進(jìn)行調(diào)控,，對(duì)短期尋求暴利的炒作加以限制，炒房者無奈,，只好將手中房屋轉(zhuǎn)而出租,，但出租者眾多，租金必定下跌,，后繼之炒房者,，必然裹足不前，房?jī)r(jià)也會(huì)下跌,。
什么是合理的房?jī)r(jià)
房?jī)r(jià)究竟在什么價(jià)位是合理,，很難由政府厘定。同一城市之內(nèi),，因區(qū)位不同,，房?jī)r(jià)之高低也有不同。但政府應(yīng)徹查是否有個(gè)人或財(cái)團(tuán)從中炒作,，用投機(jī)方式,，進(jìn)行短線買賣，以追求快速利潤,。投機(jī)者也常利用財(cái)務(wù)杠桿,，同時(shí)購買多戶預(yù)售房，每戶僅先各付少數(shù)訂金,，靜待工程完工前后漲價(jià),，脫手獲利而去；或于市場(chǎng)散布傳言,，誘使群眾非理性追價(jià)買屋,，待房?jī)r(jià)大幅升高時(shí)，暗中獲利出脫,。
以目前中國房市觀之,，較大的城市中之辦公樓宇，價(jià)位已過高,，北京,、上海,、廣州、武漢,、重慶等地,，或因城市超大，交通費(fèi)時(shí),，影響商業(yè)活動(dòng)效率,；或因房?jī)r(jià)過高，危及企業(yè)經(jīng)營成本,，而使投資人卻步,，更恐怕日后房?jī)r(jià)下跌套牢。近日消息傳來,，已有相當(dāng)外資在華總部,，改為進(jìn)駐北京附近之郊區(qū)。有鑒于此,，開發(fā)商應(yīng)有一葉知秋的自我預(yù)警,。
為抑制房?jī)r(jià)，政府已規(guī)定在房屋轉(zhuǎn)移時(shí),，課征多重租稅措施,，尤以2007年2月所頒布“加強(qiáng)實(shí)施土地增值稅”最具效果。
茲列舉預(yù)防房市崩跌的措施,，供各界探討：
（1）今后銀行受理房貸新案,，應(yīng)一致要求申請(qǐng)貸款客戶，須最低有三成以上之自備款,，其利率分別依自備款三成,、三成半或四成酌為遞減。最好由銀行公會(huì)研議,，或由中央銀行酌情定統(tǒng)一降低利率之優(yōu)惠幅度,，由銀行遵照辦理。
（2）鼓勵(lì)已貸款之現(xiàn)有客戶,，志愿補(bǔ)足自備款達(dá)三成,、三成半或四成，各給予上述不同成數(shù)降息標(biāo)準(zhǔn)之優(yōu)惠待遇,。
（3）或鼓勵(lì)貸款客戶,，增補(bǔ)自借款達(dá)三成、三成半,、或四成,，而各給予延長貸款年限，若原約定7年或10年，可分別延展至10年,、12年,、15年，或更長年限,，由貸款客戶選定,，但必須由房貸銀行審查客戶信用，經(jīng)認(rèn)可后決定,。按延長房貸年限后，每個(gè)月付款額度自會(huì)減輕,。
（4）上列貸款條件經(jīng)變更約定后,，雙方應(yīng)向產(chǎn)權(quán)登記權(quán)責(zé)機(jī)關(guān)登記備案。
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