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| 2007-01-22 來源:《中華工商時報》2007-01-19 |
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雖然國稅總局文件的直接效果是導(dǎo)致股市中的房地產(chǎn)股全線崩潰,，但土地增值稅究竟對房地產(chǎn)業(yè)和房價會產(chǎn)生怎樣的影響，仍然有待觀察,。
與金融政策相比,，財政稅收政策對國民經(jīng)濟(jì)的調(diào)控效果來得更為直接,，因而稅收政策的運(yùn)用往往被看作是政府實施產(chǎn)業(yè)政策的直接手段，國家對土地增值稅的嚴(yán)格征收,，無疑會給房地產(chǎn)行業(yè)帶來直接的影響,。
對房地產(chǎn)業(yè)的影響主要有三。
最大的影響莫過于房地產(chǎn)業(yè)暴利時代的結(jié)束,。對房地產(chǎn)企業(yè)所開發(fā)項目的增值部分征收累進(jìn)稅,，將會大大壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的利潤空間。雖然土地增值稅的征收工作早已進(jìn)行,，但各地一般實行預(yù)繳制度,，按照銷售額的1％或2％預(yù)先繳納，待項目結(jié)束后重新核算并多退少補(bǔ),。這種做法雖然合理,，不過房地產(chǎn)公司也往往利用這一制度產(chǎn)生的漏洞，通過延長銷售時間,、保留項目公司等手段規(guī)避最后的稅收清算,，實際達(dá)到了避稅的效果。國稅總局此次通知所要求的規(guī)定比以往嚴(yán)格許多,，這將使土地增值稅的征收更加積極有效,，因而會壓縮房地產(chǎn)企業(yè)的合法利潤空間。當(dāng)然，開發(fā)商對于稅政風(fēng)暴依然會采取各種方法避稅,，包括加大開發(fā)成本等方法,。不管怎樣，房地產(chǎn)企業(yè)暴利時代必然終結(jié),。
第二個影響是將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的合并重組,，一些小項目公司將倒閉。從一般開發(fā)商的運(yùn)作情況看,，其都是利用土地增值稅的預(yù)繳制度,，實際在項目公司存續(xù)期內(nèi)，盡可能避免土地增值稅的清算和繳納,。這種避稅措施實際為開發(fā)商進(jìn)行下一期的開發(fā)活動提供了資金,。一旦土地增值稅受到嚴(yán)格征管，那么中小開發(fā)商的資金供應(yīng)將受到制約,，其無法進(jìn)行多期的房地產(chǎn)開發(fā)工作,，部分企業(yè)由于資金鏈斷裂而倒閉，房地產(chǎn)業(yè)可能形成大企業(yè)主導(dǎo)市場的局面,。
第三個影響是囤積土地現(xiàn)象將得到抑制,。由于土地增值稅實行累進(jìn)稅率，那么所開發(fā)項目的利潤空間越大,，所繳稅收就越多,。這將對依靠囤積廉價土地而獲取暴利的開發(fā)商造成直接打擊。同時,，土地增值稅征收周期的縮短也使得開發(fā)商資金緊張,，無力大規(guī)模囤積土地。
可以說,，土地增值稅的強(qiáng)行征收,，將導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)發(fā)生大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)調(diào)整。利用稅收政策壓縮房地產(chǎn)業(yè)的利潤空間,，也表明產(chǎn)業(yè)政策意于抑制對該產(chǎn)業(yè)的投資,，也就意味著國家實際否定了將房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)的政策傾向，轉(zhuǎn)而鼓勵民間資本投資實業(yè),。
從宏觀經(jīng)濟(jì)角度看,，對房地產(chǎn)業(yè)投資的抑制，實際是國家避免房地產(chǎn)泡沫化的政策選擇,，因而其具有積極意義,。
當(dāng)然，土地增值稅在打擊房地產(chǎn)投資的同時,，并不會起到抑制房價的作用,，其對房價走勢的影響是復(fù)雜的。正面效果是，累進(jìn)稅制會抑制囤積土地現(xiàn)象,，增加可開發(fā)土地的供給,，從而抑制地價。從負(fù)面效果看,，土地增值稅可能從兩個方面刺激房價繼續(xù)走高,。一個是直接影響，即開發(fā)商為了維持高額利潤,，進(jìn)行稅收轉(zhuǎn)嫁，進(jìn)而提升房價,。另一個是間接影響,，即開發(fā)商由于繳稅而導(dǎo)致資金緊張，使得總體開發(fā)項目減少,，市場供給下降,，短期出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。因而,，如果要穩(wěn)定房價,，則還要出臺抑制需求的相關(guān)政策，包括提高按揭首付比例,、提高利率,、征收物業(yè)稅等。
土地增值稅的征收實際傷到了房地產(chǎn)業(yè)里的中小企業(yè),，并將促成該產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)調(diào)整,。而如果國家沒有繼續(xù)推出抑制需求的相關(guān)政策，那么稅收政策的執(zhí)行將促使房價進(jìn)一步提高,，進(jìn)而傷到購房人的利益,。
但不管政策的短期負(fù)面效果如何，對于中國經(jīng)濟(jì)而言,，這多少是一劑苦口的良藥,。 |
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