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| 2007-01-22 早報特約評論員:馬紅漫 來源:《東方早報》2007-01-20 |
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1月16日，國家稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（以下簡稱《通知》）,，要求從下月起,，正式向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收高達30%~60%不等的土地增值稅。
《通知》甫一發(fā)布,，立即引起房地產(chǎn)類股票股價下挫,，并傳動至銀行股。從2007年伊始,，建設(shè)部發(fā)布的“90/70”政策細則的征求意見稿,，在一天之內(nèi)被撤銷，到該《通知》的順勢發(fā)布,，這足以表明,，2007年政府對于房地產(chǎn)調(diào)控的決心在進一步強化而非松動,。
就《通知》的具體內(nèi)容而言，其實只是1994年財政部頒布的《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》以及實施細則的重申,。但是,，與以前的發(fā)文不同，此次《通知》特別強調(diào)了要嚴格執(zhí)行相關(guān)條例的規(guī)定,，也就明確了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅將實行清算式繳納,，進而取代現(xiàn)行的以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納法。有機構(gòu)測算,，《通知》實施后,，開發(fā)企業(yè)需繳納的土地增值稅將達到利潤的30%~42.5%。
土地增值稅新政對于開發(fā)商的影響主要有兩點,，一是房產(chǎn)企業(yè)競爭實力的標準將隨之變化,。以往，在房產(chǎn)市場上,，有能力“圈地者”為王,；而該政策實施后，那些大量土地儲備的開發(fā)商,，將會因在此之前的低成本拿地和目前的高土地增值而遭遇“清算危機”,。囤積土地的行為必將隨之被遏制，商品房供給將可能隨之增加,。這一點對于改變目前房產(chǎn)市場整體供不應(yīng)求局面當具積極意義,。
二是開發(fā)商資金鏈條的壓力驟增。在預(yù)征制度下,，開發(fā)商可以通過延緩注銷項目公司時間等方法,，拖延繳納增值稅的時間。但是,，此次《通知》對開發(fā)商繳納增值稅的時間進行了嚴格界定,，拖延的可能性幾乎不復(fù)存在。如此一來,，資金鏈條總體緊張的中小型房地產(chǎn)企業(yè)將會面臨極大的資金壓力,，甚至?xí)虼似飘a(chǎn)倒閉。
土地增值稅實施后,，對于房價走勢的影響也與開發(fā)體系的變動緊密相關(guān),。其一，土地增值稅屬于交易環(huán)節(jié)的一種稅費,，那么賣方很可能將稅費轉(zhuǎn)嫁到房價當中,。當然，由于土地增值稅實行累進稅制,，所以在成本不變的情況下,，收入的增長意味著增值額的增長,，從而產(chǎn)生稅率爬升效應(yīng)，使得稅負增長加快,。因而,，開發(fā)商并不可能簡單將稅負壓力轉(zhuǎn)嫁到消費者的頭上，一味通過漲房價來保證利潤,。
其二,，《通知》實施后，將在短期打擊房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的“囤地“行為,，進而有助于增加房產(chǎn)市場的供給總量,，平衡供求關(guān)系。但從長期來看,，由于房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤率被削減,，市場整體供給進入意愿有可能縮減，因此從增量供給來看,，出現(xiàn)減少的可能性反而會加大,。
綜合上述因素,，隨著2006年一系列打擊投機行為新政的實施,，投機性購房比例逐漸縮小，而結(jié)婚,、落戶等剛性需求比例越來越大,，因此，購房者整體議價能力較弱,。而商品房供給方則較為復(fù)雜,，一方面，“囤地行為”減少后房產(chǎn)供應(yīng)將在即期有所增加,；另一方面,，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁稅負的沖動具有現(xiàn)實可操作性。因此,，短期價格波動或取決于買賣雙方的博弈能力,。但放眼長遠，由于房產(chǎn)企業(yè)處于相對強勢,，特別是伴隨著房產(chǎn)業(yè)的淘汰整合,，其市場勢力將會進一步強化，開發(fā)商轉(zhuǎn)嫁部分稅負,、繼而引發(fā)房價上漲可能性較大,。
當然，最終的市場反應(yīng),，還會因《通知》實施的具體執(zhí)行力度,、各個地區(qū)房產(chǎn)市場的不同而有所差異,。但是，一旦出現(xiàn)房價隨新政實施而上漲的結(jié)果,，《通知》所帶來的效應(yīng)便背離了調(diào)控政策的初衷,。從這個意義上講，除了采取稅收手段,，諸如加大經(jīng)濟適用房和廉租房的財政支持力度等等,，這些有助于平衡供求關(guān)系的手段措施也當配合使用。 |
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