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67歲的安德魯是美國的一位退休老人,，他和老伴都有退休金和存款,，生活不缺保障,。但他還是把自己的房子抵押給了銀行，每月定期從銀行借款數(shù)百美元,，用來旅行，購物,，享受生活,。事實上，“以房養(yǎng)老”在美國老年人中并不少見,，這種方式在國際上被稱為“倒按揭”,，在美國它的全名是“住房現(xiàn)金轉(zhuǎn)換計劃”。
美國社會催生“倒按揭”
與購房者向銀行貸款再付錢給開發(fā)商不同,，“倒按揭”是將自有產(chǎn)權(quán)的房子抵押給銀行后,，由銀行每月付錢給抵押人，到期以出售住房的收入或其他資產(chǎn)還貸,。由于這種方式與傳統(tǒng)的按揭貸款相反,，故被稱為“倒按揭”,。不少美國人年輕時“以錢買房”，年老時“以房換錢”,，退休后生活仍過得比較舒適,。
“倒按揭”在國外興起也還只有二十多年的時間，發(fā)展最成熟的要數(shù)美國了,。在美國,，很多老人沒有子女，有的雖然有子女,，子女卻無力或不愿承擔(dān)贍養(yǎng)義務(wù),，而大多數(shù)美國人又不熱衷于儲蓄，因此退休后生活很容易陷入拮據(jù),。隨著社會逐漸老齡化,，這種現(xiàn)象越來越多，上世紀80年代中期,，美國新澤西州勞瑞山的一家銀行看準時機,，率先推出這項服務(wù)，很快走向全美,。
緩解了老齡化社會最大難題
“倒按揭”的形式基本上可分為有限期和無限期兩類：有限期是以住房作抵押,，借貸雙方約定還貸日期，到期后,，老人既可出售住房,，也可以用其他資產(chǎn)還貸；無限期則是貸款一直維持到老人死亡或從住房中搬走為止,，銀行可以通過拍賣方式收回放貸成本,，并與老人法定繼承人分享拍賣后的剩余利潤。
“倒按揭”的對象是62歲以上的老年人,，同時還考慮以下一些因素,。一是借款人的年齡。年齡越大意味著剩下的壽命越少,，每月能得到的現(xiàn)金也就越多,。在美國，如果一名75歲的老人擁有一套價值25萬美元的住房,，他每月可以獲得917美元,；70歲的人每月只能獲得791元；而80歲的人每月可獲得1099美元,。二是配偶是否健在,。夫妻健在的老人比單身老人可貸款數(shù)額低，因為兩個人的綜合預(yù)期壽命大于一個人。三是住房現(xiàn)在的價值和預(yù)期的價值,。如果預(yù)計房主去世時房產(chǎn)會升值,，可貸款數(shù)額也會增加。
“倒按揭”之所以在美國興起,，因為它解決了人口老齡化帶來的一個最大問題,，既幫助老人解決養(yǎng)老問題，分擔(dān)了政府負擔(dān),，同時又可以為銀行提供多種收益方式,，它為解決美國的老齡化問題和社會保障問題起到了積極作用。
實際操作中存在一定風(fēng)險
但同時“倒按揭”也具有一定風(fēng)險,，是個復(fù)雜的工程,。一方面，銀行在與老人簽訂協(xié)議時要盡可能預(yù)測老人的壽命,，以確定每月支付的數(shù)額,。但由于老人壽命的不確定性，銀行或老人均存在受損可能,。另一方面還存在房屋價值變化,，利率的不穩(wěn)定以及房屋的維修不當(dāng)?shù)蕊L(fēng)險。盡管“倒按揭”以房產(chǎn)作抵押,，貸款回收有一定保證,，但必須要在保險業(yè)的介入下，分擔(dān)貸款回收風(fēng)險,，這種房地產(chǎn)融資方式才能穩(wěn)步發(fā)展,。因此，“倒按揭”除了需要政府財政上的資助外,，還需要銀行,、保險等相關(guān)部門的聯(lián)合運作。
現(xiàn)在,，“倒按揭”的概念越來越多地走入中國人的生活,，也引起了社會上不小的爭論。一方面,，中國人還難以接受從“養(yǎng)兒防老”到“養(yǎng)房防老”的巨大落差；另一方面,，中國人習(xí)慣將房子作為最大一筆財產(chǎn)留給子女,，也沒有像外國老人那樣追求晚年享受。但專家表示,，對于無子女的,，或子女較為富裕、開通的，以及子女在國外的空巢老人來說,，這種養(yǎng)老方式還是比較合適的,。“倒按揭”雖然現(xiàn)在在國內(nèi)推行還為時尚早,，但是隨著中國逐漸進入老齡化社會,，這種貸款形式還有很大發(fā)展空間。 |