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| [2006樓市盤點(diǎn)]南京：房價(jià)逆勢(shì)上揚(yáng) |
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| 2006-12-27 本報(bào)記者:鄧華寧 來源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) |
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“逆勢(shì)上揚(yáng),、整體漲潮”是2006年南京樓市的最基本特點(diǎn),，在國家密集的房地產(chǎn)調(diào)控政策下，南京樓市成交量,、房價(jià),、房地產(chǎn)投資增幅均出現(xiàn)增長。
盡管房管,、統(tǒng)計(jì)等部門公布的房價(jià)總是撲朔迷離,，但記者通過一年間多次調(diào)查后得到的幾組數(shù)據(jù)，能夠窺見2006年南京一手房價(jià)格跨越式上漲之一斑,。
今年5月,，記者從南京房產(chǎn)春交會(huì)上了解到，今年參展樓盤共54個(gè),，普通住宅均價(jià)為5002元/平方米,，銷售均價(jià)在6000元/平方米以下的樓盤占七成。而2005年春交會(huì)的參展樓盤為73個(gè),，普通住宅均價(jià)為4505元/平方米,，銷售均價(jià)在5000元/平方米以下的樓盤占八成,。可以看出,，春交會(huì)普通住宅均價(jià)在一年時(shí)間里上漲了497元/平方米,，銷售均價(jià)在5000元/平方米以下的樓盤大幅減少。
“國六條”出臺(tái)后,，南京房價(jià)更是“芝麻開花節(jié)節(jié)高”,。記者選擇了南京市具有代表性的幾個(gè)板塊進(jìn)行調(diào)查，位于南京市中心商業(yè)區(qū)新街口附近的一家小戶型公寓,，今年初每平方米售價(jià)剛過萬元大關(guān),，而到了三季度，每平方米價(jià)格已超過1.5萬元,。去年房價(jià)大跌的河西新城區(qū),，今年以來房價(jià)“報(bào)復(fù)性”猛漲，該區(qū)域的“紫鑫中華廣場(chǎng)”等眾多樓盤去年價(jià)格曾跌至5000元/平方米左右,，而今年三季度以來的價(jià)格已經(jīng)超過6500元/平方米,，半年內(nèi)漲幅突破了1000元。
據(jù)南京市官方背景研究機(jī)構(gòu)近日發(fā)布的數(shù)據(jù),，南京市主城區(qū)商品房均價(jià)目前已經(jīng)破萬,，江北、江寧等邊遠(yuǎn)板塊房價(jià)漲幅也在500元/平方米左右,。與房價(jià)畸高畸漲相對(duì)應(yīng)的是成交量的猛增,。記者從南京市多家房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)獲悉，今年1至10月,，南京市每月新建商品住宅平均成交量達(dá)6500套左右,，而去年前10個(gè)月每月平均銷量僅為3300套左右。
網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)分析人士介紹,，今年南京樓市的成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于往年,。進(jìn)入11月后，單日的成交套數(shù)仍然在上升,，持續(xù)創(chuàng)出下半年的新高,。今年8至10月，南京新建商品房成交量與去年同期相比增幅達(dá)到39.7%,；新建商品住宅今年頭10個(gè)月成交量比去年同期高3.1萬套,。
“南京樓市的成交量就像瘋了一樣，最近的日成交量達(dá)到了六七百套,，已經(jīng)接近上海的水平,。”南京市房管部門一位負(fù)責(zé)人日前興奮地對(duì)記者說,。而南京大學(xué)教授葛揚(yáng)指出,，近年來南京市民的收入水平每年都保持了10%以上的漲幅,，但市民收入增長的總量與商品住宅價(jià)格增長的總量相比遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后，“目前南京房價(jià)的漲幅越來越背離基本面”,。
在二手房領(lǐng)域,，今年兩次增稅的直接結(jié)果就是導(dǎo)致了二手房價(jià)格的上漲。2005年6月的調(diào)控政策是對(duì)出售兩年以內(nèi)的次新房征收5.6%的營業(yè)稅,，而這部分房產(chǎn)只占二手房市場(chǎng)供應(yīng)量的30%左右,，雖然賣方有將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁到房價(jià)中的愿望，但由于在市場(chǎng)中所占的比重小,，所以未能如愿,。今年的兩次增稅,，則使二手房市場(chǎng)上近95%的房屋被列入計(jì)稅對(duì)象,，導(dǎo)致絕大多數(shù)售房者將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方。
據(jù)房產(chǎn)中介“我愛我家”提供的二手房年度報(bào)告顯示,，南京二手房交易均價(jià)由去年的4012元/平方米上漲到目前的4595元/平方米,，上漲了583元/平方米。此外,，2006年單價(jià)在6000元以上的二手房在市場(chǎng)上的占比也從年初的22%上升到8月份的52.8%,。
“我愛我家”資深研究人員舒莉莉表示，二手房的買主通常是中低收入人群,，因?yàn)橘I不起一手房才轉(zhuǎn)向二手房市場(chǎng),。統(tǒng)計(jì)顯示，2004年和2005年,，南京市房產(chǎn)交易中,，二手房購房者數(shù)量均超過了總購房者的一半，而今年二手房購房者僅占購房者總量的30%,。這表明,，二手房價(jià)格的升高將很大一部分購房者逼入了新房市場(chǎng)。
“每年新分配來的大學(xué)生,、新涌現(xiàn)的中產(chǎn)階級(jí),、居民迫切的換房要求等帶來了目前樓市強(qiáng)勁的剛性需求”，不少開發(fā)商和政府官員在接受記者采訪時(shí),，這樣解釋目前樓市供不應(yīng)求,、房價(jià)上漲的原因。但記者采訪了解到,，造成樓市“剛性需求”強(qiáng)勁的另一個(gè)原因也來自城市化的快速發(fā)展以及開發(fā)企業(yè)的違規(guī)操作,。網(wǎng)尚房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)近日對(duì)5000名潛在購房者進(jìn)行調(diào)查表明，開發(fā)商通過囤房炒房等違規(guī)手段炒高房價(jià),、制造市場(chǎng)緊張空氣,，引誘消費(fèi)者提前購房是造成市場(chǎng)供不應(yīng)求的一個(gè)重要原因,。
“城市拆遷總量過大，政府通過拆遷制造剛性需求為房地產(chǎn)市場(chǎng)托底是造成樓市供不應(yīng)求的另一個(gè)重要原因,�,！蹦暇┦薪ㄔO(shè)系統(tǒng)一位人士告訴記者。他給記者算了一筆賬,，2002年至今,，南京市每年的城內(nèi)拆遷規(guī)模保持在兩萬戶左右，五年下來有10萬戶左右的拆遷量,。而南京市五年來建設(shè)的用于安置拆遷戶的復(fù)建房上市量目前為500萬平方米左右,，其中還有很大一部分用于安置失地農(nóng)民。也就是說,，城市大拆遷為樓市提供了數(shù)百萬平方米的剛性需求,。 |
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