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| 潘石屹先生的房價(jià)分析錯(cuò)在哪里？ |
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| 2007-04-09 作者：潘璠 來源:中國青年報(bào) |
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中國房地產(chǎn)界的重量級人物潘石屹先生,，近來一直在研究北京市的房價(jià),。不僅在他的博客中推出了多篇研究成果，還在一些媒體上發(fā)表了其中的若干篇博客文章,。他在分析了不同價(jià)格區(qū)間平均房價(jià)的變動(dòng)后,，提出了“低價(jià)房漲幅變小，高價(jià)房漲幅變大”的結(jié)論,，并認(rèn)為“這與北京市這兩年進(jìn)行宏觀調(diào)控,，大幅增加了低檔房的供應(yīng)量”有關(guān)。按照這樣的說法,，非專業(yè)人士難免繼而得出“把變小變大平均一下,，其實(shí)漲幅不大”、“普通民眾需要的低價(jià)位房價(jià)格還在下降”的誤判,。
好在潘石屹先生是房地產(chǎn)界一位難得的態(tài)度謙和,、虛心好學(xué)的大腕兒。他在和各方面專家交流之后,，意識(shí)到此前的說法“有表述不當(dāng)?shù)牡胤健�,。他�?月29日的博客中寫道：“例如，我們要分析每平方米3000~5000元這個(gè)區(qū)間的房價(jià),，如果用2006年的成交量與2005年比較,，假如接近每平方米3000元的成交量增大，而接近每平方米5000元的成交量減少,，即使在這個(gè)區(qū)間內(nèi)所有房子的真實(shí)價(jià)格都在上漲,，可能還會(huì)得到在每平方米3000~5000元這個(gè)區(qū)間的平均房價(jià)是下跌的結(jié)論�,！�
但他的這個(gè)說法只說出錯(cuò)誤的一個(gè)方面,，且未必能讓百姓聽明白。因此,，筆者還要進(jìn)一步指出,，他的房價(jià)說的另一個(gè)更為嚴(yán)重的錯(cuò)誤是，忽視了低價(jià)房售量減少,、比重下降這樣一個(gè)不應(yīng)忽視的事實(shí),。我們可以假設(shè)潘先生引用的數(shù)據(jù)是準(zhǔn)確的，口徑范圍是可比的。他的數(shù)據(jù)顯示,，2006年同2005年相比,，北京每平方米售價(jià)在6000元以下的房屋平均售價(jià)下降了4．3％；售價(jià)在20000元以上的房屋平均售價(jià)上漲了26.4％,；全部房屋平均售價(jià)上漲了16.7％,。他和支持他觀點(diǎn)的人據(jù)此認(rèn)為，北京的房價(jià)是因?yàn)楦邇r(jià)房越來越高所拉動(dòng)的,，而高價(jià)位房對老百姓生活影響不大；同時(shí),，老百姓需要的低價(jià)位房價(jià)格還在下降,。
我們當(dāng)然希望事實(shí)也是如此，但很遺憾,，這只是假象,。因?yàn)榕耸傧壬峁┑臄?shù)據(jù)顯示，2006年每平方米售價(jià)在6000元以下的房屋銷售面積比上年減少189萬平方米,，在全部房屋銷售面積中的比重由上年的39％下降到29.5％,，下降了將近10個(gè)百分點(diǎn)。這就是說,，低價(jià)位的房越來越少了,，其平均價(jià)格的下降是和其絕對量、比重的下降有直接因果關(guān)系的,。
我們舉一個(gè)最簡單的例子,。假設(shè)20歲及以下的年齡組共有3人，年齡分別是12歲,、16歲和20歲,，平均年齡是16歲。一年后,，20歲的那位進(jìn)入了21歲及以上年齡組,；20歲及以下的年齡組還有2人，年齡分別是13歲和17歲,，平均年齡是15歲,，比上年下降了1歲。雖然所有人的年齡都隨著時(shí)光的流逝增長了,，但由于低年齡組的人少了,，該組的平均年齡下降了。顯然,，我們不能說年齡低的越來越低,；而是年齡低的人越來越少，同時(shí)，包括低年齡段在內(nèi)所有人的年齡都在上升,。
同樣的道理,。北京每平方米售價(jià)6000元以下房屋的平均售價(jià)下降，是因?yàn)檫@個(gè)價(jià)位房屋減少造成的,。一些同地段,、同質(zhì)量的房屋售價(jià)都在上漲，有些上升到了6000元以上的價(jià)位區(qū)間,；新蓋的低價(jià)房多在更遠(yuǎn)的位置,；也就是說，用一年前的價(jià)格只能買到更遠(yuǎn)位置的房屋,。需要特別強(qiáng)調(diào)的是,，如果6000元以下房屋的比重以每年近10個(gè)百分點(diǎn)的速度下降，幾年之后北京房市上還有多少這樣價(jià)位的房屋,，是可想而知的,。如果那樣，即使這個(gè)價(jià)位區(qū)間的房屋可以白給,，對廣大購房者來講又有什么意義呢,？
所以，北京房地產(chǎn)市場的價(jià)格變化其實(shí)與潘石屹先生的結(jié)論正好相反,。而我們在分析房價(jià)的時(shí)候,，必須堅(jiān)持同質(zhì)可比的原則，才不會(huì)犯方向性的錯(cuò)誤,。 |
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