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從2月1日起,，我國稅務(wù)部門將對全國房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅的清算工作,。記者18日從海南省稅務(wù)局了解到,，雖然目前省地稅局還未接到國家稅務(wù)總局的文件通知,，但其實(shí)自1995年始，海南就已開征增值稅,。
1993年,，為防止各地開發(fā)商炒地、炒房行為，國家稅務(wù)總局出臺的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》,。從1995年6月起,，海南開始征收土地增值稅。
省地稅局稅政處副處長林英說,，土地增值稅開征后,，即遇上海南房地產(chǎn)業(yè)的低谷，土地增值的部分很少,，低迷形勢一直持續(xù)到2003年底房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇,。也就是說，此期間我省房企土地很難增值,。從2003年底起,，我省開始加強(qiáng)對土地增值稅征收工作的管理。2004年7月,，我省采取預(yù)征模式征收土地增值稅,。
據(jù)介紹，我省土地增值稅征收采取預(yù)征模式,，即在房地產(chǎn)預(yù)售時(shí)先預(yù)征土地增值稅,，待房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售量達(dá)85%以上時(shí)，再按“多退少補(bǔ)”的原則對土地增值稅進(jìn)行清算,。至于土地增值稅的預(yù)征比例,，各市縣的標(biāo)準(zhǔn)不一，�,？�,、三亞的預(yù)征額為1%—2%，其他市縣為1%,。
林英認(rèn)為,，《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》雖然出臺，但國家對土地增值稅的征收管理仍是粗線條式的,，亟需對土地增值稅進(jìn)行清算,，給予明確。此次,，國家稅務(wù)總局公布了關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知,，是對一些政策再次給予明確，今后稅務(wù)部門將進(jìn)一步加強(qiáng)對其管理,。
據(jù)悉,，事實(shí)上很多房地產(chǎn)商在合同上做手腳，以此避稅,，因此征稅情況一直不理想,。林英認(rèn)為,，由于土地增值稅采取預(yù)征模式，清算是必然的程序,。
海南金邦實(shí)業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志認(rèn)為,，海南對房企土地增值稅進(jìn)行清算已有一段時(shí)間，只是以往執(zhí)行的力度可能比較寬松,。2004年海南出臺規(guī)定,，在房產(chǎn)過戶前開始強(qiáng)制預(yù)征土地增值稅，預(yù)征額為銷售量的2%,。不可否認(rèn),，預(yù)征土地增值稅對開發(fā)商有約束，但約束力不是很強(qiáng),。如果一些企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)作得好,，土地增值稅往往會(huì)超過2%。土地增值稅清算對海南的影響不是很明顯,，對南京,、上海等大城市則影響很大。這些城市樓價(jià)高,，利潤空間也大,，開發(fā)商當(dāng)然樂意預(yù)征而不想清算，因此清算上會(huì)存在一些漏洞,�,？梢哉f，越是大城市,，漏洞越大,。
中小開發(fā)商將面臨壓力
土地增值稅進(jìn)行嚴(yán)格的清算會(huì)對房產(chǎn)開發(fā)商有何影響？大部分接受采訪的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，中小開發(fā)商可能將面臨資金壓力,，但整個(gè)房地產(chǎn)市場將會(huì)變得更加規(guī)范。
“全國各地都實(shí)行房企土地增值稅預(yù)征,，此次有關(guān)清算的通知出臺與原先并無太大區(qū)別,，只不過是明確了土地增值稅要及時(shí)清算而已。其實(shí),，海南預(yù)征2%土地增值稅的額度不算低,，可以說是全國最高，上海的預(yù)征額度僅1%,�,！焙Ｄ辖蛑脴I(yè)有限公司總經(jīng)理佟鑫認(rèn)為，房價(jià)的波動(dòng)取決于兩點(diǎn)——成本和需求,。清算后,，會(huì)導(dǎo)致成本加大,，房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤空間壓縮,，企業(yè)運(yùn)作趨于規(guī)范,，整個(gè)市場也會(huì)趨于規(guī)范。
“國家稅務(wù)總局公布有關(guān)清算的通知,，最終是想規(guī)范整個(gè)市場,。”海南金邦實(shí)業(yè)有限公司營銷總監(jiān)謝壯志說,，按規(guī)定,，土地增值部分要達(dá)到20%才開始起征增值稅，有的開發(fā)商如果運(yùn)作規(guī)范,，是達(dá)不到這個(gè)起征點(diǎn)的,，所以對規(guī)范的企業(yè)而言，是非常樂意接受增值稅清算的,。清算工作加強(qiáng)后,，可能會(huì)拉動(dòng)海南樓市的房價(jià)，而開發(fā)商會(huì)更加注重成本的計(jì)算,。樓價(jià)波動(dòng)一段時(shí)間后,，將會(huì)逐漸平穩(wěn)下來。
“中小開發(fā)商將成為此次出臺稅控政策的最大受害者,�,！眲偝晒﹂_發(fā)一個(gè)2萬多平方米的項(xiàng)目的小開發(fā)商陳先生告訴記者，由于中小開發(fā)商的開發(fā)資本基本來自投融資及金融機(jī)構(gòu)的借雞生蛋,，土地增值稅使其土地成本增加,，成本的加大，會(huì)減少中小開發(fā)商囤積土地的野心,。開發(fā)商對土地的囤積興趣減小,，以前推出一塊土地就被搶掉的局面會(huì)有一定縮減，未來社會(huì)資本對于房地產(chǎn)行業(yè)的參與程度也將會(huì)繼續(xù)下降,。
房價(jià)或被刺激拉高
土地增值稅實(shí)施清算,，稅務(wù)部門的職責(zé)進(jìn)一步增大，地方財(cái)政收入也會(huì)得到增加,，一大批中小開發(fā)商的灰色操作空間大大縮小,。房地產(chǎn)界資深人士錢先生18日告訴記者，他擔(dān)憂消費(fèi)者可能會(huì)因此遭遇更高房價(jià),。
錢先生分析,，各個(gè)城市的稍低房價(jià)不是由大開發(fā)商的高檔樓盤帶來的，而是由圍繞在大開發(fā)商周圍開發(fā)的中小開發(fā)企業(yè)的中小樓盤帶來的稍低房價(jià),。所謂“平均價(jià)格”,，是由“準(zhǔn)備拿點(diǎn)錢就走”的中小開發(fā)企業(yè)平均下來的,。如果中小開發(fā)商大面積退出，依稀可見大開發(fā)商形成“一統(tǒng)天下”的局面,，價(jià)格差異化的選擇空間更小了,，消費(fèi)者對房價(jià)的議價(jià)能力會(huì)更弱，要承受更高房價(jià)的壓力,。
土地增值稅征收辦法從以往的“預(yù)征”步入“清算”時(shí)代,，業(yè)界人士認(rèn)為，開發(fā)商的囤地和開發(fā)成本將大增,，地塊越升值開發(fā)商成本越大,。開發(fā)商增加成本，成本自然要轉(zhuǎn)嫁,，機(jī)會(huì)最大的是大開發(fā)商們,。因?yàn)閷τ诖箝_發(fā)商而言，實(shí)力雄厚,，具有壟斷土地的資本,，不用擔(dān)心資金壓力，中小開發(fā)商的退出使之沒有攪局的小伙伴,，在市場上有更強(qiáng)的話語權(quán),。
省房協(xié)有關(guān)人士也認(rèn)為，此舉有可能拉高房價(jià),，但也會(huì)引導(dǎo)一些開發(fā)商建設(shè)普通住宅,，畢竟土地增值稅采取累進(jìn)制，房價(jià)越高,，利潤越高,，需要交納的土地增值稅越多，會(huì)鼓勵(lì)一部分開發(fā)商專注于開發(fā)適合老百姓的普通住宅,。
二手經(jīng)濟(jì)適用房也要繳增值稅嗎,？
答：不用，根據(jù)政策規(guī)定,，經(jīng)濟(jì)適用房是保障性住房,，視為普通住宅，因此也不用繳納土地增值稅,。
二手商品房是否要繳此稅,？
答：不是所有的二手商品房都需要繳納土地增值稅。此次土地增值稅的征收范圍：居住未滿三年的非普通住宅,，按規(guī)定計(jì)征土地增值稅,，居住3年未滿5年的，減半征收土地增值稅,。同時(shí)首次規(guī)定,，個(gè)人轉(zhuǎn)讓住宅以外的其他類型房屋計(jì)征土地增值稅,，包括商鋪、寫字樓在內(nèi),。普通住宅和居住五年以上的非普通住宅,，免予征收。此外,，通過法定繼承取得二手房免征,，贈(zèng)予直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的,，通過中國境內(nèi)非營利社會(huì)團(tuán)體,、國家機(jī)關(guān)贈(zèng)予教育、民政和其他社會(huì)福利,、公益事業(yè)的二手房均免征,。
土地增值稅
是以納稅人轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）所取得的增值額為征稅對象,，依照規(guī)定稅率征收的一種稅,。 |