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67歲的安德魯是美國(guó)的一位退休老人，他和老伴都有退休金和存款,，生活不缺保障,。但他還是把自己的房子抵押給了銀行,，每月定期從銀行借款數(shù)百美元，用來(lái)旅行,，購(gòu)物,，享受生活。事實(shí)上,，“以房養(yǎng)老”在美國(guó)老年人中并不少見(jiàn),，這種方式在國(guó)際上被稱(chēng)為“倒按揭”，在美國(guó)它的全名是“住房現(xiàn)金轉(zhuǎn)換計(jì)劃”,。
美國(guó)社會(huì)催生“倒按揭”
與購(gòu)房者向銀行貸款再付錢(qián)給開(kāi)發(fā)商不同,，“倒按揭”是將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行后，由銀行每月付錢(qián)給抵押人,，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸,。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反，故被稱(chēng)為“倒按揭”,。不少美國(guó)人年輕時(shí)“以錢(qián)買(mǎi)房”,，年老時(shí)“以房換錢(qián)”，退休后生活仍過(guò)得比較舒適,。
“倒按揭”在國(guó)外興起也還只有二十多年的時(shí)間,，發(fā)展最成熟的要數(shù)美國(guó)了。在美國(guó),，很多老人沒(méi)有子女,，有的雖然有子女，子女卻無(wú)力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù),，而大多數(shù)美國(guó)人又不熱衷于儲(chǔ)蓄,，因此退休后生活很容易陷入拮據(jù)。隨著社會(huì)逐漸老齡化,，這種現(xiàn)象越來(lái)越多,，上世紀(jì)80年代中期，美國(guó)新澤西州勞瑞山的一家銀行看準(zhǔn)時(shí)機(jī),，率先推出這項(xiàng)服務(wù),，很快走向全美。
緩解了老齡化社會(huì)最大難題
“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無(wú)限期兩類(lèi)：有限期是以住房作抵押,，借貸雙方約定還貸日期,，到期后，老人既可出售住房,，也可以用其他資產(chǎn)還貸,；無(wú)限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止，銀行可以通過(guò)拍賣(mài)方式收回放貸成本,，并與老人法定繼承人分享拍賣(mài)后的剩余利潤(rùn),。
“倒按揭”的對(duì)象是62歲以上的老年人,，同時(shí)還考慮以下一些因素。一是借款人的年齡,。年齡越大意味著剩下的壽命越少,，每月能得到的現(xiàn)金也就越多。在美國(guó),，如果一名75歲的老人擁有一套價(jià)值25萬(wàn)美元的住房,，他每月可以獲得917美元；70歲的人每月只能獲得791元,；而80歲的人每月可獲得1099美元,。二是配偶是否健在。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數(shù)額低,，因?yàn)閮蓚�(gè)人的綜合預(yù)期壽命大于一個(gè)人,。三是住房現(xiàn)在的價(jià)值和預(yù)期的價(jià)值。如果預(yù)計(jì)房主去世時(shí)房產(chǎn)會(huì)升值,，可貸款數(shù)額也會(huì)增加,。
“倒按揭”之所以在美國(guó)興起，因?yàn)樗鉀Q了人口老齡化帶來(lái)的一個(gè)最大問(wèn)題,，既幫助老人解決養(yǎng)老問(wèn)題,，分擔(dān)了政府負(fù)擔(dān)，同時(shí)又可以為銀行提供多種收益方式,，它為解決美國(guó)的老齡化問(wèn)題和社會(huì)保障問(wèn)題起到了積極作用,。
實(shí)際操作中存在一定風(fēng)險(xiǎn)
但同時(shí)“倒按揭”也具有一定風(fēng)險(xiǎn)，是個(gè)復(fù)雜的工程,。一方面,，銀行在與老人簽訂協(xié)議時(shí)要盡可能預(yù)測(cè)老人的壽命，以確定每月支付的數(shù)額,。但由于老人壽命的不確定性,，銀行或老人均存在受損可能。另一方面還存在房屋價(jià)值變化,，利率的不穩(wěn)定以及房屋的維修不當(dāng)?shù)蕊L(fēng)險(xiǎn),。盡管“倒按揭”以房產(chǎn)作抵押，貸款回收有一定保證,，但必須要在保險(xiǎn)業(yè)的介入下,，分擔(dān)貸款回收風(fēng)險(xiǎn)，這種房地產(chǎn)融資方式才能穩(wěn)步發(fā)展,。因此，“倒按揭”除了需要政府財(cái)政上的資助外,，還需要銀行,、保險(xiǎn)等相關(guān)部門(mén)的聯(lián)合運(yùn)作,。
現(xiàn)在，“倒按揭”的概念越來(lái)越多地走入中國(guó)人的生活,，也引起了社會(huì)上不小的爭(zhēng)論,。一方面，中國(guó)人還難以接受從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”的巨大落差,；另一方面,，中國(guó)人習(xí)慣將房子作為最大一筆財(cái)產(chǎn)留給子女，也沒(méi)有像外國(guó)老人那樣追求晚年享受,。但專(zhuān)家表示,，對(duì)于無(wú)子女的，或子女較為富裕,、開(kāi)通的,，以及子女在國(guó)外的空巢老人來(lái)說(shuō)，這種養(yǎng)老方式還是比較合適的,�,！暗拱唇摇彪m然現(xiàn)在在國(guó)內(nèi)推行還為時(shí)尚早，但是隨著中國(guó)逐漸進(jìn)入老齡化社會(huì),，這種貸款形式還有很大發(fā)展空間,。 |