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6月3日,，北京地稅局地稅處的一位人士對記者說,，目前并沒有接到國家稅務(wù)總局開征物業(yè)稅的通知，北京地稅局也沒有購置和新上馬征稅設(shè)備的行動,。
已經(jīng)“空轉(zhuǎn)”3年的北京,，暫無開征物業(yè)稅的計劃,。
“目前開征物業(yè)稅仍然是個難題，但把物業(yè)稅‘開征’的消息看做一場新房地產(chǎn)調(diào)控的博弈,，也未嘗不可,。”多年跟蹤物業(yè)稅的我愛我家副總裁胡景暉表示,。
開征難題
“地方愿意開征物業(yè)稅,。”一位接近北京市地稅局的人士表示,，早在2007年北京市就建議物業(yè)稅試點(diǎn)由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”,。
2008年的北京市“兩會”上，時任北京市地稅局局長王紀(jì)平表示,，數(shù)個試點(diǎn)城市曾“上書”國家稅務(wù)總局,，申請將物業(yè)稅由“空轉(zhuǎn)”變?yōu)椤皩?shí)轉(zhuǎn)”。
當(dāng)時,，上海提出了對全部類型房屋都開征物業(yè)稅的建議方案,，而北京則建議僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅。
王紀(jì)平當(dāng)時統(tǒng)計,，僅對統(tǒng)計在數(shù)的一些重點(diǎn)商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,，就可每年為北京市增收上百億的稅收。
今年1-4月份,，北京市財政收入同比去年下降了6.7%,，房地產(chǎn)市場低迷也導(dǎo)致了城市土地出讓金收入減少，在此情況下,，地方政府要求開征物業(yè)稅的意愿增強(qiáng),。
不過，物業(yè)稅真正開征，當(dāng)前仍面臨眾多難以解決的問題,。
物業(yè)稅又稱財產(chǎn)稅,，是對不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)征收的稅種。因此,，開征物業(yè)稅必先要取消掉房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)和土地出讓金,。這就意味著，開征物業(yè)稅地方政府就要停收土地出讓金和一切房地產(chǎn)稅費(fèi),，改為每年征收物業(yè)稅,。
目前北京市已有房屋就有300多萬套，如果現(xiàn)在開征物業(yè)稅,，意味著新開發(fā)的房屋全部沒有土地成本,。
土地成本約占房屋開發(fā)成本的1/3左右，去掉土地成本的房屋售價會低到對市場形成猛烈沖擊,。例如,，日前北京市拍出的廣渠路10號地塊，露面地價就有14000元,，而開征物業(yè)稅后,，這個地區(qū)的新房房價可能只有7000-8000元/平方米。
新舊物業(yè)如何劃分,？舊物業(yè)是否可以不征物業(yè)稅,？這個是物業(yè)稅開征面臨的第一個問題。除此以外,，開征物業(yè)稅需要改革房地產(chǎn)開發(fā)制度,，去掉土地出讓等環(huán)節(jié)的稅費(fèi)，這對地方財政來說,，也是個不小的阻力。
“現(xiàn)在地方財政都是把未來幾年的錢花掉,，開征物業(yè)稅后要把今天的錢分若干年花掉,，一反一正，地方財政增加的壓力不容小覷,，”胡景暉說,。
另外，物業(yè)稅開征后將按房屋價格每年征收,，則如何評估房屋價格又是另外一個問題,。
當(dāng)時北京市物業(yè)稅試點(diǎn)調(diào)研時，就面臨面對巨大的物業(yè)規(guī)模如何評估的問題,。當(dāng)時中介行業(yè)給出的建議時,，依照地區(qū)最低過戶價來計算房屋價格，并征收物業(yè)稅。如果是這樣,，雖然可以解決評估的難題,，但是卻明顯存在讓物業(yè)持有者逃稅漏稅的嫌疑。
“另外,，對家庭第一套房屋是否豁免也是爭論的問題,。”胡景暉說,，對廣大只有一套住房的居民開征物業(yè)稅阻力比較大,，物業(yè)稅如何豁免也是開征的難題之一。
心理博弈,？
如果僅對商業(yè)物業(yè)開征物業(yè)稅,，胡景暉認(rèn)為可能性也不大。因?yàn)獒槍ι虡I(yè)開征物業(yè)稅,，是調(diào)控投資的行為,，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)空置率很高，問題比住宅更嚴(yán)重,。在這個時候出臺打壓商業(yè)地產(chǎn)的政策不太可能,。
既然當(dāng)前出臺物業(yè)稅不太現(xiàn)實(shí)，那么為何開征物業(yè)稅的消息被放大,、熱炒,？
中國稅網(wǎng)一位專家表示，開征物業(yè)稅是稅務(wù)總局一直在研究,、制定的問題,。今年國務(wù)院提出研究物業(yè)稅的說法，也僅是舊事重提,，年內(nèi)實(shí)現(xiàn)物業(yè)稅開征,，還是個未知數(shù)。
“值得注意的是,，這次物業(yè)稅消息的傳播,，恰好是交易量逆轉(zhuǎn)的時候�,！焙皶熣f,。
以北京為例，1-3月份新房和二手房交易量都出現(xiàn)了數(shù)倍的上漲,，交易量甚至達(dá)到了2007年的水平,。但是從4月份開始，房屋交易量開始萎縮,。
據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù),，5月份全國主要城市房屋交易數(shù)量較4月份下降了二成左右,。4月份北京二手房交易數(shù)據(jù)就下降了30%。
房價上升是房屋交易量下降的直接原因,。5月份,，北京新開盤的平均價格比4月份上漲了10%左右。二手房平均交易價格甚至達(dá)到了2008年房價最高水平,。
在“不再出新調(diào)控措施”的宏觀調(diào)控語境下,，資金鏈有所緩解的開發(fā)商們，也不再甘心只做平價生意,。
陽光100置業(yè)常務(wù)副總裁范小沖說,，目前，逐漸形成市場供應(yīng)的房屋多是2007年時高價獲得的土地,，因此價格上漲的壓力更大,。而在房地產(chǎn)市場沒有穩(wěn)定的時候，房價上漲而使交易量萎縮,，顯然是政府不希望看到的,。
這個“物業(yè)稅開征”的消息顯然刺痛了開發(fā)商的神經(jīng)。
中國人民大學(xué)財政金融學(xué)院教授安體富早前建議,，國內(nèi)開征物業(yè)稅可以采取與國外不同的辦法,。例如，對自住型的住房實(shí)行豁免或者減征,，而對投資性購房就要征收,。國內(nèi)房屋數(shù)量增加很快，越早出臺越好,。
一位大型開發(fā)商總經(jīng)理指,，如果真的開征物業(yè)稅，首先就是使得一些以投資為主的購房人群降低了購房欲望,。
“物業(yè)稅目前是政府手里的達(dá)摩克利斯之劍,，它可以不征，也可以擇機(jī)試點(diǎn)開征,，但是開發(fā)商必須得掂量掂量,。”胡景暉說,。 |