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南匯并入浦東,，上海國際金融中心建設(shè)提速,，推動REITs試點的步伐也在加快,。5月7日,，記者從上海浦東金融辦獲悉,，新區(qū)將在今年第三季度開展房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）試點,，設(shè)立REITs已被確定為新區(qū)今年九項重大專項改革之一,。
基本框架已成
上海天津等城市均爭奪首個REITs試點，花落誰家,？答案目前漸漸明朗,。
“上海浦東試點REITs的條件已經(jīng)基本成熟,，將采用先試點再推廣的模式，逐步擴大REITs規(guī)模,，并做更多創(chuàng)新吸引投資者參與,。”上海市金融辦主任方星海此前向外界透露,。
記者從消息人士處獲悉,，上海REITs的首個試點正由上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司牽頭并在積極籌劃中。且為控制風(fēng)險,，將考慮設(shè)置一定的資產(chǎn)準(zhǔn)入門檻,，比如必須是成熟物業(yè)，持續(xù)經(jīng)營3年以上,，并有租約,，租金收益率達8%以上，業(yè)態(tài)穩(wěn)定等,。
該人士透露,，“其實現(xiàn)在基本框架已經(jīng)建成，在等監(jiān)管層審批,，一旦審批后,，浦東將做初步征求意見的方案，最快REITs第三季度就能進入市場交易,。浦東陸家嘴或許會與上海國際信托合作,。”
此前業(yè)內(nèi)有傳聞,，浦東試點REITs擬打包的第一批物業(yè),，傾向于浦東大型國資房企旗下租金收益率比較高的資產(chǎn),，如一些商業(yè)地產(chǎn),、高科技樓以及工業(yè)地產(chǎn)，而民營及外資的物業(yè)則會被排除在外,。
而該知情人士告訴記者：“不排除張江高科,、金橋及外高橋這些地產(chǎn)與陸家嘴合作，將物業(yè)資產(chǎn)并購,、轉(zhuǎn)讓后,，一起進入浦東REITs的資產(chǎn)包�,！�
央行方案更可行
有消息稱,，上海REITs發(fā)行，無非有央行的債權(quán)類產(chǎn)品方案,，以及證監(jiān)會的股權(quán)類產(chǎn)品方案,。浦東REITs將會采用哪種形式,？
上述知情人士表示，“央行的方案更為實際可行,�,！�
據(jù)了解，央行方案的債權(quán)類產(chǎn)品,，屬于信托及偏債券模式,，在銀行市場間流通，只是把物業(yè)作金融證券化衍生品,，房企可繼續(xù)持有物業(yè)的所有權(quán),，將租金收益還本付息。而證監(jiān)會方案主要是在證券交易所上市的股權(quán)類產(chǎn)品,，需要房企出讓物業(yè)所有權(quán),。
上述人士表示，目前不缺收租型的商業(yè)地產(chǎn)公司,，缺的是持續(xù)開發(fā)的公司,，且這些公司不大愿意放棄對物業(yè)的所有權(quán)。
記者在采訪中了解到,，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士看來,，浦東REITs可以通過信托方式來隔離資產(chǎn)的所有權(quán)和收益權(quán)，把部分物業(yè)資產(chǎn)隔離開,，發(fā)行人還擁有資產(chǎn)的控制權(quán),，只是把資產(chǎn)的收益權(quán)轉(zhuǎn)讓給信托單位持有人。
物業(yè)減租降價或不利
今年,，受金融危機的影響,，上海商業(yè)物業(yè)紛紛減租降價。無論是陸家嘴這樣區(qū)域核心的頂級物業(yè),，還是郊區(qū)一些購物中心,，租用、招商情況都不太理想,。
中融信托業(yè)務(wù)部負(fù)責(zé)人曹鄒毅表示,，若達不到標(biāo)準(zhǔn)，REITs投資產(chǎn)品的收益率還不如國債等,。數(shù)據(jù)顯示,，2009年第一季度，浦東陸家嘴整體市場租金季度環(huán)比下跌6.2%,，空置率升至16.5%,。
“今年若租金持續(xù)下滑和空置率繼續(xù)上升，出臺REITs也許會遭投資者冷落�,！辈茑u毅表示,，不久，陸家嘴還將有62.22萬平方米的甲級寫字樓竣工交付,，空置率的壓力依然存在,。 |