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設(shè)立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤,、抑制投資、穩(wěn)定房價(jià),、節(jié)約土地資源,。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看,，土地增值稅很難發(fā)揮作用,，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調(diào)整。
國家稅務(wù)總局日前發(fā)布《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱“《通知》”）,，從今年2月1日起,，將正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收30％～60％不等的土地增值稅。據(jù)悉,，這一稅種自1993年推出后一直沒有正式征收,。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，該稅種的正式開征,，將對房地產(chǎn)企業(yè)的利潤造成重大影響,。
土地增值稅是一個(gè)邊緣稅種
宏觀調(diào)控需要充分發(fā)揮稅收金融工具，土地增值稅很容易納入視野,。設(shè)立土地增值稅的初衷就是降低房地產(chǎn)開發(fā)利潤,、抑制投資、穩(wěn)定房價(jià),、節(jié)約土地資源,。然而，從國內(nèi)外的經(jīng)驗(yàn)來看,，土地增值稅很難發(fā)揮作用，需要從房地產(chǎn)稅收體系的根本上進(jìn)行研究和調(diào)整,。
土地增值稅的歷史并不長,，1820年在德國出現(xiàn)，1898年在中國青島德租界完善,，所以青島實(shí)行的土地增值稅被視為該稅種的起源,。國際上開征土地增值稅的國家（地區(qū)）并不多，從德,、英,、日早期開征的土地增值稅,，在歷史上都先后停征，并且未見復(fù)征,。征收時(shí)間最長,，征收范圍最廣的，是我國的臺(tái)灣地區(qū),，土地增值稅是臺(tái)灣地區(qū)的主要房地產(chǎn)稅種,，約占房地產(chǎn)稅費(fèi)的60%以上。
然而,，在內(nèi)地1993年準(zhǔn)備開征此稅之時(shí),，臺(tái)灣某教授卻對土地增值稅持否定意見：“土地增值稅在臺(tái)灣已欲振無力，土地投機(jī)暴利日甚,，愿大陸勿步此后塵,。像新加坡‘地價(jià)永以為定，隨時(shí)照價(jià)收買’的做法,，才是中山先生‘漲價(jià)歸公’的理想途徑,，愿多加參考�,！爆F(xiàn)代稅收體系三大分支財(cái)產(chǎn)稅,、營業(yè)稅、所得稅中,，土地增值稅很難占到一席之地,。
對房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用
土地增值稅以土地增值為稅基，土地的增值往往在漫長的持有過程中發(fā)生,，土地增值稅的征收對象一般是土地使用者,、持有者或經(jīng)營者。在征收過程中,，各國和地區(qū)均發(fā)現(xiàn)投機(jī)者會(huì)運(yùn)用各種手段分散和轉(zhuǎn)移土地增值,。我國的土地增值稅并不對土地保有過程征稅，而是對土地開發(fā)階段的增值征稅,，也就是說對利潤直接征稅,，這一過程基本是2~3年。而從理論上講,，正常房價(jià)漲幅下,，土地增值可能微乎其微。
在房價(jià)漲幅比較大的年份中,，房地產(chǎn)企業(yè)的賬面利潤也并不高,，企業(yè)可以通過分期滾動(dòng)開發(fā)攤平利潤，1994年不得不采用預(yù)征的辦法,，才能收到少許稅額,。而根據(jù)《通知》的要求,，土地增值稅以國家有關(guān)部門審批的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對于分期開發(fā)的項(xiàng)目,，以分期項(xiàng)目為單位清算,。在這種規(guī)則下，開發(fā)商的稅收籌劃將無用武之地,。
任何一個(gè)稅種出臺(tái),，開發(fā)商和老百姓都會(huì)對經(jīng)營和購買行為進(jìn)行調(diào)整，力爭在法規(guī)允許的范圍避稅,�,！锻ㄖ分幸�(guī)定“開發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額,�,！鞭k公樓、商鋪的出售率一直不如住宅,，原因就在于商業(yè)地產(chǎn)往往采用出租或自營的方式,。把物業(yè)轉(zhuǎn)化為自有經(jīng)營資產(chǎn)，已經(jīng)成為開發(fā)商的一種選擇,，并且有逐年增多的趨勢,。土地增值稅清算，可能加劇這種趨勢,。土地增值稅清算,，可能促使更多的開發(fā)商采用酒店公寓、青年公寓,、白領(lǐng)公寓等經(jīng)營模式來避稅,，傳統(tǒng)住宅項(xiàng)目投資的比例可能會(huì)有所減少。
在需求大于供給的條件下,，任何稅收都會(huì)一定程度轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者,，土地增值稅清算對房價(jià)可能會(huì)有拉動(dòng)作用。目前土地增值稅的一級稅率為30%,，如果開發(fā)商的利潤大幅度減少,，房地產(chǎn)開發(fā)投資可能也會(huì)受到較大影響，投資少供給就少,，可能會(huì)進(jìn)一步抬高房價(jià),。
需要堅(jiān)持“重保有、輕交易”的原則
土地增值稅雖然有征收的依據(jù),，也有征收的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)環(huán)境，但是,，土地增值稅不符合“重保有,、輕交易”的原則,，只能治標(biāo)不能治本。保有階段的稅收重了,，人們在購房時(shí)就會(huì)按自己的需求購買相應(yīng)面積的住房,，不會(huì)以投資目的購買面積過大的住房，抑制房地產(chǎn)投機(jī)為目的的住房占有,，為了避免繳納保有階段的稅費(fèi),，對于不需要的住房，人們也會(huì)盡量轉(zhuǎn)售,，這樣就增加了住房市場的供給,，刺激住房流通。
交易階段的稅收輕了,，才能盤活市場,。房地產(chǎn)調(diào)控要發(fā)揮市場本身的調(diào)節(jié)作用，市場本身正常的運(yùn)行條件就是稅收金融的工具是完善的,。我們近年來的稅收調(diào)整,，基本上是加大交易環(huán)節(jié)的稅收。這對于打擊房地產(chǎn)投機(jī)和購房投資相當(dāng)有效,，然而,，也使正常的二手房出現(xiàn)較大萎縮。二手房以中小戶型為主,，結(jié)構(gòu)矛盾在重交易的稅收環(huán)境下越發(fā)突出,，中小戶型的供給進(jìn)一步減少。當(dāng)住房市場主要以真實(shí)的二手房成交為主,，市場的價(jià)格和結(jié)構(gòu)才不會(huì)有大的波動(dòng),。
物業(yè)稅、遺產(chǎn)稅,、贈(zèng)予稅等保有階段的稅收,，才是住房資源優(yōu)化配置的關(guān)鍵所在。（陳則明
上海社科院房地產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任博士） |