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2010年注定是資本市場的突破年,，繼融資融券,、股指期貨獲批后，房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）也呼之欲出,，有望成為今年資本市場又一項重大制度創(chuàng)新成果,。近日,，知情人士向記者透露，上海的權(quán)益型REITs方案正在積極研究制定中,，預(yù)計初步方案將在今年下半年成形,，且權(quán)益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所
促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)
上述知情人士表示，目前權(quán)益類REITs還需突破稅收,、法律等障礙,。比如，稅收方面,，由于權(quán)益型REITs為公司型,，房地產(chǎn)公司必須將旗下地產(chǎn)賣給REITs，其中涉及地產(chǎn)標(biāo)的溢價,，需要繳納大量稅收,。此外，基金也在爭取尋求突破現(xiàn)有規(guī)定,，擴(kuò)大經(jīng)營范圍,，期待成為REITs發(fā)起人,。
記者了解到,，上海REITs方案中兩個獨立的REITs產(chǎn)品正在并行研究，注入資產(chǎn)均為商業(yè)地產(chǎn)資源,，一個是張江集團(tuán)旗下商業(yè)地產(chǎn)資源,，另一個是位于浦西的一家商業(yè)地產(chǎn)集團(tuán)。
“從當(dāng)前情況看,，預(yù)計國內(nèi)首只股權(quán)REITs將在2010年第一季度上市,，債權(quán)REITs將在股權(quán)REITs前出臺�,！敝抢碡斁W(wǎng)分析師詹建功這樣預(yù)測,。
他認(rèn)為，相對于銀行貸款,、私募,、IPO上市等融資形式，REITs更適合于商業(yè)地產(chǎn)融資,�,！癛EITs可以打通房地產(chǎn)行業(yè)的融資渠道、溝通銀行存款與資本市場,，促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展,。”
或擔(dān)地產(chǎn)融資重任
REITs試點首發(fā)有望在北京,、天津,、上海三大直轄市內(nèi)進(jìn)行,。根據(jù)目前公布的最新進(jìn)展，上海浦東新區(qū)REITs試點方案已經(jīng)上報,，方案為央行主導(dǎo)的債權(quán)版模式,，發(fā)起公司為陸家嘴集團(tuán)、張江集團(tuán),、外高橋集團(tuán),、金橋集團(tuán)等浦東四大國有企業(yè)。
目前,，三地的REITs試點工作已經(jīng)全部準(zhǔn)備就緒,。由央行牽頭，銀監(jiān)會,、證監(jiān)會等11個部門成立的“REITs試點管理協(xié)調(diào)小組”,，已完成試點實施方案的制定。
而對于日前國辦通知中提出的要加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理,、進(jìn)一步完善房地產(chǎn)信貸風(fēng)險管理制度的政策,，有分析師認(rèn)為，單從這一政策來看,，對中小房地產(chǎn)企業(yè)影響較大,，但是從證監(jiān)會和國土部的相關(guān)政策也可以看出，上市公司的融資審核也越來越嚴(yán)格,，房地產(chǎn)企業(yè)可能又將面臨資金問題,，融資的重?fù)?dān)又將落在ＲＥＩＴs身上。
“以往房地產(chǎn)信托模式比較簡單,，只是對某個房地產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)行信托貸款,。但現(xiàn)在一些房地產(chǎn)信托卻表現(xiàn)出類基金化的做法，信托計劃先有資金池,，再從項目池中選擇項目進(jìn)行投資,。”西南財經(jīng)大學(xué)信托與理財研究所分析師趙楊表示,。
在他看來,，這些變化表明一些信托機(jī)構(gòu)正在積極行動，試圖在房地產(chǎn)領(lǐng)域擁有更多話語權(quán),，也希望為未來開展REITs進(jìn)行市場布局,。
推出時機(jī)應(yīng)斟酌
目前，無論政策支持還是輿論環(huán)境,，REITs似乎都處于蓄勢待發(fā)的節(jié)骨眼上,，但一些市場人士擔(dān)心當(dāng)下并不是推出REITs的黃金時間。
建銀精瑞資產(chǎn)管理有限公司董事長李曉東近日出席由中國風(fēng)險投資研究院主辦的“世界華人金融精英陸家嘴峰會”時直言,，這幾年上海,、北京的物業(yè)價格不斷上升,，相反租金水平卻在下降。
“在這種情況下,，租金回報率如果完全按照市場化來操作,，是滿足不了REITs投資人要求的�,！彼f,。
富邦期貨董事長史綱則指出，推出REITs最好的時機(jī)應(yīng)該是房地產(chǎn)市場低迷時期,，到時候,，由于資金周轉(zhuǎn)問題，地產(chǎn)商會更愿意將不適合分割出售的商業(yè)物業(yè)資產(chǎn),，整體出售給REITs,。
李曉東坦言，要在當(dāng)前時間節(jié)點推也只能是債券型REITs,，這樣開發(fā)商更容易接受,。 |