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自去年10月央行將首套房貸松綁以來(lái),，首付2成,、利率7折就幾乎成了所有貸款買(mǎi)房人美好的愿景。然而低門(mén)檻、低利率并非免費(fèi)的午餐,，銀行在評(píng)估時(shí)享有絕對(duì)的定價(jià)權(quán)和決定權(quán)，許多真正購(gòu)買(mǎi)首套自住房的借款人被攔在門(mén)外,，而二套房實(shí)際操作卻漏洞百出被人鉆盡了空子,，本應(yīng)由首套房購(gòu)買(mǎi)者所享有的“優(yōu)惠”，卻被偽裝成改善型住房的二套房購(gòu)房者蠶食了,。
申請(qǐng)首套普通自住房：被“房齡”擋在門(mén)外
鄒小姐4月份看中了一套上海市長(zhǎng)寧區(qū)的老公房,，面積59平方米左右，總價(jià)90萬(wàn),，由于考慮到小戶(hù)型房產(chǎn)容易變現(xiàn),，自住也比較方便，當(dāng)時(shí)買(mǎi)下又可以提早結(jié)束自己租房生活,，于是到銀行咨詢(xún)辦理住房貸款,。“銀行第二天就給答復(fù)了，說(shuō)首付不給辦兩成,，最低只能３成,，利率可以打７折。原因是因?yàn)榉魁g超過(guò)１０年,�,！编u小姐表示很不解。原來(lái),，她看中的房子竣工時(shí)間是1991年,，至今已經(jīng)18年，銀行考慮房屋升值空間而拒絕辦理,�,！昂髞�(lái)，我跑遍了上海幾乎所有銀行,，大小銀行給出的答復(fù)一致,，利率可以按照最低標(biāo)準(zhǔn)給，但首付２成不可能,�,！编u小姐表示。
記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，雖然銀行對(duì)首套自住房的辦理并無(wú)太多門(mén)檻,，但是光是一條房齡不能超過(guò)10年就將許多人攔在了首套房本可享受的待遇之外�,！凹词故切�(hù)型且總價(jià)不高的首套房,，一般只要達(dá)到硬性標(biāo)準(zhǔn)就能辦理，不需要額外條件,�,！币患夜煞葜沏y行的房貸部門(mén)經(jīng)理告訴記者�,！岸魁g如果超過(guò)１０年,，就肯定不能拿到最低首付比例，這就是一個(gè)硬性標(biāo)準(zhǔn),�,！绷硗猓@位房貸經(jīng)理還告訴記者,，如果是10年內(nèi)的新房,，在銀行衡量借款人的資信狀況、工作收入和公積金繳納基數(shù)等情況后甚至還可以幫助辦理低至3.78%的利率,，即按照３年期基準(zhǔn)利率5.4%的７折計(jì)算,。
原來(lái),，央行的最低優(yōu)惠并非面向所有借款人，“首套房”只是敲門(mén)磚,，而銀行的各項(xiàng)標(biāo)準(zhǔn)才是決定是否能夠拿到２成首付,、７折利率優(yōu)惠的關(guān)鍵。原來(lái)在去年,，央行對(duì)于商業(yè)性個(gè)人住房貸款的政策調(diào)整賦予了銀行高度的自由定價(jià)權(quán),，規(guī)定中表述的是：“金融機(jī)構(gòu)對(duì)客戶(hù)的貸款利率,、首付款比例,，應(yīng)根據(jù)借款人是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房,、自住房或非自住房,、套型建筑面積等是否系普通住房,，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險(xiǎn)因素在下限以上區(qū)別確定�,！�
申請(qǐng)改善型普通自住房：二套房被“包裝”
對(duì)于改善型自住房，央行規(guī)定可以比照首套普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)給予最低2成首付,、利率7折的優(yōu)惠,，而了解到市場(chǎng)上近來(lái)以改善型住房包裝二套房的手法流行，記者特地到中介暗訪,。
進(jìn)入房屋中介“我愛(ài)我家”上海東方路某門(mén)市部,，記者說(shuō)明了欲購(gòu)買(mǎi)一套面積120平方米、總價(jià)約250萬(wàn)的“二套房”,，且想要中介幫忙辦理2成首付,、7折利率的來(lái)意�,？蛻�(hù)經(jīng)理周先生非常熱情地接待了記者，在了解房源情況后表示,，合作的中行、建行和工行等幾家大行均有可能辦理,，但是得記者先填一張“按揭貸款預(yù)申請(qǐng)表”,，下午就能得到銀行初步答復(fù),。
“按照上海市普通自住房的標(biāo)準(zhǔn)，這套內(nèi)環(huán)和外環(huán)間的房產(chǎn)總價(jià)超過(guò)了145萬(wàn)元,，已經(jīng)不屬于普通自住房，銀行會(huì)要求首付四成,，利率還要上浮10%�,！敝芟壬硎�,。但是話鋒一轉(zhuǎn),，他建議記者打個(gè)首套房的擦邊球，“就是按照上海市人均居住面積32.2的標(biāo)準(zhǔn),，如果原先您達(dá)不到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，可以去開(kāi)個(gè)證明,，我們?cè)囍鴰湍暾?qǐng)�,！币簿褪钦f(shuō)，中介可以利用和銀行的合作關(guān)系向客戶(hù)提供主動(dòng)的“二套房”轉(zhuǎn)“首套房”服務(wù),，前提是各項(xiàng)指標(biāo)得按照中介和銀行的標(biāo)準(zhǔn)來(lái)填。而就在當(dāng)日下午,，記者接到周先生來(lái)電表示,，經(jīng)過(guò)銀行對(duì)個(gè)人資信和房產(chǎn)情況的認(rèn)定，其中某家國(guó)有銀行給出的初步評(píng)定是可以辦理最低2至3成首付,，但由于近日監(jiān)管部門(mén)政策收緊，具體辦理還需要面談,。
考慮到記者所說(shuō)的將近要貸款190萬(wàn)余元，這位周先生還給記者出了一招,，“目前不少銀行都在做一種名為省息供的房貸產(chǎn)品,，可以講20年的貸款年限拆成3年和17年,，先和銀行簽一個(gè)3年期的貸款合同就可以按照3年期基準(zhǔn)利率的7折計(jì)算利息,，但利率是隨央行浮動(dòng)的�,！币布词钦f(shuō)，經(jīng)過(guò)中介的包裝,，原本一套標(biāo)準(zhǔn)的第二套房就變成了可以比照首套房政策的“改善型住房”,。
錯(cuò)位的“首套房”
以上兩個(gè)案例都是以申請(qǐng)首套普通自住房為由的貸款，而申請(qǐng)結(jié)果卻大相徑庭,。鄒小姐因?yàn)槭种鞋F(xiàn)金不足而難以享受到國(guó)家優(yōu)惠政策，而記者假扮的“富人”卻僥幸能獲得首套房的優(yōu)惠,，二套房首付4成的紅線被銀行輕易觸碰。
而就在近日,，銀監(jiān)會(huì)下發(fā)通知重申二套房貸政策，要求各地商業(yè)銀行不得自行解釋二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),、不得以任何手段變相降低首付款的比例成數(shù)等，各家商業(yè)銀行接到風(fēng)聲已經(jīng)就二套房的房貸人群范圍縮小,。
“對(duì)于VIP客戶(hù),，銀行的利率都可以商量，如果貸款額度高,，還可以享受折上折�,！睖先A燕置業(yè)房屋中介公司的一位客戶(hù)經(jīng)理透露�,！岸鴮�(duì)于首付款比例，銀行卡得比較嚴(yán)格,，他們會(huì)充分行使自己手中的自由裁量權(quán)衡量收益和風(fēng)險(xiǎn)，才會(huì)出現(xiàn)首套房是二手房會(huì)比較難獲得2成首付,、二套房是非改善型住房也能得到低首付、低利率的矛盾現(xiàn)象,。” |