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●加息將制約房貸資金投放，增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本,，凸顯房企融資能力重要性
●房地產(chǎn)行業(yè)整合還會(huì)繼續(xù),，未來(lái)開(kāi)發(fā)實(shí)力強(qiáng)的地產(chǎn)商將起主導(dǎo)作用
中國(guó)人民銀行決定，自2007年3月18日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),，由現(xiàn)行的2.52%
提高到2.79%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),，由現(xiàn)行的6.12%提高到6.39%
,；其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整,。此次加息雖非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響有限,，但一些資產(chǎn)資質(zhì)較差的中小開(kāi)發(fā)商,，資金將難以為繼，而被動(dòng)接受被整合的事實(shí),。
對(duì)購(gòu)房需求影響有限
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前剛公布了2月份CPI數(shù)據(jù)同比上漲2.7%,，增速快于1月份的2.2%，同時(shí)也是連續(xù)第3個(gè)月處于負(fù)利率狀態(tài),。另外1至2月份城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資增速僅為23.4%
,，新開(kāi)工項(xiàng)目計(jì)劃總投資更是同比下降35.8%。在此背景下,，大家已經(jīng)預(yù)期央行近期加息的可能性會(huì)明顯加大,。在本次加息之前，央行已經(jīng)通過(guò)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加大公開(kāi)市場(chǎng)操作力度等多種手段,，收回市場(chǎng)過(guò)多流動(dòng)性,。本次加息仍然是政府調(diào)控思路的一種延續(xù)，其主要目的是為了保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康發(fā)展,，并非專(zhuān)門(mén)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè),。
據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，以一年期的存款為例,，10萬(wàn)元存款,，調(diào)整后的利息收入比調(diào)整前增加了216元。相反如果以30萬(wàn)20年期的房貸為例,，按照基準(zhǔn)利率計(jì)算,，等額本息還款每月要還2297.17元，調(diào)整后每月要還2345.75元,，每月要多還48.58元,。對(duì)于已經(jīng)辦理了貸款買(mǎi)房的人來(lái)說(shuō)，利率的提高要從明年的1月1號(hào)開(kāi)始正式實(shí)施,。
相對(duì)來(lái)說(shuō),，當(dāng)前住宅消費(fèi)者雖然對(duì)利率的敏感性較高，但是升息幅度為0.27個(gè)百分點(diǎn),，從實(shí)例中認(rèn)為對(duì)他們的購(gòu)買(mǎi)需求也不會(huì)產(chǎn)生太大的影響,，因此說(shuō)影響有限。
將制約房貸資金投放
2006年銀監(jiān)會(huì)曾出臺(tái)了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理的通知,，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的發(fā)放作了進(jìn)一步說(shuō)明限制,，配合今年年初的稅收調(diào)控，兩次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和此次加息將又是一次調(diào)控信號(hào),，對(duì)今年房控政策的密集出臺(tái)落實(shí)存在預(yù)期,，由此可以判斷的是,，商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款將會(huì)進(jìn)一步的收縮，一些資質(zhì)較差,、信用較差的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款的難度增大,。
此次加息會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給產(chǎn)生一定的影響，直接增加開(kāi)發(fā)商的財(cái)務(wù)成本,，開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)貸款期限一般為一至三年,，加息幅度導(dǎo)致房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)費(fèi)用提高影響凈利潤(rùn)。
雖然本次加息并不是針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè),，但政府對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控中,，對(duì)資金的控制是其重要手段之一。本次加息同時(shí)也會(huì)成為政府對(duì)資金進(jìn)一步控制的信號(hào),，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)未來(lái)資金的微觀選擇的影響是深刻的,。
雖然加息將提高房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本，按照年增加利息支出0.27％計(jì)算,，地產(chǎn)公司的盈利減少并不明顯,。盡管如此，本次加息對(duì)于一些資金鏈緊張,、開(kāi)發(fā)能力低下的小企業(yè)來(lái)說(shuō)無(wú)疑是雪上加霜,；它們與一些大地產(chǎn)商的合并,、合作將越來(lái)越多的出現(xiàn)我們視野當(dāng)中,。
而對(duì)于業(yè)內(nèi)一些優(yōu)秀企業(yè)，將更多地嘗試不同類(lèi)型的融資渠道,，如IPO,、借殼上市、增發(fā)配股,、債券,、基金合作等。
優(yōu)秀企業(yè)將在保證自身資金安全的情況下,，加快整合行業(yè)的速度,，房地產(chǎn)企業(yè)融資能力重要性將進(jìn)一步顯現(xiàn)。
更多的是影響預(yù)期
盡管近期房地產(chǎn)行業(yè)出臺(tái)了一系列的政策,，但是可以看出主要是落實(shí)執(zhí)行往年的政策為主,，并且很多地方的執(zhí)行細(xì)則還沒(méi)有出臺(tái)。房地產(chǎn)調(diào)控政策的執(zhí)行將會(huì)牽動(dòng)方方面面的利益群體,，特別是地方政府的利益,，例如在地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、稅收收入和招商引資甚至官員政績(jī)等眾多方面,，因此得到完全貫徹執(zhí)行的難度較大,，對(duì)整個(gè)行業(yè)的影響更多的是影響了消費(fèi)者的預(yù)期,。
并且，目前多種政策效應(yīng)的累加,，可能導(dǎo)致短期內(nèi)市場(chǎng)觀望氣氛濃郁,，從而整體房?jī)r(jià)水平出現(xiàn)波動(dòng)，交易量出現(xiàn)下降,。特別是在2006年上漲較快的深圳,、廣州地區(qū)房屋價(jià)格，由于投資性購(gòu)房占有一定比例,，可能會(huì)受到利率上升預(yù)期的沖擊更為強(qiáng)烈,；同時(shí)銷(xiāo)售速度和部分需求下降有可能會(huì)導(dǎo)致企業(yè)現(xiàn)金流和盈利能力的變化。
一些資產(chǎn)資質(zhì)較差的中小開(kāi)發(fā)商目前主要依賴(lài)商業(yè)銀行發(fā)放的開(kāi)發(fā)貸款,，在調(diào)控的情況下,，資金將難以為繼，將會(huì)被動(dòng)接受被整合的事實(shí),。而實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商融資渠道較多,，因此，受到的貸款收縮的影響較小,，且部分開(kāi)發(fā)商全國(guó)范圍內(nèi)拓展業(yè)務(wù),，能夠?qū)_部分區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，將在未來(lái)的整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)起主導(dǎo)作用,。 |