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自去年10月央行將首套房貸松綁以來，首付2成,、利率7折就幾乎成了所有貸款買房人美好的愿景,。然而低門檻,、低利率并非免費的午餐,，銀行在評估時享有絕對的定價權(quán)和決定權(quán)，許多真正購買首套自住房的借款人被攔在門外,，而二套房實際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子，本應(yīng)由首套房購買者所享有的“優(yōu)惠”,，卻被偽裝成改善型住房的二套房購房者蠶食了。
申請首套普通自住房：被“房齡”擋在門外
鄒小姐4月份看中了一套上海市長寧區(qū)的老公房,，面積59平方米左右，總價90萬,，由于考慮到小戶型房產(chǎn)容易變現(xiàn)，自住也比較方便,，當(dāng)時買下又可以提早結(jié)束自己租房生活，于是到銀行咨詢辦理住房貸款,�,！般y行第二天就給答復(fù)了,，說首付不給辦兩成,，最低只能３成,，利率可以打７折,。原因是因為房齡超過１０年�,！编u小姐表示很不解,。原來,，她看中的房子竣工時間是1991年,，至今已經(jīng)18年，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理,。“后來,，我跑遍了上海幾乎所有銀行，大小銀行給出的答復(fù)一致,，利率可以按照最低標(biāo)準(zhǔn)給，但首付２成不可能,。”鄒小姐表示,。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，雖然銀行對首套自住房的辦理并無太多門檻,，但是光是一條房齡不能超過10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外,�,！凹词故切粜颓铱們r不高的首套房,，一般只要達(dá)到硬性標(biāo)準(zhǔn)就能辦理,，不需要額外條件,。”一家股份制銀行的房貸部門經(jīng)理告訴記者,。“而房齡如果超過１０年,，就肯定不能拿到最低首付比例,，這就是一個硬性標(biāo)準(zhǔn),。”另外,，這位房貸經(jīng)理還告訴記者，如果是10年內(nèi)的新房,，在銀行衡量借款人的資信狀況,、工作收入和公積金繳納基數(shù)等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率,，即按照３年期基準(zhǔn)利率5.4%的７折計算。
原來,，央行的最低優(yōu)惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門磚,，而銀行的各項標(biāo)準(zhǔn)才是決定是否能夠拿到２成首付、７折利率優(yōu)惠的關(guān)鍵,。原來在去年，央行對于商業(yè)性個人住房貸款的政策調(diào)整賦予了銀行高度的自由定價權(quán),，規(guī)定中表述的是：“金融機(jī)構(gòu)對客戶的貸款利率,、首付款比例,，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房,、套型建筑面積等是否系普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素在下限以上區(qū)別確定,。”
申請改善型普通自住房：二套房被“包裝”
對于改善型自住房,，央行規(guī)定可以比照首套普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)給予最低2成首付,、利率7折的優(yōu)惠，而了解到市場上近來以改善型住房包裝二套房的手法流行,，記者特地到中介暗訪。
進(jìn)入房屋中介“我愛我家”上海東方路某門市部,，記者說明了欲購買一套面積120平方米、總價約250萬的“二套房”,，且想要中介幫忙辦理2成首付、7折利率的來意,�,？蛻艚�(jīng)理周先生非常熱情地接待了記者,，在了解房源情況后表示，合作的中行,、建行和工行等幾家大行均有可能辦理，但是得記者先填一張“按揭貸款預(yù)申請表”,，下午就能得到銀行初步答復(fù)。
“按照上海市普通自住房的標(biāo)準(zhǔn),，這套內(nèi)環(huán)和外環(huán)間的房產(chǎn)總價超過了145萬元,，已經(jīng)不屬于普通自住房,，銀行會要求首付四成,，利率還要上浮10%�,！敝芟壬硎�,。但是話鋒一轉(zhuǎn)，他建議記者打個首套房的擦邊球,，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標(biāo)準(zhǔn),，如果原先您達(dá)不到這個標(biāo)準(zhǔn)，可以去開個證明,，我們試著幫您申請�,！币簿褪钦f，中介可以利用和銀行的合作關(guān)系向客戶提供主動的“二套房”轉(zhuǎn)“首套房”服務(wù),，前提是各項指標(biāo)得按照中介和銀行的標(biāo)準(zhǔn)來填,。而就在當(dāng)日下午,，記者接到周先生來電表示，經(jīng)過銀行對個人資信和房產(chǎn)情況的認(rèn)定,，其中某家國有銀行給出的初步評定是可以辦理最低2至3成首付，但由于近日監(jiān)管部門政策收緊,，具體辦理還需要面談。
考慮到記者所說的將近要貸款190萬余元,，這位周先生還給記者出了一招，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產(chǎn)品,，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年,，先和銀行簽一個3年期的貸款合同就可以按照3年期基準(zhǔn)利率的7折計算利息,，但利率是隨央行浮動的,�,！币布词钦f,，經(jīng)過中介的包裝,，原本一套標(biāo)準(zhǔn)的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”。
錯位的“首套房”
以上兩個案例都是以申請首套普通自住房為由的貸款,，而申請結(jié)果卻大相徑庭。鄒小姐因為手中現(xiàn)金不足而難以享受到國家優(yōu)惠政策,，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優(yōu)惠,，二套房首付4成的紅線被銀行輕易觸碰,。
而就在近日，銀監(jiān)會下發(fā)通知重申二套房貸政策，要求各地商業(yè)銀行不得自行解釋二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)等,，各家商業(yè)銀行接到風(fēng)聲已經(jīng)就二套房的房貸人群范圍縮小,。
“對于VIP客戶，銀行的利率都可以商量,，如果貸款額度高，還可以享受折上折,。”滬上華燕置業(yè)房屋中介公司的一位客戶經(jīng)理透露,。“而對于首付款比例,，銀行卡得比較嚴(yán)格，他們會充分行使自己手中的自由裁量權(quán)衡量收益和風(fēng)險,，才會出現(xiàn)首套房是二手房會比較難獲得2成首付,、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾現(xiàn)象,。” |