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當股改尋寶游戲基本結(jié)束之后,，我們又迎來了一個新的尋寶機會。2007年,，上市公司將采取新的財務會計準則,，新會計準則改變了老準則的一些傳統(tǒng)計量方式，如投資性房地產(chǎn),、交易性金融資產(chǎn)等,，將使一些公司資產(chǎn)增值的部分得以體現(xiàn)，財富寶藏即將顯露,。
新會計準則將從2007年1月1日起在上市公司中率先實行,。毫無疑問，新準則下有金礦,，那么,，企業(yè)的哪些資產(chǎn)會埋有金礦，金礦中的寶藏又該怎樣去發(fā)現(xiàn),、發(fā)掘,，進而轉(zhuǎn)化為投資人的財富呢？本文的結(jié)論是：投資性資產(chǎn)是新準則金礦的集中地,。
為什么是投資性資產(chǎn)
長期以來,，上市公司會計報表中的"資產(chǎn)"被劃分為四大塊，流動資產(chǎn),、長期投資、固定資產(chǎn)和無形資產(chǎn),。其實,，就資產(chǎn)的作用或者說用途而言，主要是三大項,，消耗性資產(chǎn),、資本性資產(chǎn)和投資性資產(chǎn)。消耗性資產(chǎn)包括存貨中的原材料,、產(chǎn)品,、半成品，用于購買原材料和日常經(jīng)營活動所需的貨幣資金,、以及在此過程中形成的各種應收應付款項等,，實際上也就是流動資產(chǎn),；資本性資產(chǎn)表現(xiàn)為生產(chǎn)經(jīng)營中必不可少的固定資產(chǎn)(包括在建工程)和無形資產(chǎn)等；投資性資產(chǎn)其本質(zhì)是企業(yè)將暫時不用的資金用于各種投資,。一般來說,，消耗性資產(chǎn)和資本性資產(chǎn)是企業(yè)的主體資產(chǎn)，而投資性資產(chǎn)是有了富裕資金后才投入的,，這就像一個家庭,，維持日常生活后有了多余的錢才去投資股票、債券,、房地產(chǎn),，以及高成長企業(yè)，等等,。
可是,，中國經(jīng)濟發(fā)展到今天，投資性資產(chǎn)的地位變得越來越重要,，特別是近兩年來"流動性過剩"已成為中國經(jīng)濟的關(guān)鍵詞,。流動性過剩(通俗地說就是錢太多)只能有兩個流向：不是從事各種資本投資，從而引發(fā)房地產(chǎn)熱,、開發(fā)區(qū)熱,、基礎設施重復建設熱等；就是去購置各種投資性資產(chǎn),，但在國家宏觀調(diào)控不斷抑制投資過熱的大背景下,，資本投資邊際效益下降。過剩的流動性(包括境外資金)越來越多地涌向投資性資產(chǎn),，其結(jié)果只能抬高資產(chǎn)價格,，投資性資產(chǎn)價值重估也就勢在必行。
就如造就世界首富的(比爾·蓋茨,、巴菲特等)首先是投資性資產(chǎn),，而不是開工廠辦商店一類的經(jīng)營性資產(chǎn)一樣，上市公司中藏寶最多的也必將是投資性資產(chǎn),，而不是什么別的資產(chǎn),。
哪些投資性資產(chǎn)將大放異彩
通觀新會計準則，上市公司中存在巨大升值潛力的投資性資產(chǎn)主要是以下三項：(1)交易性金融資產(chǎn),；(2)可供出售的金融資產(chǎn),；(3)投資性房地產(chǎn)。
交易性金融資產(chǎn)即原來短期投資欄下的股票,、債券,、基金投資等；可供出售的金融資產(chǎn)，指的是原來在長期股權(quán)投資欄下,，報告年度將用于出售的金融資產(chǎn),，如上市公司限售股轉(zhuǎn)變?yōu)榭闪魍ü傻龋煌顿Y性房地產(chǎn),，指的是用于出租或資本增值的房地產(chǎn),。這三項資產(chǎn)，第一項為短期投資,，后兩項為長期投資,，按照舊會計準則，三項資產(chǎn)原來均采用成本法,，即按投入或購置時的成本計量,，到報告期末若市值低于成本，需分別計提長,、短期投資減值準備,，若市值高于成本，卻并不能作為利潤,，只有到出售時才能計算投資收益,。
新會計準則改變了原有的會計計量方法，規(guī)定投資性資產(chǎn)可以采用公允價值計量,。對于第一項和第二項,，即交易性金融資產(chǎn)和可供出售的金融資產(chǎn)，由于股票,、債券天天都有交易,，其公允價值也就很容易確定，上市公司只需在年初公告本年度將有多少"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"即可,。如歲寶熱電,，其投資民生銀行的股權(quán)按市值計算達10多億元，該公司已公告,，2007年度將有3億元市值用于出售,，即將民生銀行相關(guān)股份由"長期股權(quán)投資"轉(zhuǎn)為"可供出售的金融資產(chǎn)"。
可是對投資性房地產(chǎn)來說,，其公允價值就不那么容易確定,，新會計準則于是規(guī)定了若干條件，如必須有活躍的房地產(chǎn)交易市場,，以及企業(yè)能夠從市場中取得相關(guān)價格信息等。
顯然,，投資性資產(chǎn)由原來的成本法計量改為公允價值計量,，其升值空間極大，擁有投資性資產(chǎn)較多的上市公司,，其利潤(投資收益)和凈資產(chǎn)都將呈現(xiàn)巨幅增長,，自然股價也將隨之騰飛,。但對投資人來說，必須認真考慮兩個問題：一是到底哪些資產(chǎn)可以確認為投資性資產(chǎn),，特別是投資性房地產(chǎn)尤須細加區(qū)分,；二是上市公司愿意將多少長期投資轉(zhuǎn)化為投資性資產(chǎn)，其中又有多少愿意采用公允價值計量,。
投資性房地產(chǎn)的種種誤讀
鑒于投資性房地產(chǎn)沒有股票,、債券那樣活躍的交易市場，新會計準則第3號專門對此作了界定："投資性房地產(chǎn),，指的是為賺取租金或資本增值,，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)"，房地產(chǎn)企業(yè)"存貨"科目中用于出售的房地產(chǎn),，以及企業(yè)自用的房地產(chǎn)被排除在外,。同樣，酒店,、旅館等日常出租的客房也不是投資性房地產(chǎn),，對此，"《企業(yè)會計準則第3號――投資性房地產(chǎn)》解釋"是這樣表述的："企業(yè)擁有并自行經(jīng)營的旅館飯店,，其經(jīng)營目的是通過向客戶提供服務取得服務收入,，該業(yè)務不具有租賃性質(zhì)，不屬于投資性房地產(chǎn),；將其擁有的旅館飯店部分或全部出租,，且出租部分能夠單獨計量和出售的，出租的部分可以確認為投資性房地產(chǎn),。"
對照準則及有關(guān)條文的解釋,，市場對投資性房地產(chǎn)有不少誤讀。
誤讀一：哪家房地產(chǎn)企業(yè)土地儲備多,，重估后升值潛力大,，投資收益就高。其實,，房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備及開發(fā)中的房地產(chǎn)均非投資性資產(chǎn),，以投資性房地產(chǎn)最多的浦東金橋為例，該公司47億元總資產(chǎn),，25.42億元凈資產(chǎn),，放在"其他長期資產(chǎn)"科目中用于出租的開發(fā)產(chǎn)品(包括地產(chǎn)和房產(chǎn))就達29.8億元，按照新準則,，近30億元的"其他長期資產(chǎn)"基本上均可轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn),。
誤讀二：地處黃金地段的商業(yè)地產(chǎn)可作為投資性房地產(chǎn)。事實是，如果系自用,，并不屬于投資性資產(chǎn),；但如益民百貨，公司凈資產(chǎn)8.7億元,，用于出租的房屋及建筑物就達6.54億元(包括商鋪,、辦公樓、廠房,，住宅等),，當可屬投資性房產(chǎn)，加之公司所處淮海路等頂級地段,，升值空間巨大,。
誤讀三：酒店房產(chǎn)主要用于出租，可屬投資性房產(chǎn),，因而有人就把中國國貿(mào),、錦江酒店等都作為投資性房地產(chǎn)概念股，其實,，上文已經(jīng)提到,，一般的酒店客房不屬投資性資產(chǎn)，只有將其"部分或全部出租",，并且可以"單獨計量和出售"的,，才能確認為投資性房地產(chǎn)。而這兩家公司中類似整棟大樓出租的似乎并不多,。
成本模式和公允價值模式之利弊
對股票投資人來說,，你買的上市公司的投資性資產(chǎn)采用公允價值計量，就猶同抱了個金娃娃,；可是對上市公司來說,，愿不愿意采用公允價值，什么時候采用公允價值,，有多少投資性資產(chǎn)由成本計量轉(zhuǎn)變?yōu)楣蕛r值計量,，卻是另外一回事。
就拿投資性房地產(chǎn)來說,，新會計準則第3號規(guī)定,，對投資性房地產(chǎn)，企業(yè)可以采用公允價值計量,，也可以仍然采用成本法計量,，企業(yè)對投資性房地產(chǎn)的計量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更,，已采用公允價值模式計量的投資性房地產(chǎn),，不得從公允價值模式轉(zhuǎn)為成本模式,。
于是,，問題產(chǎn)生了：采用新會計準則第一年由成本模式改為公允價值模式,，確實一口吃了個大胖子，拿浦東金橋來說,，其近30億元投資性房地產(chǎn)若采用公允價值模式,，恐怕翻番都不止，但次年呢,？如果房地產(chǎn)價格跌了,，也得采用公允價值，以后漲漲跌跌,，每年經(jīng)營業(yè)績勢將變得很不穩(wěn)定,。再說，采用公允價值后,，相關(guān)房產(chǎn)不能折舊(作為無形資產(chǎn)的土地使用權(quán)不能攤銷),，勢必要多繳稅。更厲害的是,，成本法改為公允價值法后,，升值部分就算按15%所得稅率，稅收也絕對不是小數(shù),，而這時候企業(yè)實際上并無"所得",，更無現(xiàn)金流入，卻要繳沒有所得的"所得稅",，縱然因交易行為尚未真正發(fā)生,，只作為"遞延稅項"，畢竟是利潤總額中扣下一大塊,，企業(yè)會愿意嗎,？
但是，采用公允價值對企業(yè)也有很大一塊誘惑：除了當年業(yè)績大增,、股價大漲,，大股東市值大升之外(如果恰逢高管期股行權(quán)年，其個人腰包更會大鼓特鼓),，由于凈資產(chǎn)的大幅增長,，企業(yè)融資能力將得到極大提升，這對資產(chǎn)負債率較高,、融資已顯得相對困難,，而本身發(fā)展需要巨額資金的上市公司尤其如此。
權(quán)衡利弊,，肯定會有一些企業(yè)對其擁有的投資性資產(chǎn)采用公允價值模式,，但從成本模式轉(zhuǎn)為公允價值模式,，將是逐步的，分期分批的,，以使企業(yè)各年的資產(chǎn)和利潤增長顯得較為平滑和穩(wěn)定,。但縱然暫時不采用公允價值模式，寶藏還是寶藏,，并不會因為尚未開采發(fā)掘而相形失色,，相反，一家上市公司擁有大量隱形潛力資產(chǎn),，還足以支撐股價乃至推高股價,。
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