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中央密集出臺的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策在抑制高房價(jià)的同時(shí),，也引來市場對商品房投資下降拖累GDP增長的擔(dān)憂。分析人士指出,，住建部與各地政府日前簽訂的保障房建設(shè)“軍令狀”,，將有效對沖商品房投資下降風(fēng)險(xiǎn)，有助于穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期,。
作為支柱產(chǎn)業(yè),，我國房地產(chǎn)投資占全部固定資產(chǎn)投資總額已達(dá)20%左右，即使不考慮對上下游50多個(gè)子行業(yè)的帶動(dòng)作用,，單是房地產(chǎn)業(yè)自身的直接產(chǎn)出占GDP的比例也已達(dá)4.0%至4.5%,。目前，在房地產(chǎn)調(diào)控政策影響下,，樓市成交量已接近冰點(diǎn),，若此趨勢延續(xù)，開發(fā)商將會(huì)下調(diào)新開工量,，房地產(chǎn)投資增速必定會(huì)下滑,。
但保障房政策力度超預(yù)期將給房地產(chǎn)投資帶來轉(zhuǎn)機(jī)。住建部與各地政府日前簽訂保障房建設(shè)責(zé)任書,，明確2010年全國共建設(shè)各類保障性住房300萬套,、各類棚戶區(qū)改造住房280萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶的建設(shè)目標(biāo),，并要求各地務(wù)必要在2010年7月底前全面開工建設(shè)保障性住房項(xiàng)目,，同時(shí)引入考核、問責(zé)機(jī)制,。
山西,、山東、江蘇,、重慶,、上海等多地已紛紛立下“軍立狀”，明確任務(wù)量,。
分析人士認(rèn)為,，如果上述保障性住房任務(wù)能如期完成，則意味著全國將新增新開工面積1.68億平方米,，這個(gè)數(shù)字將基本抵消因房地產(chǎn)調(diào)控政策抑制的開工需求,。只要新開工面積不出現(xiàn)大幅下滑,，房地產(chǎn)行業(yè)對上下游產(chǎn)業(yè)鏈的拉動(dòng)作用也可以正常發(fā)揮，能有效地消耗上游產(chǎn)業(yè)的鋼鐵,、水泥等的產(chǎn)出,，也能帶動(dòng)下游產(chǎn)業(yè)的家電、家用紡織品等的消費(fèi),。
中信證券研究顯示,，如果房價(jià)回調(diào)到2009年三季度水平，那么2010年商品房投資增速將回落至13.1%,；根據(jù)保障房建設(shè)目標(biāo)保守計(jì)算,，2010年全國保障性住房投資將增長130%，占房地產(chǎn)投資總比重有望達(dá)10%,，能在一定程度上抵御商品房投資的下滑,。據(jù)此綜合考慮,，2010年全年房地產(chǎn)投資增速約為19%,，其中，保障性住房投資的貢獻(xiàn)率達(dá)到35%,。按照房地產(chǎn)投資每變動(dòng)1%,，GDP將變動(dòng)0.17%推算，GDP增速有望保持在10%左右,，經(jīng)濟(jì)二次探底的可能性不大,。
測算出的數(shù)據(jù)固然能讓人“舒口氣”，但最終保障房建設(shè)目標(biāo)能否落實(shí)才是穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長預(yù)期的關(guān)鍵,，以下兩點(diǎn)值得關(guān)注,。
一方面，保障房建設(shè)資金能否得到保障,。根據(jù)財(cái)政部公布的2010年預(yù)算來看,，中央財(cái)政住房保障支出預(yù)算為376.58億元，按照中央與地方1:3的比例出資,，地方政府將承擔(dān)逾1100億元,。以2008年為例，中央和地方財(cái)政支出分別為4.9萬億元和1.3萬億元,，按照當(dāng)年的財(cái)政支出規(guī)模,，保障性住房建設(shè)需要中央和地方政府承擔(dān)的比重分別為0.8%和8.4%，對應(yīng)的資金量是392億元和1092億元,�,？紤]到2010年財(cái)政收入形勢會(huì)大幅好于2008年，因此財(cái)政收入能夠保證保障房建設(shè)開展,。此外,，住建部還計(jì)劃將廉租房作為經(jīng)濟(jì)適用房的配套項(xiàng)目集中建設(shè),，吸引更多的開發(fā)商參與其中，而地方債也將向保障性住房的建設(shè)傾斜,，這有利于建設(shè)資金來源多元化,。
另一方面，地方政府建設(shè)保障性住房的熱情能否持續(xù),。事實(shí)上,，保障性住房年年都有計(jì)劃，但完成進(jìn)度一直非常緩慢,，完成率往往不足30%,。其中的癥結(jié)在于地方政府，由于保障房需要地方財(cái)政出資,，保障房中的經(jīng)適房用地也沒有土地出讓金,，而且稅費(fèi)減半，這對于土地財(cái)政占收入比重較大的地方政府來說,，確實(shí)不劃算,。但此次住建部責(zé)任書形式推進(jìn)保障房建設(shè)，將其量化納入官員考核體系,，將大大激發(fā)地方政府的投資熱情,。
目前，山西省已宣稱計(jì)劃新開工建設(shè)保障性住房24萬套,，并全面完成國有重點(diǎn)煤礦棚戶區(qū)改造任務(wù),；上海市也明確表態(tài)，2010年保障房新開工面積不少于1200萬平方米,；江蘇省則承諾在完成保障房既定目標(biāo)6萬套的基礎(chǔ)上,，再多建4萬套。地方政府間的保障房“競賽”似有“開戰(zhàn)”之勢,，一旦這種地區(qū)間的“攀比效應(yīng)”形成,，也將促使保障房建設(shè)加快。 |