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從2月1日起，我國(guó)稅務(wù)部門將對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算工作,。記者18日從海南省稅務(wù)局了解到,，雖然目前省地稅局還未接到國(guó)家稅務(wù)總局的文件通知，但其實(shí)自1995年始,，海南就已開(kāi)征增值稅,。
1993年，為防止各地開(kāi)發(fā)商炒地,、炒房行為,，國(guó)家稅務(wù)總局出臺(tái)的《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》。從1995年6月起,，海南開(kāi)始征收土地增值稅,。
省地稅局稅政處副處長(zhǎng)林英說(shuō)，土地增值稅開(kāi)征后,，即遇上海南房地產(chǎn)業(yè)的低谷，土地增值的部分很少,，低迷形勢(shì)一直持續(xù)到2003年底房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇,。也就是說(shuō)，此期間我省房企土地很難增值,。從2003年底起,，我省開(kāi)始加強(qiáng)對(duì)土地增值稅征收工作的管理。2004年7月,，我省采取預(yù)征模式征收土地增值稅,。
據(jù)介紹，我省土地增值稅征收采取預(yù)征模式,，即在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)先預(yù)征土地增值稅,，待房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量達(dá)85%以上時(shí)，再按“多退少補(bǔ)”的原則對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算,。至于土地增值稅的預(yù)征比例,，各市縣的標(biāo)準(zhǔn)不一，�,？�,、三亞的預(yù)征額為1%—2%,，其他市縣為1%。
林英認(rèn)為,，《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例》雖然出臺(tái),，但國(guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的，亟需對(duì)土地增值稅進(jìn)行清算,，給予明確,。此次，國(guó)家稅務(wù)總局公布了關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知,，是對(duì)一些政策再次給予明確,，今后稅務(wù)部門將進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)其管理。
據(jù)悉,，事實(shí)上很多房地產(chǎn)商在合同上做手腳,，以此避稅，因此征稅情況一直不理想,。林英認(rèn)為,，由于土地增值稅采取預(yù)征模式，清算是必然的程序,。
海南金邦實(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)謝壯志認(rèn)為,，海南對(duì)房企土地增值稅進(jìn)行清算已有一段時(shí)間，只是以往執(zhí)行的力度可能比較寬松,。2004年海南出臺(tái)規(guī)定,，在房產(chǎn)過(guò)戶前開(kāi)始強(qiáng)制預(yù)征土地增值稅，預(yù)征額為銷售量的2%,。不可否認(rèn),，預(yù)征土地增值稅對(duì)開(kāi)發(fā)商有約束，但約束力不是很強(qiáng),。如果一些企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作得好,，土地增值稅往往會(huì)超過(guò)2%。土地增值稅清算對(duì)海南的影響不是很明顯,，對(duì)南京,、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價(jià)高,，利潤(rùn)空間也大,，開(kāi)發(fā)商當(dāng)然樂(lè)意預(yù)征而不想清算，因此清算上會(huì)存在一些漏洞,�,？梢哉f(shuō)，越是大城市,，漏洞越大,。
中小開(kāi)發(fā)商將面臨壓力
土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的清算會(huì)對(duì)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有何影響,？大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，中小開(kāi)發(fā)商可能將面臨資金壓力,，但整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)變得更加規(guī)范,。
“全國(guó)各地都實(shí)行房企土地增值稅預(yù)征，此次有關(guān)清算的通知出臺(tái)與原先并無(wú)太大區(qū)別,，只不過(guò)是明確了土地增值稅要及時(shí)清算而已,。其實(shí)，海南預(yù)征2%土地增值稅的額度不算低,，可以說(shuō)是全國(guó)最高,，上海的預(yù)征額度僅1%�,！焙Ｄ辖蛑脴I(yè)有限公司總經(jīng)理佟鑫認(rèn)為,，房?jī)r(jià)的波動(dòng)取決于兩點(diǎn)——成本和需求。清算后,，會(huì)導(dǎo)致成本加大,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)空間壓縮，企業(yè)運(yùn)作趨于規(guī)范,，整個(gè)市場(chǎng)也會(huì)趨于規(guī)范,。
“國(guó)家稅務(wù)總局公布有關(guān)清算的通知，最終是想規(guī)范整個(gè)市場(chǎng),�,！焙Ｄ辖鸢顚�(shí)業(yè)有限公司營(yíng)銷總監(jiān)謝壯志說(shuō)，按規(guī)定,，土地增值部分要達(dá)到20%才開(kāi)始起征增值稅,，有的開(kāi)發(fā)商如果運(yùn)作規(guī)范，是達(dá)不到這個(gè)起征點(diǎn)的,，所以對(duì)規(guī)范的企業(yè)而言，是非常樂(lè)意接受增值稅清算的,。清算工作加強(qiáng)后,，可能會(huì)拉動(dòng)海南樓市的房?jī)r(jià)，而開(kāi)發(fā)商會(huì)更加注重成本的計(jì)算,。樓價(jià)波動(dòng)一段時(shí)間后,，將會(huì)逐漸平穩(wěn)下來(lái)。
“中小開(kāi)發(fā)商將成為此次出臺(tái)稅控政策的最大受害者,�,！眲偝晒﹂_(kāi)發(fā)一個(gè)2萬(wàn)多平方米的項(xiàng)目的小開(kāi)發(fā)商陳先生告訴記者，由于中小開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)資本基本來(lái)自投融資及金融機(jī)構(gòu)的借雞生蛋,，土地增值稅使其土地成本增加,，成本的加大,，會(huì)減少中小開(kāi)發(fā)商囤積土地的野心。開(kāi)發(fā)商對(duì)土地的囤積興趣減小,，以前推出一塊土地就被搶掉的局面會(huì)有一定縮減,，未來(lái)社會(huì)資本對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度也將會(huì)繼續(xù)下降。
房?jī)r(jià)或被刺激拉高
土地增值稅實(shí)施清算,，稅務(wù)部門的職責(zé)進(jìn)一步增大,，地方財(cái)政收入也會(huì)得到增加，一大批中小開(kāi)發(fā)商的灰色操作空間大大縮小,。房地產(chǎn)界資深人士錢先生18日告訴記者,，他擔(dān)憂消費(fèi)者可能會(huì)因此遭遇更高房?jī)r(jià)。
錢先生分析,，各個(gè)城市的稍低房?jī)r(jià)不是由大開(kāi)發(fā)商的高檔樓盤帶來(lái)的,，而是由圍繞在大開(kāi)發(fā)商周圍開(kāi)發(fā)的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)的中小樓盤帶來(lái)的稍低房?jī)r(jià)。所謂“平均價(jià)格”,，是由“準(zhǔn)備拿點(diǎn)錢就走”的中小開(kāi)發(fā)企業(yè)平均下來(lái)的,。如果中小開(kāi)發(fā)商大面積退出，依稀可見(jiàn)大開(kāi)發(fā)商形成“一統(tǒng)天下”的局面,，價(jià)格差異化的選擇空間更小了,，消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的議價(jià)能力會(huì)更弱，要承受更高房?jī)r(jià)的壓力,。
土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代,，業(yè)界人士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商的囤地和開(kāi)發(fā)成本將大增,，地塊越升值開(kāi)發(fā)商成本越大,。開(kāi)發(fā)商增加成本，成本自然要轉(zhuǎn)嫁,，機(jī)會(huì)最大的是大開(kāi)發(fā)商們,。因?yàn)閷?duì)于大開(kāi)發(fā)商而言，實(shí)力雄厚,，具有壟斷土地的資本,，不用擔(dān)心資金壓力，中小開(kāi)發(fā)商的退出使之沒(méi)有攪局的小伙伴,，在市場(chǎng)上有更強(qiáng)的話語(yǔ)權(quán),。
省房協(xié)有關(guān)人士也認(rèn)為，此舉有可能拉高房?jī)r(jià),，但也會(huì)引導(dǎo)一些開(kāi)發(fā)商建設(shè)普通住宅,，畢竟土地增值稅采取累進(jìn)制，房?jī)r(jià)越高，利潤(rùn)越高,，需要交納的土地增值稅越多,，會(huì)鼓勵(lì)一部分開(kāi)發(fā)商專注于開(kāi)發(fā)適合老百姓的普通住宅。
二手經(jīng)濟(jì)適用房也要繳增值稅嗎,？
答：不用,，根據(jù)政策規(guī)定，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房,，視為普通住宅,，因此也不用繳納土地增值稅。
二手商品房是否要繳此稅,？
答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅,。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿三年的非普通住宅，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,，居住3年未滿5年的,，減半征收土地增值稅。同時(shí)首次規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋計(jì)征土地增值稅,，包括商鋪、寫(xiě)字樓在內(nèi),。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅,，免予征收。此外,，通過(guò)法定繼承取得二手房免征,，贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，通過(guò)中國(guó)境內(nèi)非營(yíng)利社會(huì)團(tuán)體,、國(guó)家機(jī)關(guān)贈(zèng)予教育,、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的二手房均免征,。
土地增值稅
是以納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán),、地上的建筑物及其附著物（以下簡(jiǎn)稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對(duì)象，依照規(guī)定稅率征收的一種稅,。 |