|
 近日,，央行再次調(diào)整房貸利率,。新房貸利率將于2008年1月1日正式執(zhí)行,，但由此引發(fā)的新一輪提前還貸潮即將隨之到來,。那么,，對于想提前還貸的消費(fèi)者,，選擇哪種提前還款方式更省錢呢,？
我們先看一個(gè)實(shí)例：李先生于今年2月購買了一套西三環(huán)邊的二手商品房,，建筑面積85平方米,，房屋總價(jià)為102萬元,，李先生首付51萬元,，剩余51萬元款項(xiàng)打算通過銀行商業(yè)貸款來交納，原本并打算用15年時(shí)間還清貸款,，按等額本息還款法每月還款4252.59元,。而加息后，2008年1月1日起將執(zhí)行6.0435的年利率,，月還款額將增加,，再加上這是今年第一次加息，未來有可能還會加,，于是李先生準(zhǔn)備在執(zhí)行新的利率前還完貸款,。
據(jù)了解，李先生可承受的月支付款在5000至6000元之間,。針對此實(shí)際情況,，業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為：
李先生有4種提前還款方式作為選擇。李先生在2008年之前剩余本金為489920.23元,，假設(shè)李先生提前還款189920.23萬元,，剩余30萬元。以等額本息還款方式計(jì)算還款金額,，來比較一下4種還款方式哪種更省錢：
等額本息還款法計(jì)算公式：按月等額本息還款＝貸款本金×月利率＋貸款本金×月利率/（1＋月利率）還款期限－1
方式一,，部分提前還款，剩余的貸款保持每月還款額不變,，將還款期限縮短,。如此算來，30萬元貸款需照舊每月還款4252.59元,，需要大概七年零三個(gè)月左右的時(shí)間,。利息共計(jì)71250.20元。
方式二,，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少，保持還款期限不變,。如此算來,，30萬元貸款要在169個(gè)月期限來還清，每月需還款2640.68元,。利息共計(jì)146275.63元,。
方式三，部分提前還款,，剩余的貸款將每月還款額減少,，同時(shí)將還款期限縮短。假設(shè)30萬元在10年內(nèi)還清,，月還款額從最初的4252.59元減至3337.17元,。利息共計(jì)100460.82元,。
方式四，剩余貸款保持總本金不變,，只將還款期限縮短,。
假設(shè)剩余貸款還款期限縮短為5年，月還款額從最初的4252.59元增至5805.91元,。利息共計(jì)48354.67元,。
(見表一：各種方式還款優(yōu)劣對比表)
據(jù)悉,目前銀行提供的提前還款方式有5種：一次性還清；月供不變,，縮短還款年限,；減少月供，還款期不變,；減少月供,，縮短還款期限和增加月供，縮短還款期限,。這5種方式究竟哪一種最省利息呢,？
借款人選一次性提前還款，其支出利息總額等于提前還貸前利息額,。借款人貸款總額為30萬元，貸款20年,，在采用等額本息還款法還款半年后提前還款,。他所剩貸款余額為297400.2元，已還利息共8666.46元,。他還清貸款時(shí)實(shí)際支出的利息總額就為8666.46元,。
大部分借款人選擇部分提前還款，如果要節(jié)省利息,，借款人應(yīng)當(dāng)選擇縮短期限,。縮短期限有兩種方式,，借款人選擇還款期限不變,，利息支出是最多的。不過選擇這種方式,，借款人的負(fù)擔(dān)是最輕的,，月供減少為1386.28元，每月幾乎少支出近千元,�,？s短還款年限，月還款額基本不變節(jié)省利息136551.53元,最后還款提前了9年,。
中大恒基的相關(guān)專家建議：如果已經(jīng)貸款了3年以上且有一定的閑錢,，可以更多考慮投入股市或購買基金,，如果在3年內(nèi)有閑錢但是仍有大批貸款未還，利息負(fù)擔(dān)較重的消費(fèi)者,，不妨保守一些,，選擇提前還貸。
一般來說只要有超過6%年收益的其他途徑就盡量少考慮提前還貸款,。針對目前的投資市場來說房產(chǎn),，股票、基金等收益都要超過提前還款帶來的收益,，但是這些都有一定風(fēng)險(xiǎn),。所以建議消費(fèi)者是否提前還款還要看自己的實(shí)際情況考慮。
“鏈家地產(chǎn)”市場研發(fā)中心有關(guān)專家也表示：目前消費(fèi)者對購房未來支出成本不斷加大的心理預(yù)期,，使得消費(fèi)者的貸款心理發(fā)生變化,，提前還貸的現(xiàn)象很可能會逐步顯現(xiàn)。有鑒于此,，建議消費(fèi)者通過提前還貸來規(guī)避利率風(fēng)險(xiǎn)不一定就是最合適的,，關(guān)鍵還在于需要對自己目前的還款能力和未來的預(yù)期未還款能力作出理性的評估，只有這樣根據(jù)自身的實(shí)際狀況選擇貸款方式才是最佳的,。
|