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各地樓市出現(xiàn)了冷熱不均的現(xiàn)象：北京樓市成交仍未走出低迷,，部分城市則再現(xiàn)“日光盤�,！比绾慰创@一現(xiàn)象,？接受記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士和專家認(rèn)為，一方面,，中央政府一再強調(diào)調(diào)控決心,，樓市持續(xù)反彈的可能性很小，即便出現(xiàn)反彈,，也很可能招致更嚴(yán)厲的調(diào)控政策,；另一方面，隨著一些主流開發(fā)商降價換量策略見效,，其他開發(fā)商也可能采取跟進策略,，導(dǎo)致剛性需求由觀望逐漸入市，樓市博弈將進一步加劇,。
樓市成交冷熱不均
總體來看,，進入8月份，樓市顯得比較沉寂,。其中,，成交量不溫不火，低位波動,，價格則保持平穩(wěn),。但與此同時，一些地方卻續(xù)出現(xiàn)“日光盤”等熱銷項目,，使樓市走勢變得撲朔迷離,。
記者根據(jù)北京房地產(chǎn)交易官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至8月22日,，北京商品住宅期房網(wǎng)上簽約量為3340套，日均為151套,，環(huán)比下降5.6%,。如果剔除經(jīng)濟適用房和限價房，北京商品房實際成交量為2656套,，日均為120套,，環(huán)比下降7.7%。并且,，上述數(shù)據(jù)同比分別下降60%,、65%,，說明北京房地產(chǎn)市場的調(diào)整仍在繼續(xù)。
但是,，就在上周,，上海、杭州分別又有樓盤熱銷,，并且有地方陸續(xù)出現(xiàn)“日光盤”熱銷項目,。
“這些熱銷項目總體上都是郊區(qū)低價房，或低價入市樓盤,、降價促銷樓盤,。”北京中原地產(chǎn)張大偉說,。
他告訴記者,，中原地產(chǎn)對8大城市7月銷售量最高的40個樓盤進行了調(diào)研，其中主流房企的樓盤占65%,�,！鞍ㄉ虾！⒑贾莸鹊氐捻椖�,，大都是主流開發(fā)商的項目,，降價促銷是共同點�,！�
張大偉直言,，目前對二、三套購房的限制性信貸政策仍在,，所以投機炒作購房者并不多,。
“我認(rèn)為在受到幾個月的壓抑后，剛性需求是此輪成交的主力,�,！彼M一步分析指出，從熱銷的樓盤來看,，雖然房價仍不低,，但由于戶型小，總價并不高,。
調(diào)控進入“攻堅戰(zhàn)”
專家普遍認(rèn)為,，雖然“日光盤”再現(xiàn)，但樓市借機反彈的可能性很小,，調(diào)控已經(jīng)進入“攻堅戰(zhàn)”,，樓市深入調(diào)整在所難免。
記者注意到，國務(wù)院副總理李克強8天內(nèi)兩次要求堅決抑制房地產(chǎn)投機炒作,。而近期國土資源部對全國房地產(chǎn)閑置土地整治情況進行通報,，銀監(jiān)會則建議對四城市“三套房停貸”，以及住建部關(guān)于繼續(xù)進行房地產(chǎn)調(diào)控的表態(tài),、北京市有關(guān)商品房預(yù)售款“專戶管理”政策的研究……一系列信息都表明房地產(chǎn)調(diào)控從嚴(yán)的趨勢正在形成,。
另一方面，雖然有樓盤出現(xiàn)降價熱銷,，但是“由于供應(yīng)量充足,，開發(fā)商還不敢就此提價，例如保利茉莉公館首期開盤16700元/平方米,，接下來開盤價為17000元/平方米,。”張大偉說,，與此同時,，附近的其他樓盤則準(zhǔn)備下調(diào)銷售價。
事實上,，根據(jù)中原地產(chǎn)的調(diào)研,，目前保利、萬科,、金地,、雅居樂、招商,、中海等主流開發(fā)商熱銷項目均已出現(xiàn)價格松動,。并且，隨著這些主流開發(fā)商降價換量策略見效,，必然會對其他開發(fā)商起到示范作用,。
記者注意到，新政出臺前后土地市場的調(diào)整更為明顯,。其中,，北京土地溢價率從新政之前的110.6%下調(diào)至目前的23.2%，下跌超過六成,，樓面價也低于2009年,。
據(jù)統(tǒng)計，截至8月17日北京共出讓土地137塊,，其中新政以后出讓70塊,，超過新政前平均水平，而樓面價則明顯出現(xiàn)下調(diào),，其中總樓面價從6654元/平方米下跌至新政以后的2778元/平方米，下調(diào)58.3%,；住宅用地樓面價也從新政前的12258元/平方米,，下調(diào)到新政以后的5113元/平方米,，下調(diào)近六成。
“8月份北京住宅土地成交放量且大部分低價成交的情況,，很可能對周圍的商品房市場起到明顯的拉低價格作用,。”張大偉說,。
對此,，住建部政策研究中心副主任王玨林認(rèn)為，“地方政府必須落實‘新國10條’,，加快保障性住房建設(shè),，并且切實督促開發(fā)商加快土地開發(fā)以增加住房供應(yīng)量，否則‘調(diào)控’就會成為‘空調(diào)’,�,！� |