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10月以來(lái),，境外股市強(qiáng)勢(shì)上漲,，道指、納指、恒指等股指紛紛創(chuàng)出新高,。這使得前期沉浸在“破發(fā)陰影”中的中資地產(chǎn)商再度掀起境外上市熱潮,。10月17日,，國(guó)內(nèi)首只地產(chǎn)科技概念股中房信集團(tuán)（CRIC）登陸納斯達(dá)克,，受到投資者熱捧，上市以來(lái)累計(jì)漲幅達(dá)35%,。在香港市場(chǎng),，恒大地產(chǎn)、卓越地產(chǎn),、福建明發(fā),、廈門禹洲、花樣年等中資地產(chǎn)商相繼啟動(dòng)招股,。
自7月29日北京金隅赴港上市以來(lái),，已有恒盛地產(chǎn)、寶龍集團(tuán),、華南城等多家房企完成境外上市,。據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者統(tǒng)計(jì)，加上已通過(guò)聆訊和蓄勢(shì)待發(fā)的企業(yè),，目前,，排隊(duì)赴境外上市的內(nèi)地房企超過(guò)30家；實(shí)際募集和計(jì)劃募集的資金合計(jì)逾500億港元,。
業(yè)內(nèi)人士分析,，四季度，資本市場(chǎng)流動(dòng)性依然充裕,；在今年行業(yè)景氣回升中,，多數(shù)房企交出了靚麗的業(yè)績(jī)答卷；優(yōu)勢(shì)房企將成為境內(nèi)外資金青睞的對(duì)象,。而房企上市融資,，在為未來(lái)投資布局做準(zhǔn)備的同時(shí)，也將加劇土地等資源方面的競(jìng)爭(zhēng),。
為擴(kuò)張“輸血”
作為資金驅(qū)動(dòng)型行業(yè),，上市融資是房地產(chǎn)企業(yè)為擴(kuò)張“輸血”最有效的舉措之一。今年以來(lái),，包括CRIC,、世聯(lián)地產(chǎn)在內(nèi)的“泛房地產(chǎn)”業(yè)內(nèi)企業(yè)都開始了上市之旅。而募集資金主要用于主營(yíng)業(yè)務(wù)擴(kuò)張,。
CRIC招股說(shuō)明書顯示,，其上市凈募集資金逾2億美元，將主要投資于新信息和運(yùn)營(yíng)系統(tǒng),，同時(shí)用于銷售和市場(chǎng)拓展,。CRIC聯(lián)席董事長(zhǎng)周忻便指出，此次IPO有利于公司繼續(xù)推進(jìn)國(guó)內(nèi)最大和最先進(jìn)的房地產(chǎn)信息系統(tǒng)建設(shè),，為房地產(chǎn)開發(fā)商,、供應(yīng)商、專業(yè)機(jī)構(gòu)以及個(gè)人用戶提供多元化房地產(chǎn)信息服務(wù),；進(jìn)一步拓展和深化房地產(chǎn)信息和門戶網(wǎng)站服務(wù)領(lǐng)域的商機(jī),，建立公司在細(xì)分市場(chǎng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。
恒大地產(chǎn)向基礎(chǔ)投資者透露的未來(lái)計(jì)劃也顯示,，按照現(xiàn)在的開發(fā)進(jìn)度,，公司在未來(lái)3-5年將具備充足的土地儲(chǔ)備，保持物業(yè)開發(fā)高速發(fā)展,，并計(jì)劃繼續(xù)以滾動(dòng)開發(fā)方式維持5000萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備,。同時(shí)，公司將繼續(xù)在全國(guó)各主要省會(huì)級(jí)城市快速大規(guī)模開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目,。預(yù)期每年在建建筑面積維持在1500萬(wàn)平方米水平,。
21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師孟奇指出，基于對(duì)國(guó)內(nèi)樓市的長(zhǎng)期看好,，近期啟動(dòng)上市的房企均有擴(kuò)張土地和城市布局的計(jì)劃,。這些房企中，不乏綠地集團(tuán),、恒大地產(chǎn),、龍湖地產(chǎn)等全國(guó)性開發(fā)商；也不乏中駿置業(yè),、佳兆業(yè),、卓越集團(tuán),、農(nóng)工商房產(chǎn)、同策房產(chǎn),、策源置業(yè)等區(qū)域性房企,。顯然，上市“輸血”將成為這些企業(yè)今后擴(kuò)張的主要推動(dòng)力,。
一位投行人士指出,，上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售大幅升溫,，帶動(dòng)庫(kù)存下滑和土地消耗加快,，而下半年，房企將趨勢(shì)性加大新開工力度和土地購(gòu)置的規(guī)模,，因此,，對(duì)資金的需求將膨脹。而負(fù)債率一向偏高的房地產(chǎn)業(yè),，尋求上市融資,，將變得較為迫切。
“今年第四季度很可能創(chuàng)歷年來(lái)內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)海外融資額的最高峰,�,！比鹗裤y行投資銀行亞洲區(qū)主席蔡洪平對(duì)媒體表示。他預(yù)計(jì),，四季度內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)在海外融資金額將達(dá)到80億至100億美元,。
市場(chǎng)現(xiàn)分歧
先行赴港上市的內(nèi)地房企華南城和恒盛地產(chǎn)在上市首日遭遇“破發(fā)”，而寶龍地產(chǎn)定價(jià)和發(fā)行規(guī)模大幅縮水,，顯然,，房企境外上市潮中也現(xiàn)“暗流”，市場(chǎng)在升勢(shì)中也開始趨于謹(jǐn)慎,。
寶龍地產(chǎn)占IPO籌資規(guī)模10%的面向散戶發(fā)行部分的股票約有22%認(rèn)購(gòu)不足,。為此，公司將招股價(jià)由每股3.30~4.90港元降至2.75港元,，首次公開募股籌資規(guī)模也從6.28億美元降低至3.53億美元,，縮水近一半。
消息人士稱,，即將進(jìn)行招股的福建明發(fā),、廈門禹洲、卓越地產(chǎn)及花樣年等公司,，在招股價(jià)上將有明顯折讓,。其中，福建明發(fā)招股價(jià)較其資產(chǎn)凈值折讓將超過(guò)60%,。
分析人士指出,，目前,，境外市場(chǎng)整體資金依然十分充裕，此前一度冷卻下來(lái)的新股熱潮,，正跟隨重歸升勢(shì)的大市而再度升溫,，“破發(fā)潮”也暫告一段落。有較大折讓的內(nèi)地房產(chǎn)新股依然受到投資者的青睞,。蔡洪平認(rèn)為，香港市場(chǎng)IPO已經(jīng)從追捧期進(jìn)入選擇期,。
恒大招股價(jià)初定3-4港元/股,，根據(jù)恒大地產(chǎn)2010年預(yù)期凈利潤(rùn)計(jì)算的市盈率為5倍至6.6倍，每股資產(chǎn)凈值折讓為54.1%至39.4%,。新世界發(fā)展主席鄭裕彤,、華人置業(yè)主席劉鑾雄作為基礎(chǔ)投資者各斥資5000萬(wàn)美元(約3.75億港元)進(jìn)行認(rèn)購(gòu)。隨后,，李嘉誠(chéng)也宣布將通過(guò)長(zhǎng)江實(shí)業(yè)認(rèn)購(gòu)恒大股份,。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，金融危機(jī)過(guò)后,，境外資本市場(chǎng)更關(guān)心房產(chǎn)商的財(cái)務(wù)狀況,、風(fēng)險(xiǎn)控制能力和土地儲(chǔ)備質(zhì)量，“投資者最終的選擇,，將體現(xiàn)出這種差異性,。”
在香港,，投行對(duì)地產(chǎn)公司IPO的主流估值方法是NAV估值法,，即凈資產(chǎn)價(jià)值法。相對(duì)于簡(jiǎn)單的市盈率定價(jià),，NAV估值對(duì)預(yù)期價(jià)格變化,、開發(fā)速度和投資人回報(bào)率等因素展開全面評(píng)估；但這種方式也推動(dòng)了開發(fā)商對(duì)于資產(chǎn)的簡(jiǎn)單崇拜,。
野村證券一位地產(chǎn)分析師指出,，隨著市場(chǎng)對(duì)地產(chǎn)企業(yè)IPO更趨理性，今后,，地產(chǎn)商在關(guān)注資產(chǎn)規(guī)模的同時(shí),，更應(yīng)關(guān)注資產(chǎn)質(zhì)量和品牌等因素。
上市資源外流
雖然A股提供的市盈率遠(yuǎn)高于H股,，但一直以來(lái),，受A股上市門檻影響，房企IPO多路途艱難,。民企居多的房地產(chǎn)類公司在IPO時(shí)多數(shù)選擇境外市場(chǎng),。而大量房企境外上市,，無(wú)疑也是對(duì)內(nèi)地股市房地產(chǎn)板塊“新鮮血液”的分流。
近幾年來(lái),，房地產(chǎn)企業(yè)A股IPO的占比明顯偏少,。根據(jù)中國(guó)證券報(bào)記者的統(tǒng)計(jì)，以申萬(wàn)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)劃分,，自2006年以來(lái)的三年多時(shí)間里,，房地產(chǎn)企業(yè)在A股市場(chǎng)完成IPO的公司只有6家。2006年分別是保利地產(chǎn)和北辰實(shí)業(yè),，2007年是廣宇集團(tuán)和榮盛發(fā)展,，2008年為合肥城建和濱江集團(tuán)。而自2008年下半年以來(lái),，已經(jīng)有超過(guò)一年的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有一家房地產(chǎn)公司成功登陸A股市場(chǎng),。
在中國(guó)房地產(chǎn)測(cè)評(píng)中心最新公布的2009年前三季度房地產(chǎn)企業(yè)銷售排行榜中，排名前20位的房地產(chǎn)企業(yè)大部分已經(jīng)在滬,、深兩市或香港上市,。在這份榜單中，位列前十名的房企中只有萬(wàn)科,、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)在A股上市,，而中國(guó)海外、富力地產(chǎn),、世茂地產(chǎn)和華潤(rùn)置地等公司則選擇了在香港上市,。而恒大地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)也將登陸香港市場(chǎng),。
投行人士表示,，境外市場(chǎng)對(duì)企業(yè)IPO的審批判斷標(biāo)準(zhǔn)更偏重于企業(yè)在行業(yè)內(nèi)是否擁有良好的發(fā)展前景和盈利能力，因此內(nèi)資優(yōu)質(zhì)房企赴海外上市的成功率便相對(duì)較高,。上市流程短,，再融資機(jī)會(huì)多，企業(yè)可與國(guó)際接軌等因素,，吸引著國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)相海外上市,。
而在A股市場(chǎng)，對(duì)房地產(chǎn)募集資金用于儲(chǔ)備土地,、房源,，或用于購(gòu)買開發(fā)用地等的IPO，證監(jiān)會(huì)將不予核準(zhǔn),。業(yè)內(nèi)人士指出,，土地儲(chǔ)備是房地產(chǎn)企業(yè)的核心資產(chǎn)，但有“兩年不開發(fā)用地由政府收回”政策在前，土地儲(chǔ)備不是證監(jiān)會(huì)考量上市資格的重要標(biāo)準(zhǔn),，這就造成了房企資產(chǎn)質(zhì)量難以合理評(píng)估,。而地產(chǎn)公司的盈利水平往往存在波動(dòng)，這也使得其A股IPO不太順利,。
數(shù)據(jù)顯示,，目前在A股的全部109家房地產(chǎn)企業(yè)中，只有45家是通過(guò)“審核過(guò)會(huì)”程序上市,，其余大部分企業(yè)則是通過(guò)借助殼資源等其他方式進(jìn)入A股市場(chǎng),。 |