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把房價降下去是除投資者和地產(chǎn)商外幾乎所有百姓最愿意看到的事情，但這一愿望則不完全隨人們的意志而實現(xiàn),，廣州目前所采取的舉措和取得的成效,，尚未能給人們以足夠的信心。
1月23日,，廣州“兩會”期間,，“我也管不了房價，但我會盡量把它調(diào)低”,；
2月2日,，廣東省“兩會”期間，“房價肯定會降下來,，起碼是小戶型肯定要降,，不降也要把房價穩(wěn)定下來”；
3月5日,，全國“兩會”期間,，“政府會全力以赴壓低房價。我以為廣州的房價肯定會降下來,。所以我提醒中低收入者,，如果想買房，先不用著急”,；
3月15日,，全國“兩會”期間，“控制房價,，我的底氣是很足的”,；
3月26日，廣州市政府常務(wù)會議上,，“住房問題已經(jīng)不單純是一個經(jīng)濟問題,、社會問題，更是一個政治問題”,；
……
以上是現(xiàn)任廣州市市長張廣寧的語錄,。
與房價“較勁”，似乎成了這個春季張廣寧的主要任務(wù),。從廣州到北京,，再從北京回到廣州，張廣寧一路大膽而直白地談?wù)搹V州“高房價”的現(xiàn)實以及市政府控制“房價”的信心,，這得到了無數(shù)廣州甚至是全國民眾的“力挺”,。
當然,，張廣寧比任何廣州人更明白，相比言論或承諾的快感,，接下來的行動將會變得不是那么的容易和輕巧,。
穩(wěn)定神話打破后的焦慮
張廣寧高調(diào)“較勁”房價，除了契合中央關(guān)于“調(diào)控房價政府要切實負起責任”的精神之外,，也來自于廣州近十年來樓市穩(wěn)定神話打破之后的壓力——1996年到2006年這近10年間,，廣州的樓價一直處于相對穩(wěn)定的狀態(tài)。
20世紀90年代初,，一股“房地產(chǎn)狂潮”席卷海南,、北海、珠江三角洲甚至全國,。此時,，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”,。香港地產(chǎn)大鱷們在廣州市區(qū)大量開發(fā)高檔樓盤,，刮起了一股強勁的“香港風”。
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同博士,，也是那個時候開始接觸房地產(chǎn),。他向記者回憶說，那時廣州樓價處于一個上升期,，環(huán)市東世貿(mào)附近的高層洋房售價在7000～8000元／平方米,；而位于天河地區(qū)尚未形成豪宅區(qū)的高層住宅，單價也要8000～9000元／平方米,。
“當然,，那個時候樓市的主要銷售對象也都是港澳人士，一些香港豪客往往一
出手就買下三五套甚至十多套的單位,�,！表n世同稱，一方面是地產(chǎn)的持續(xù)熱溫,，一方面是產(chǎn)品僅依靠港澳人士來消費,，供大于求，“泡沫隨之產(chǎn)生,。”
1994年,，國家開始緊縮銀根進行宏觀調(diào)控,，廣州尚未成熟的房地產(chǎn)業(yè)遭遇幾乎致命的打擊。樓價開始“大跳水”,，均價從9000元／平方米以上的高位直跌到6000元／平方米以下,�,！澳菚r大家落荒而逃，樓市簡直是慘象環(huán)生啊,，好多爛尾樓,。”韓世同說,。
這段時間,，廣州房價漲漲跌跌。根據(jù)有關(guān)部門的資料顯示,，1996年廣州商品房平均價格為6616元/平方米,，1997年中心區(qū)房價為每平方米8473元。而當時的上海房價尚不足每平方米3000元,，北京也只是每平方米5357元,。
不過，連續(xù)3年的“緊急調(diào)控”,，廣州房地產(chǎn)市場最先開始了“落潮”,。資料顯示，承受了沖擊的1998年廣州房價只有每平方米4972元,，比前一年度下降11.45%,。到1999年已經(jīng)回落至5601元/平方米的水平。
此后,，廣州樓價波動幅度就一直控制在1%～4%的范圍內(nèi),。到了2002年，當北京,、上海等地中心區(qū)房價由每平方米3000多元向上萬元迅速飛升時,，廣州總體樓價在全國35個大中城市中最為平穩(wěn)。
一些當年“房地產(chǎn)熱潮”中開發(fā)起來的樓盤,，至今未能恢復元氣,。比如，越秀區(qū)應(yīng)元大廈的售價1996年是每平方米12000元,，到2005年每平方米已經(jīng)降到6000元,。整個廣州“二手房從1997年的5408元/平方米，回落到2003年的3173元/平方米,�,！�
但是，2004年,，廣州樓價“潮頭”再起,，市區(qū)樓價從2003年的每平方米3888元大幅上升，達到每平方米4618元，2005年商品住宅均價達到了每平方米5114元,；接著又漲到了2006年的6806元/平方米,。如今，連番禺的均價也超過了6000元/平方米,。
這是自1997年之后首次出現(xiàn)的房價高企行情,。從2004年從樓價“止跌回升”開始，2004年的漲幅為18.8%,，2005年的漲幅為10.8%,，2006年的漲幅則首次突破20%。這意味著,，近三年來廣州市一手樓價累計漲幅超過60%,。這個漲幅已經(jīng)擠進全國前三。
根據(jù)廣州市國土房管局“陽光家緣”網(wǎng)站截至3月31日的統(tǒng)計,，3月份全市十區(qū)一手住宅均價達8096元/平方米,，雖比起2月份均價8129元/平方米略有下降，但已是第二次闖過8000元/平方米的關(guān)口,。
這些數(shù)據(jù)讓廣州樓市在沉寂多年后,，成為繼上海、北京,、深圳樓市大熱后全國新的焦點所在,。也讓許多廣州的市民有點無所適從。當然,，更讓廣州的政界開始為此擔憂：近十年來一直比較穩(wěn)定的廣州樓市,，能否承受如此的漲幅？
而本刊接觸的地產(chǎn)專家均認為,，廣州目前的房價相對而言尚處于合理狀態(tài),。因為目前廣州商品房價格，縱比未達到1997年本地樓市歷史峰值,，橫比又低于京,、滬、深等城市的價格水準,�,！暗蠞q幅度太快，也容易出現(xiàn)泡沫,�,！币晃粚＜艺f。
政府與國企“做交易”,？
廣州市政府對房價的擔憂,，體現(xiàn)在行動上,，則被一些人認為是“病急亂投醫(yī)”。比如,，允許單位自建房，就被許多人詬病為“福利分房”的回歸,。早已開始實踐的廣州鋼鐵集團單位自建房小區(qū)——金鶴苑,，經(jīng)媒體披露后，瞬時成為“明星”小區(qū),。
32歲的朱力是廣州某大型國有集團企業(yè)的技術(shù)人員,，在聽說廣州允許單位自建房之后，興奮了好幾個晚上,。他還特意找個周末的時間去參觀了一下金鶴苑,。“聽說我們公司有好多自有地,，要都能蓋自建房,，應(yīng)該能輪上我的�,！敝炝φf,。
從廣州市花地大道南拐進興漁路，再行500米左右,，就是廣州鋼鐵集團的單位自建房小區(qū)“金鶴苑”了,。小區(qū)內(nèi)環(huán)境十分優(yōu)美，有大片的綠地,，還有假山,、噴泉、綠樹……和許多商品房小區(qū)一樣,，保安不時地在小區(qū)內(nèi)巡邏,。
這個2004年3月28日正式開工的自建經(jīng)濟適用房小區(qū)，共有14棟樓,，750套住房,。2005年4月，廣鋼開始進行自建經(jīng)濟適用房的預售,。當時為了能盡快賣出房子,，廣鋼還引入了銀行按揭和公積金貸款，只需要首付20%,。
該小區(qū)2005年11月建成交樓,，均價為2050元/平方米，而現(xiàn)在周邊的房價普遍在5000元/平方米左右,。據(jù)廣鋼集團董事長,、黨委書記陳嘉陵介紹,，這個價格是根據(jù)當時經(jīng)濟適用房2300元/平方米的限價做出的。
陳嘉陵回憶說,，1999年底,，由于已經(jīng)停止了福利分房制度，當時廣州市有關(guān)部門提議廣鋼參照北京,、上海等地做法,，自建經(jīng)濟適用房。廣鋼將想法形成方案報了上去,，很快得到了有關(guān)部門的積極支持,。自此，廣鋼集團成為單位自建經(jīng)濟適用房的試點,。
“從設(shè)計,、投標、建造成本,、工程質(zhì)量直到售價等各方面都引入了市場競爭,，而且產(chǎn)權(quán)屬于購買的職工�,！标惣瘟暾f,。對于媒體曝光“一些業(yè)主拿到房產(chǎn)證后進行租售等經(jīng)營性活動”的報道，廣鋼有關(guān)人士表示,，集團已開始重視并會完善有關(guān)制度,。
盡管對于單位自建經(jīng)濟適用房，不少專家學者進行了質(zhì)疑和抨擊,，并且即使是廣州市民內(nèi)部,，也存在著不同的意見，但市長張廣寧以及市房管局的官員依然為其正名,。單位自建房也早在2006年9月成為《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》中的重要內(nèi)容,。
“由于廣州市嚴重缺地，很多地都掌握在大型國有企業(yè)手中,。允許單位自建房,，其實也是在和這些單位做交易，以期回收更多的土地,�,！睆V州一位地產(chǎn)專家對記者說。目前能夠自建房的單位有解放軍某醫(yī)院,、廣鐵集團羊城鐵路總公司等七家,。
銀河證券分析師魏志華分析說，廣鋼主廠區(qū)土地面積達138萬平方米,。除此,，在與南海市交界處還有一處約16.5萬平方米的土地,。廣鋼的龐大地皮無疑成為市長實現(xiàn)降低房價諾言的一面“王牌”。而張廣寧正是由廣鋼基層做起,，到廣鋼集團董事長,，再到市長。
據(jù)介紹,，主廠區(qū)地皮位于珠江邊的鶴洞大橋西面,，是廣鋼股份于1996年買下，現(xiàn)賬面成本攤銷到4967萬元,，合每平方米僅36元。作為廣州市區(qū)內(nèi)僅剩的大型江邊地皮,，最適宜建90平方米以下的“雙限房”,，即使以容積率為2來計算，也可建3萬套房子,。
建于上世紀50年代的廣鋼已經(jīng)不再適應(yīng)廣州市的飛速發(fā)展,，空氣、躁音等污染令周邊居民投拆甚大,。于是,，廣鋼股份原本計劃在2010年亞運會召開前，與廣船國際整體搬遷到南沙開發(fā)區(qū),，“現(xiàn)在看來,，這個搬遷計劃有望加速進行�,！蔽褐救A說,。
頻出“狠招”能否奏效
開弓沒有回頭箭。廣州市長穩(wěn)定房價的承諾一出,，就只能付諸實踐,。事實上，張廣寧也的確按照這樣的步驟在有條不紊地進行著,。除卻允許單位自建經(jīng)濟適用房外,，從年初至今的一系列“狠招”出臺，讓人們似乎看到了樓價下降的希望,。
3月26日下午,，廣州市市長張廣寧主持召開市政府常務(wù)會議，審議并原則同意了由市國土房管局,、市建委和市規(guī)劃局聯(lián)合制定的《廣州市關(guān)于加快住房和土地供應(yīng),，加強住房管理，穩(wěn)定住房價格若干問題的意見》,，業(yè)內(nèi)人士稱之為“穗七條”,。
“穗七條”規(guī)定了加大土地供應(yīng),、收回閑置土地、整治房產(chǎn)市場,、老城區(qū)改造等七大措施,，力求抑制廣州房價的過快增長。這個“穗七條”被認為是包括《廣州市住房建設(shè)規(guī)劃(2006-2010)》在內(nèi)的2006年一系列政策的延續(xù),�,！耙呀�(jīng)不是花拳繡腿�,！�
廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說,。
他認為，這次政府的態(tài)度與以往有明顯的不同：以前廣州市政府認為房價不高,，現(xiàn)在承認“高”了,；以前認為房價不能降，現(xiàn)在則認為應(yīng)該降低中小戶型的房價,。所以政府的態(tài)度,、立場、觀念以及方法都有所改變,。
在這一系列“狠招”中,，繼續(xù)加大土地供應(yīng)以及加大保障中低收入人群居住的小區(qū)的建設(shè)，成為重中之重,。據(jù)悉,，2007年政府保障型住房建設(shè)3.32萬套，建筑面積262萬平方米,，其中廉租住房建設(shè)18萬平方米,，新社區(qū)住房建設(shè)168萬平方米。
日前,，廣東省出臺了完善住房保障制度的具體實施方案,，其中規(guī)定，各地年度經(jīng)濟適用住房竣工面積要達到當年商品住房竣工總面積的8%以上,，廉租住房則要達到5%以上,。同時，廉租住房和經(jīng)濟適用住房用地不得低于商品住房用地總量的10%,。按照“穗七條”,，在2010年底前要建設(shè)840萬平方米的經(jīng)濟適用房。
事實上,，自1986年至2002年,，廣州共建有7個經(jīng)濟適用房安居小區(qū)，解決了3萬多戶中低收入家庭的住房問題,。2000年時,，廣州為此耗資40.5億元,。后來由于資金問題，經(jīng)濟適用房的建設(shè),，到2002年則完全停止,。
1月30日，在經(jīng)歷一波三折之后,，全國首例“三限雙競”地塊(限戶型,、限房價、限銷售對象,，競房價,、競地價)——廣州科學城H3和H4地塊成功出讓，總面積達23萬多平方米,，限價房最高限價為6000元／平方米,。“三限雙競被人們視為非常好的措施,，但是到現(xiàn)在拿到地塊得開發(fā)商還未進場，由于手續(xù)不完善等原因而開不了工,，這是個嚴重的問題,。”韓世同說,。
而此次“穗七條”中對于限價房并沒有著重提出,。業(yè)內(nèi)人士普遍認為，在“五年規(guī)劃”中限價房的比重很大,，但是“穗七條”未提及,，是一個奇怪的現(xiàn)象。
另外,，本刊接觸的一些專家和地產(chǎn)商對政府能否完成規(guī)劃土地供應(yīng)量表示擔憂,。因為過去幾年廣州土地出讓一直存在的問題是，每年住宅用地的實際供應(yīng)一直遠遠低于土地出讓計劃,，無法滿足后續(xù)的房地產(chǎn)開發(fā)以及市場需求,。
數(shù)據(jù)顯示，2006年廣州市共出讓各類經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)土地35幅,，土地面積206萬平方米,，總建筑面積492.33萬平方米，僅完成年度出讓計劃24%,。市屬八區(qū)的住宅用地面積僅占年度計劃的19%,。
同時，中心城區(qū)的土地出讓屢創(chuàng)“天價”,，很難讓人看到樓價下跌的征兆,。市區(qū)土地供應(yīng)日漸萎縮,，住宅土地只能向花都、增城,、南沙等周邊區(qū)域發(fā)展,，與普通市民的需求有較大差距。因此買房人只能在“看得上的買不起,、買得起的看不上”的矛盾中苦苦掙扎,。
一個樓市，各自表述
在廣州,，關(guān)于地產(chǎn)調(diào)控,，官方和地產(chǎn)商基本上是各說各話。因此有當?shù)孛襟w稱廣州的地產(chǎn)圈是“一個樓市,，各自表述”：即官方數(shù)據(jù)是樓市平穩(wěn),；業(yè)界認為樓價高處未算高；地產(chǎn)商則更務(wù)實,，表面上緊跟政府言論,，暗地里加緊高價搶地。
2006年溫家寶總理曾在為第100屆廣交會揭幕之機,，考察廣州當?shù)氐慕?jīng)濟發(fā)展情況,，而房地產(chǎn)就是重點之一。當時,，除了沒收到風聲的小型地產(chǎn)商外,，很多地產(chǎn)商幾乎停止了推盤活動。
在廣州,，大盤開發(fā)是不少地產(chǎn)商的開發(fā)模式,。目前廣州至少有十個樓盤的占地面積超過一千畝，而二百畝的樓盤只能稱之為“中小樓盤”,，三百畝的樓盤則比比皆是,。大量的存量土地主要集中在富力、保利,、中海等大房地產(chǎn)商手中,。
據(jù)稱，僅在廣州老城區(qū),，地產(chǎn)商手中就握有900萬平方米的儲備用地,。一些較小的地產(chǎn)公司也在抓緊儲地。去年9月拿下廣州首個“限戶型”地塊的某集團,，其營銷中心副總甚至公開表示,，該集團手里掌握的地塊已足夠開發(fā)兩三年。
韓世同認為，目前各地偏好“大盤”開發(fā),，“造城”或“城鎮(zhèn)開發(fā)”,，一次性出讓土地面積過大，造成了開發(fā)企業(yè)的區(qū)域壟斷,。在壟斷條件下,，開發(fā)商依靠壟斷力量制定壟斷高價、賺取壟斷利潤,，造成房價的增長,。
廣州市政府顯然也看出了苗頭，因此在《廣州市住宅建設(shè)規(guī)劃(2006—2010)》中,，有5350萬平方米的住宅建筑面積,，政府有意安排其中的43%由房地產(chǎn)商用手中的存量土地解決，其他由政府通過土地供應(yīng),。不過,，效果尚待觀察。
盡管張廣寧控制房價論剛出來的時候,，就有地產(chǎn)商稱,，政府絕不可能控制得了樓價。但更多的地產(chǎn)商都回避對此進行評論,�,！凹热皇虚L都表態(tài)了，我們就不說什么了,，太敏感了�,！币晃坏禺a(chǎn)商對記者說,。
不過，與這種回避相比,，地產(chǎn)商的實際行動卻未見少,。“五一”黃金周未到,，廣州許多樓盤已開始啟動營銷策略,。還有一些地產(chǎn)商暗地里升價。廣州大道某樓盤一周內(nèi)均價提升3%,，目前已達12000元/平方米,。
另一方面，一些地產(chǎn)商借拍賣,，不斷抬升區(qū)域樓市的價格,。有媒體報道，位于廣州白云山腳下的兩塊前“地王”——種雞場和種豬場地塊,，時隔近兩年,，這兩個相連的地塊卻一直不見動工跡象,。但該區(qū)域的樓價卻已經(jīng)被節(jié)節(jié)抬高。種雞場地塊最終成交價高達5億元,，樓面地價達3300元/平方米,，只比當時廣州的最高住宅樓面地價低48元/平方米。
就在張廣寧“炮轟”房價的同時,，3月13日,，萬科集團在新年第一拍中，以7082元/平方米的樓面地價奪得廣州海珠區(qū)一塊占地9000余平方米的地塊,。相比去年住宅地塊的最高樓面地價5481元/平方米,，這一價格又高出很大一截。
對此,，廣州市寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說,，市長保證“要使房價降下來”的話音未落，其管轄下的國土房管部門就用“價高者得之”這一法寶,，在“以豐補歉”的名目下與發(fā)展商一起,，又一次創(chuàng)下了廣州住宅用地的超級天價。
這多少讓那些仍在觀望的買房人有些失望,。更多的“空軍”(廣州稱持幣待購的買房人為空軍)們,，也許還要等待下去�,？少Y佐證的是,，3月28日，中國人民銀行發(fā)布的一項調(diào)查結(jié)果顯示,，廣州居民的購房意愿下降了1.5個百分點,。（記者/謝良兵）
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