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一,、土地增值稅1994年已開征
1993年12月13日,，為了規(guī)范土地、房地產(chǎn)市場交易秩序,，合理調(diào)節(jié)土地增值收益,，維護國家權(quán)益,，國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》（以下簡稱條例），規(guī)定轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán),、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個人應(yīng)當(dāng)依法繳納土地增值稅,，條例從1994年1月1日起開始施行。2006年,，全國土地增值稅收入為231億元,。
土地增值稅按納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除取得土地使用權(quán)所支付的金額,、開發(fā)土地的成本和費用、新建房及配套設(shè)施的成本和費用,、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金等扣除項目后的余額計征,。
土地增值稅實行四級超率累進稅率，即：增值額未超過扣除項目金額50％的部分,，稅率為30％,；增值額超過扣除項目金額50％、未超過扣除項目金額100％的部分,，稅率為40％,；增值額超過扣除項目金額100％、未超過扣除項目金額200％的部分,，稅率為50％,；增值額超過扣除項目金額200％的部分，稅率為60％,。即：土地增值稅要視增值率的大小,采取分段計算應(yīng)納土地增值稅稅額的方式,，對增值額超過扣除項目金額200％的，分別適用30%,、40%,、50%和60%的稅率，并不是全部按60％的稅率計征,。
根據(jù)土地增值稅條例及其實施細則的規(guī)定,對從事房地產(chǎn)開發(fā)的納稅人,在計算增值額時,除可扣除有關(guān)成本費用外,還可按取得土地使用權(quán)所支付的金額,、開發(fā)土地的成本、新建房及配套設(shè)施的成本三項支出之和加計20%的扣除,。建造普通標準住宅出售的，增值額未超過扣除項目金額（包括20%加計扣除部分）20%的,，免征土地增值稅,。
二、國家稅務(wù)總局下發(fā)通知的目的
近日,，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》（國稅發(fā)[2006]187號,，以下簡稱通知），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算工作中有關(guān)稅收征管問題進行了明確,。此通知并不是土地增值稅新的政策規(guī)定,，而是在征管上對以往清算工作遇到的問題進行的梳理和規(guī)范，是一個征管文件,。
三,、土地增值稅開征后對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的征管情況
土地增值稅實施細則規(guī)定，對納稅人在房地產(chǎn)開發(fā)項目全部竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入,，由于涉及成本確定或其他原因而無法據(jù)以計算增值額的,，可以預(yù)征土地增值稅,，待該項目全部竣工、辦理結(jié)算后再進行清算,，多退少補,。從實際情況看，各地稅務(wù)機關(guān)在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的征管中,，也一直執(zhí)行條例和細則的有關(guān)規(guī)定,，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目竣工結(jié)算前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入預(yù)征土地增值稅，并在結(jié)算后進行稅款清算,，多退少補,。因此，可以說土地增值稅清算是該稅種開征后就一直存在的一項日常征管工作,。本次下發(fā)的通知是在吸收各地開展土地增值稅清算取得的經(jīng)驗基礎(chǔ)上,，規(guī)范了清算的操作程序，明確了清算的條件及有關(guān)征管問題,，是根據(jù)條例和細則以及征管法的有關(guān)規(guī)定制定的征管辦法,，并不是一項新的稅收政策。
四,、通知對房地產(chǎn)市場的影響
由于對房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)預(yù)征了土地增值稅,，而清算是在房地產(chǎn)開發(fā)項目已經(jīng)全部或大部分銷售完畢后才進行的，因此,，通知的出臺在政策上不會額外增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收負擔(dān),，也不會加重購房者的經(jīng)濟負擔(dān)。
土地增值稅是國家為了進行房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控而出臺的稅種,，主要目的是調(diào)節(jié)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值收益和利潤,。做好土地增值稅的清算工作，將對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展起到積極的作用,。 |